特約について
賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能である。しかし、判例等においては、一定範囲の修繕（小修繕）を賃借人負担とする旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとされており、経年変化や通常損耗に対する修繕業務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきである。
【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

ここが基本的な考え。特約を設けることや契約するのは自由、ただ特約は大家に有利（修繕義務を免除）になる方向にしか働かないため、3つの要件を満たす必要がある。ふむふむ。

文はこう続く。

〜中略〜
したがって、仮に原状回復についての特約を設ける場合は、その旨を明確に契約書面に定めた上で、賃借人の十分な認識と了解をもって契約することが必要である。また、客観性や必要性については、例えば家賃を周辺相場に比較して明らかに安価に設定する代わりに、こうした義務を賃借人に課すような場合等が考えられるが、限定的なものと解すべきである。
なお、金銭の支出を伴う義務負担の特約である以上、賃借人が義務負担の意思表示をしているとの事実を支えるものとして、特約事項となっていて、将来賃借人が負担することになるであろう原状回復等の費用がどの程度のものになるか、単価等を明示しておくことも、紛争防止のうえで欠かせないものであると考えられる。
このほか、特約に関する具体的な解説については、Q＆A の Q3（P.38）、Q16（P.45）を参照されたい。

おおーなるほど、特約を設ける場合は賃借人に充分理解してもらってから契約しないとだめ。それには単価や範囲などを明示することが欠かせない、ということ。

では、最も重要な箇所、Q16 (P.45)を見てみよう。増田はこのQ 16を読んで勝利を確信して訴訟に踏み切った。

Ｑ16: 賃貸借契約にクリーニング特約が付いていたために、契約が終了して退去する際に一定の金額を敷金から差し引かれました。このような特約は有効ですか。
Ａ: クリーニング特約については①賃借人が負担すべき内容・範囲が示されているか、②本来賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか或いは口頭で説明されているか、③費用として妥当か等の点から有効・無効が判断されます。クリーニングに関する特約についてもいろいろなケースがあり、修繕・交換等と含めてクリーニングに関する費用負担を義務付けるケースもあれば、クリーニングの費用に限定して借主負担であることを定めているケースがあります。
後者についても具体的な金額を記載しているものもあれば、そうでないものもあります。〜中略〜他方、（畳の表替え等や）「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」旨の特約は、一般的な原状回復義務について定めたものであり、通常損耗等についてまで賃借人に原状回復義務を認める特約を定めたものとは言えないと判断したものもあり、クリーニング特約が有効とされない場合もあることに留意が必要です。

①〜③が重要。負担内容を契約書に詳述し、通常損耗を超えるという認識を契約者と合意をとり、ボらないこと。判例を見ると価格テーブルや金額目安が書いていないと認められない模様。

