JP6669941B2 - 会員権取引仲介支援装置およびプログラム - Google Patents

Description

この発明は、ゴルフ会員権やリゾート会員権等の会員権の取引仲介業務を支援するための会員権取引仲介支援装置およびプログラムに関する。

従来、ゴルフ会員権やリゾート会員権等の会員権の取引仲介業務は、売主から会員権を第１の業者が買い取ったのち第２の業者に転売し、この第２の業者が買主に売却するのが一般的である。しかし、このような取引仲介手法は売主および買主とも相手側の売買価格が分からないため、取引が不透明になり易いという問題を有している。

一方、取引の透明性を確保するため、不動産取引の手法を参考にして売主と買主が同席して売買契約を行う手法も検討されている。しかしながらこの手法は、売主および買主が同席するためのスケジュール調整が必要となり、取引の迅速性に欠けるという別の問題点がある。

そこで本発明者は、４枚複写の契約書用紙を考案し、この契約書用紙に売買価格等の契約内容を記載し、当該契約書の各ページを売主、買主および業者がそれぞれ受け取る手法を提案した（特許文献１を参照）。このような手法を採用することにより、売主および買主が同席しなくても同一価格による取引を行うことが可能となる。ところがこの種の手法は、契約書用紙を業者と売主および買主との間で手渡しするかまたは郵送等の手段で転送する必要があるため、取引に手間がかかる。

特開２００１−３５７３２１

以上述べたように従来実施されている取引手法では、取引の透明性または迅速性を確保することが困難だったり、取引に手間がかかるという問題点があった。

この発明は上記事情に着目してなされたもので、その目的とするところは、取引の透明性および迅速性を確保しつつ、確実で信頼性の高い取引を実現する会員権取引仲介支援装置およびプログラムを提供することにある。

上記目的を達成するためにこの発明の第１の態様は、以下のような構成要素を備えたものである。
すなわち、売主が使用する第１の端末装置および買主が使用する第２の端末装置が通信ネットワークを介して接続される会員権取引仲介支援装置にあって、売買登録入力画面データを上記第１および第２の端末装置へ送信して表示させ、上記第１および第２の端末装置において上記売買登録入力画面データに従い入力された売主および買主を識別する会員情報および預託の状況を表す情報を、上記第１および第２の端末装置から受信して保存する手段と、上記保存された会員情報に基づいて、上記第１および第２の端末装置に対し売買希望条件の入力画面データを送信して表示させ、上記第１および第２の端末装置において、上記売買希望条件の入力画面データに従い入力された、所望の会員権に対する売買希望条件を表す情報を受信し保存する手段と、上記保存された複数の売買希望条件を表す情報を上記会員権ごとに一覧表示すると共に、当該複数の売買希望条件を表す情報に対し上記預託の状況を表す情報を付加表示したマーケット情報を作成し、上記第１および第２の端末装置へ送信して表示させる手段と、上記マーケット情報に一覧表示された複数の売買希望条件を表す情報のうち売り希望条件と買い希望条件とを比較して一致する売り希望条件と買い希望条件が検出された場合に、該当する売主と仲介人との間および該当する買主と仲介人との間それぞれの仲介契約の内容を確認するための情報、および上記各仲介契約に対する諾否を入力するための情報を含む契約確認データを生成し、該当する売主および買主が使用する第１および第２の端末装置へ送信して表示させる第１の条件照合手段と、前記第１および第２の端末装置において前記マーケット情報に一覧表示された複数の売買希望条件を表す情報の１つが選択指定された場合に、当該選択指定された売主と仲介人との間および該当する買主と仲介人との間それぞれの仲介契約の内容を確認するための情報、および前記各仲介契約に対する諾否を入力するための情報を含む契約確認データを生成し、該当する売主および買主が使用する第１および第２の端末装置へ送信して表示させる第２の条件照合手段と、上記第１および第２の端末装置において、上記表示された契約確認データに含まれる諾否を入力するための情報に従い入力された仲介契約の諾否を表す情報を上記第１および第２の端末装置から受信する手段と、上記第１および第２の端末装置から受信された仲介契約の諾否を表す情報がいずれも承諾を示すものだった場合に、仲介契約書データを作成して上記売主および買主が使用する第１および第２の端末装置へ送信して表示させる手段とを具備する。
またこの発明の第１の態様は、前記第１および第２の条件照合手段において、前記売り希望条件と買い希望条件との一致が検出された場合、および前記複数の売買希望条件を表す情報の１つが選択指定された場合に、前記マーケット情報から該当する売買希望条件を表す情報および預託の状況を表す情報を削除するように構成するとさらによい。
さらにこの発明の第１の態様は、前記仲介契約に対し承諾した前記売主および買主による成約の内容を表す売買履歴情報を作成し記憶部に記憶する手段をさらに具備し、前記売買希望条件受信手段が、前記会員情報を発行する際に、前記売買履歴情報をもとに、前記売主および前記買主のそれぞれについて過去における売買履歴の有無を判定し、売買履歴が存在する売主および買主に対しては過去に発行した会員情報とは異なる会員情報を発行し、前記売買履歴情報に成約の履歴が存在しない売主および買主に対しては過去に発行した会員情報を発行するように構成してもよい。

この発明の第２の態様は、上記条件照合手段により、１つの売り希望条件と一致する複数の買い希望条件が検出された場合、および１つの買い希望条件と一致する複数の売り希望条件が検出された場合に、上記預託の状況を表す情報に基づいて、それぞれ預託済の売り希望条件および預託済の買い希望条件を優先的に選択するようにしたものである。

