首都圏のマンション価格を都県別にみると、最も高いのは東京都で、次いで神奈川県、そして埼玉県、一番安いのは千葉県……そんなイメージを持っている人が多いのではないだろうか。たしかに少し前まではそうだったが、最近では平均価格でみる限り千葉県が埼玉県より高くなっている。だからといって埼玉県の方が割安とは限らない。首都圏でのマンション選びをどのように考えればいいのだろうか。（住宅ジャーナーリスト・山下和之）
千葉県が埼玉県を超えた！新築マンション価格逆転の背景
まずは、図表1をご覧いただきたい。これは首都圏の新築マンション価格の都県別の推移を示している。
図表1：首都圏新築マンションの都県別平均価格（単位：万円）
たしかに、2022年度までは埼玉県の平均価格が千葉県を上回っていた。2022年度は埼玉県5,135万円で千葉県は4,529万円で、埼玉県が606万円も高くなっている。しかし、2023年度になると、埼玉県の平均価格は4,890万円に下がり、反対に千葉県は5,067万円に上がり、埼玉県より177万円高くなっているのだ。
2022年度には、埼玉県さいたま市の大宮区や浦和区で人気の高い大規模物件が多数分譲され、それが埼玉県の平均を大きく押し上げた。一方、2023年度にはその影響が一巡し、反対に千葉県の人気エリアで大型物件が増えた。それが逆転の理由だと考えられる。
さらに供給戸数にも注目したい。図表2を見ると、2023年度の供給戸数は埼玉県が2,917戸だったのに対し、千葉県は4,107戸と大きく増加している。また契約率も埼玉県は60.9％に対して、千葉県は77.2％と高い。つまり千葉では価格が高くなっても新築マンションがよく売れているわけだ。
図表2 首都圏新築マンションの地域別供給戸数と契約率 2023年度
タワマン増加が要因？千葉のマンションが人気になった理由
なぜ、そんな逆転現象が生じているのか。その理由はいくつか考えられる。
ひとつはコロナ禍で在宅時間が長くなり、家で過ごす時間を大切にする傾向が強まったことがある。その影響で自然環境に恵まれ、専有面積が広い千葉県が見直されるようになったのではないか。
特に流山市、柏市など、子育てに力を入れている自治体への注目度が高まり、そこに新築マンションの供給が増えている。また、千葉県のなかでも都心へのアクセスが便利な地域では駅近物件の開発が相次ぐ。こうした利便性が千葉県全体の価格を押し上げる要因となっている。
加えて、千葉県でタワーマンションの供給が増えている点も無視できない。2022年までは埼玉県のさいたま市（大宮区や浦和区）、川口市などでタワーマンションが多数供給され、それが価格を押し上げきてきた。しかしそれが落ち着いて、代わりに千葉県でタワーマンションが増加している。新浦安駅のツインタワーや津田沼駅近くの超高層マンションなど、人気物件が相次いでいるのだ。
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今後も千葉県のタワーマンションが増える！
そして図表3を見てみると、今後の超高層マンションの供給数は千葉県が埼玉県を大きく上回る状況が見て取れる。
図表3 首都圏超高層マンションの竣工年次別の供給数 （単位：戸）
2023年竣工では、埼玉県が654戸に対して、千葉県は397戸と埼玉県のほうが多かったが、2024年以降は逆転する。2024年の竣工予定は埼玉県が522戸、千葉県が1,366戸。さらに2026年には埼玉県が525戸に対して千葉県が3,441戸と、6倍以上になる見込みだ。
超高層マンションは、一般的な中高層マンションに比べて価格が割高になるため、千葉県の平均価格がさらに上昇する要因となりそうだ。この状態はしばらくは続くことになるのかもしれない。
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千葉県のマンションは割安感があるのはなぜ？
千葉県なら埼玉県より4.5㎡広い
ここからは中古マンションについても、
例えば、「築21年～築25年」の物件では埼玉県が76.4㎡であるのに対し、千葉県は81.5㎡と80㎡を超える。築30年以上の物件になると、埼玉県が67.1㎡、千葉県が74.6㎡でその差は7.5㎡に拡大している。つまり築年数が長くなるほど、全体的な部屋の広さは狭くなるものの、格差は大きくなる傾向が見られる。
ちなみに首都圏の中古マンションを5年刻みの築年数帯でみたとき、専有面積が80㎡を超えているのは千葉県の「（築16年）〜築20年」「（築21年〜築25年）」だけ。それだけ千葉のマンションの部屋が広いということになる。
※参考：首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別制約状況（2024年7月〜9月）
1㎡あたりの単価で見ると割安感がある千葉
このように千葉県のマンションは専有面積が広いため、全体の価格が上がりやすいが、1㎡あたりの単価で見ると割安感がある。
東日本不動産流通機構のデータを見てみると、2024年10月の成約㎡単価は埼玉県が43.83万円/㎡ に対して、千葉県は39.32万円/㎡と、千葉県の方が埼玉県よりも1㎡あたり約4.51万円安いことがわかる。また2023年度の中古マンション成約価格は埼玉県が2,936万円に対して、千葉県は2,811万円で、埼玉県のほうが125万円高くなっている。
しかし、2024年度に入ると千葉県のほうが高くなる傾向がみられる。2024年4月～6月の都県別・築年数帯別の成約価格データを見ても埼玉県が2,887万円で、千葉県が2,918万円となっており、千葉県が埼玉県を上回る傾向が見て取れる。
図表4は、2024年7月〜9月の千葉県と埼玉県の中古マンションの築年数帯別の成約価格である。「～築5年」の築浅マンション、「（築11年）～築15年」「（築21年）～築25年」「（築26年）～築30年」「築30年〜」では、埼玉県のほうがやや高くなっている。「（築6年）～築10年」「（築16年）～築20年」では、千葉県のほうが高いという結果だ。
図表4 千葉県と埼玉県の中古マンションの築年数帯別の成約価格（単位：万円）
築年数帯によって、どちらが高いのかは微妙に違ってくるので、選択に当たっては、入念にチェックする必要がありそうだ。
コスパを考えると今後は千葉県が有利？
かつては「千葉県は価格が安い」というイメージがあったが、現状はそうとも言い切れない。
現実の新築マンションの平均価格、中古の成約価格では埼玉県より千葉県のほうが高くなりつつある。また今後は、千葉県では人気のエリアでの超高層マンションの開発などが相次ぐこともあり、埼玉県より千葉県のほうが高い状態がしばらくは続くことになるのでないだろうか。
しかし、高いといっても、そんなに大きな差があるわけではない。前述した通り千葉県のほうが専有面積が広いので、㎡当たりの単価でみると、千葉県のほうが安いのはこれまでと変わらない。
結局のところ価格だけを優先すれば千葉県より埼玉県が得策だが、広さと価格のバランスを考えると、やはり千葉県のほうが有利という見方もできる。何を優先するかによって、選択先を考える必要があるのではないか。
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