即ち、この3つの要件が満たされていないクリーニング特約は無効にできる場合がある。

増田の場合は①②が満たされていないと判断し、法廷で充分戦えるだろうと踏んだ。

①→契約書に範囲が示されていない

②→ 契約時に趣旨の説明なし、具体的範囲や金額の説明は文面でも口答でもなかった

また、次章の「4. 原告(増田)の主張」で述べているように「原状回復」という言葉に対する理解の食い違いもあった。

3. 少額裁判勝訴までの記録

背景
- 関東、ファミリー向けアパート65m2、2018年入居、2年半居住。敷金 11万。ペット無、喫煙無、乳児有
- 契約時は仲介業者が重要事項証明書を一つずつ音読、質疑応答なく契約
- 増田は不動産関係の知識なく、入居時に大して写真を撮っておらず、チェックリストの実施をせず。
- 退去立会いはスムーズに完了。簡易清掃済みで、仲介業者「綺麗に使ってますね〜。後は見ておきます」増田に回復責任があると思われる瑕疵部（子供が破いたクロス等）を申告、鍵を渡し、5分で退室。
- 1ヶ月後、請求書受領。敷金ギリの計10万7000円。以下税込み内訳。
  1. ルームクリーニング: 64,000円
  2. エアコンクリーニング: 13,000円
  3. クロス張替等増田責任申告部分: 12,000円
  4. クロス張替等上記以外: 18,000円
- 項目1-2は契約書の特約事項に基づいた請求のようだが、契約時に原状回復以上の負担があるという説明をされた覚えはなく、申告部分以外は全額返金されると思っていた。※4.原告(増田)の主張を参照。更に、高いなという印象。4は身に覚えがない。
- （後日精査すると）クロス張替単価は900円/m2と妥当、価格も2年半居住実績を加味した残置価値のみ請求。※クロスは6年で資産価値1円となるよう一次的に価値が減損する。入居者負担はその中での差分のみとなる。即ち、請求=単価x施工面積x(30ヶ月/72ヶ月)。面積の算出は既存クロスとの整合性を考えてもかなり多めだったが、許容範囲内と判断し黙認。
- 仲介業者に電話し項目1-2の価格が高いと思うので施工業者の請求書なども併せて詳細の開示依頼。4は認知なきため支払意思はないと返答。
  仲介業者「詳細はお知らせできません。本当はこの3倍くらいしたんですが、それだと増田さんが可哀想なので大家さんに泣きついてどうにか敷金で収まるよう下げていただいたんです。私、実はこの1ヶ月裏で結構大家さんと交渉してたんです。これでご納得いただけないと大家さんの気が変わり当初の3倍の金額まで戻る可能性までありえるんですが、増田さんはそれでも大丈夫ですかね？」
  なに脅してくれちゃってんのこいつ、と思い一旦電話を切る。提出済の請求書を賃借人の態度がきにいらねーから増額する、なんてことが自身の仕事倫理になかった＆単純にむかついたため正当性を調査したところ国交相のガイドラインを発見。以降、電話は全て無視してメールに一本化。
- 前章の要件から鑑みてそもそも項目3以外払わなくていいんじゃね、という結論に達しガイドラインの内容を引用し自身の主張をしたためて内容証明を大家に送付。対応できない、という返答。少額訴訟という制度があることを知り、裁判で争うことを決意。
- 増田は裁判傍聴を何回かするなど、司法に興味あり。将来家族にどんな災厄があるかわからないし、いい勉強になると考えた。
- 少額訴訟はとても良い制度。扱いは金のみ、60万迄だが手続が簡素、審理は1日のみ、従って弁護士なしでも一般人で対応可能。これなら自分でもできそうと思った。
賃貸契約書の抜粋
- 賃貸契約書
  第20条（特約事項）　退去時、ルームクリーニング費用等（エアコンクリーニング含む）の原状回復費用は乙の負担とし、敷金より相殺する。略　※重要事項説明書もほぼ同様
原告(増田)の主張
下記理由から項目1,2,4は無効、3のみ支払いたい。従って、大家は敷金 11万円から1万2千円を引いた9万8千円を増田に返金せよ。
1. 特約事項の記述は賃借人の原状回復の義務の説明をしているに過ぎない。ガイドラインの原状回復の定義から鑑みるに、当該の説明は「通常損耗分を超える部分は借主が負担」、という点を謳っているだけという理解を増田はしていた。今回通常損耗を超える分は増田が申告した部分のみであり、それ以外を支払う義務はない。クリーニング代などは通常の家賃に含まれ、貸主負担である。
2. 契約時に口答でも文面でも範囲・金額の目安・計算方法の論拠などを示されておらず、ガイドラインからすると借主に不利な契約なため無効である。
流れ
1. 内容証明送付　こんなテンプレートを改変して使用
2. 消費者センター、区の民事法律相談、など色んな箇所に電話相談
3. 相手が法人なため、裁判用に商業登記簿謄本をネットから申請、郵便局で支払。数日後受理
4. 訴状（裁判所にテンプレあり）を作成、内容証明や請求書、メール、契約書、入居時撮っていた写真数枚をプリントし管轄の簡易裁判所に訪問。訴状受理。
  裁判所では色々教えていただけた。訴訟金額に応じた数千円の切手の購入が必要だったが、最寄の郵便局で裁判所用パックとしてありなんなくクリア。「請書」及び「事件受付表」を受理
5. 裁判所より電話。訴状に不備があるので「訴状訂正申立書」を提出せよと。口頭指示いただいた内容を作成し送付
6. 2ヶ月後に裁判決定
7. 郵送にて相手方より答弁書を受理。特約事項の記載が正であり、全額支払いを求めるとのこと。写真添付があったが大した内容ではなかった
8. 裁判当日、ウッキウキで出廷。これから繰り広げられる舌戦を期待していたらなんと相手方は欠席。被告不在で開廷し、増田は訴状に書いてある通りの主張をする。
  裁判官側から確認があったのは契約時に口頭の説明がなかったかということと、増田の計算不備の指摘のみ。30分程度で閉廷。
9. 1ヶ月後に結果を郵送で受領。
10. 仲介業者に連絡し結果に応じた返金の旨を再度依頼。翌日あっけなく振込。
判決

主文
被告は原告に対し、9万8000円を支払え。※実際はプール金の相殺などあり金額異なる
原告のその余の請求を棄却する。
訴訟費用はこれを１０分し、その１を原告の負担とし、その余を被告の負担とする。※コピー代、切手代などの10%が増田負担
この判決は、１項限り、仮に執行することができる。

事実及び理由
第３　当裁判所の判断
原告は、被告の原状回復費用の請求について、別紙退去時精算書の修繕項目中、ルームクリーニング、エアコンクリーニング、収納面壁クロス張替費用を除く費用は原告の負担となることを認めている。
前記収納面壁クロス張替費用については、これを通常損耗を超える特別損耗と認めるに足りる証拠はない。よって、当該費用は賃借人である原告が負担すべき費用とは認められない。
被告は、ルームクリーニング費用とエアコンクリーニング費用について、原告が負担すべき特約があると主張する。
　しかし、本来特別損耗には当たらない通常損耗を賃借人に負担させるということは、賃借人に予期しない特別の負担を貸すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することとなる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項事態に具体的に明記されているか、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
　確かに、本件賃貸借契約書及び重要事項説明書には「退去時、ルームクリーニング費用（エアコンクリーニング含む）等の原状回復費用は乙の負担とし、敷金より相殺するものとする。」との記載がある（甲１）が、賃借人において、通常損耗ではあるもののその補修費用を負担することととなる範囲及びその旨の合意が一義的に明白であるものとは認められず、当該費用は賃借人である原告の負担となるものとは認められない。
したがって、原告が負担すべき原状回復費用は、〜略〜 xx万xxxx円となる。
よって、原告の請求はxx万xxxx円の限度で理由があるので認容し、その余は理由がないので棄却することとして、主文のとおり判決する。

面白いことに、増田の一つ目の主張である「原状回復」に関する認識の食い違いは全く触れられていない。変わりに二つ目の主張である「契約時の特別損耗負担および内容範囲の説明不備」が全面的に支持され、増田が自身に責任があると申告した項目3以外は全て返金せよという主文に。ガイドラインのQ16に書いてあることがそのまま反映された判決となっている。

4. 振り返って

思い返すと多数引っ越ししてきた中で敷金が返ってきたことなど唯の一度もなかった。不動産業者はクソ。なぜここまで消費者側が理論武装をしなければならないのか
敷金返還については、両学長や不動産Gメン滝島の動画などがあるが、増田が経験した「特約事項を成立させるための要件」については触れていなかった。
増田はゲーム感覚でやっていたので楽しめた（費やした時間も20 時間程度）が、忙しい社会人にとってはハードルが高いと思われる。退去から返金までに7ヶ月程度。
裁判では自分に非がないと思われる点は全て書いておくべきだった。メインの主張が通りやすいようにクロス修繕の過剰な平米数については黙認していたが、そうする必要はなかった。
少額裁判の結果に納得できない場合、通常裁判へと延長線に持ち込める模様で、相手によってはメンツをかけて泥試合を仕掛けてくる可能性もあるようだ。こうなると弁護士を雇わないとなかなか闘えない（=どうころんでも増田は赤字になる）ため、事実このシナリオを私も恐れていた。
妻はヤクザや業者に、嫌がらせや報復を受けるのではないかと増田からみると過剰に怖がっていた。そんなものなのかもしれない。喰い物にされないように勉強を続けていこうと思った。