この発明の第３の態様は、上記条件照合手段により、１つの売り希望条件と一致する複数の買い希望条件が検出された場合、および１つの買い希望条件と一致する複数の売り希望条件が検出された場合に、上記売買履歴情報に基づいて、それぞれ過去の売買件数の多少に応じて売主による売り希望条件および買主による買い希望条件を優先的に選択するようにしたものである。

この発明の第４の実施形態は、上記第１および第２の端末装置において入力された売り希望条件および買い希望条件の変更許容範囲を表す情報を、上記第１および第２の端末装置から受信して記憶する手段と、上記売り希望条件および買い希望条件が上記マーケット情報に表示されてから予め設定された時間以内に売買が成立しなかった場合に、当該売り希望条件および買い希望条件を上記記憶された変更許容範囲を表す情報に基づいて変更許容範囲内で変更する手段とを、さらに具備するようにしたものである。

この発明によれば、取引の透明性および迅速性を確保しつつ、確実で信頼性の高い取引を実現することが可能な会員権取引仲介支援装置およびプログラムを提供することができる。

この発明に係る会員権取引仲介支援装置の一実施形態としてのサーバ装置を備えるシステムの概略構成図。 図１に示したシステムにおけるサーバ装置の機能構成を示すブロック図。 図１に示したシステムおよび図２に示したサーバ装置の処理手順と処理内容を示すシーケンス図。 図１に示したシステムおよび図２に示したサーバ装置の処理手順と処理内容を示すシーケンス図。 図１に示したシステムおよび図２に示したサーバ装置の処理手順と処理内容を示すシーケンス図。 ゴルフ場一覧表示画面の一例を示す図。 個別ゴルフ場情報表示画面の一例を示す図。 案内登録入力画面の一例を示す図。 マーケット画面の一例を示す図。 売買条件入力画面の一例を示す図。 履行代行・契約内容確認画面の一例を示す図。 仲介契約書表示画面の一例を示す図。

以下、図面を参照してこの発明に係わる実施形態を説明する。
［一実施形態］
（構成）
図１は、この発明に係る会員権取引仲介支援装置の一実施形態であるサーバ装置を備えたシステムの概略構成図である。このシステムは、複数の利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎと、上記会員権取引仲介支援装置としてのサーバ装置ＳＶを備え、利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎとサーバ装置ＳＶとの間で通信ネットワークＮＷを介して通信を可能にしたものである。

利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎは、利用者としての売主又は買主が使用するもので、パーソナル・コンピュータ等の据置型端末や、携帯電話機、スマートフォンおよびタブレット型端末等の携帯端末により構成される。いずれの端末ＴＭ１〜ＴＭｎもインターネットにアクセスするためのブラウザを備える。なお、売主および買主には売買を代理する業者も含まれる。

通信ネットワークＮＷは、インターネットに代表されるＩＰ（Internet Protocol）網と、このＩＰ網と利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎとの間を接続するための加入者網とから構成される。加入者網には、電話回線、有線ＬＡＮ（Local Area Network）や無線ＬＡＮ、ＣＡＴＶ（Cable Television）網が含まれる。

一方、サーバ装置ＳＶは、例えば会員権取引仲介業者により運用されるもので、ＷＷＷ（World Wide Web）サーバにより構成される。図２はその機能構成を示すブロック図である。

サーバ装置ＳＶは、制御ユニット１と、記憶ユニット２と、インタフェースユニット３と、キーボードまたはタッチパネルを有する入力部４と、液晶又は有機ＥＬディスプレイからなる表示部５を備える。

インタフェースユニット３は、通信インタフェース３１と、入出力インタフェース３２を有する。通信インタフェース３１は、制御ユニット１の制御の下、通信ネットワークＮＷを介して上記利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎとの間でデータ通信を行う。入出力インタフェース３２は、上記入力部４の操作により入力された入力情報を制御ユニット１へ出力すると共に、制御ユニット１から出力された表示データを上記表示部５に表示させる。

記憶ユニット２は、記憶媒体として例えばＨＤＤ（Hard Disk Drive）またはＳＳＤ（Solid State Drive）からなる書き込みおよび読み出し可能な不揮発性メモリを用いたもので、本実施形態を実施するために必要な記憶部として、物件情報記憶部２１と、登録情報記憶部２２と、預託管理情報記憶部２３と、マーケット情報記憶部２４と、売買履歴情報記憶部２５を備えている。

物件情報記憶部２１には、会員権の取引対象となる複数のゴルフ場に関する案内情報が記憶される。案内情報には、ゴルフ場名と、その住所や連絡先などの属性情報と、会員権の種類と、当該種類ごとの年会費および名義書換料などが含まれる。

登録情報記憶部２２には、利用者ごとにそのＩＤに対応付けて、登録入力された利用者の個人情報と、当該利用者が売買を希望する物件名が記憶される。利用者の個人情報には、利用者の氏名と、住所や連絡先の電話番号およびメールアドレス等の属性情報に加え、利用者に対し個別に発行された顧客番号または記号と、利用者の認証を行うために必要なパスワードが含まれる。

預託管理情報記憶部２３には、会員権の売買を希望する利用者の各々に対応付けて、預託の状況を表す預託管理情報が記憶される。預託管理情報には、預託の有無、預託された会員・証券番号と証券のコピー、預託金の金額などが含まれる。

マーケット情報記憶部２４には、ゴルフ場ごとにその会員権の売買希望の状況を表す最新のマーケット情報が記憶される。売買履歴情報記憶部２５には、成約した会員権の売買履歴を表す情報が記憶される。

制御ユニット１は中央処理ユニット（ＣＰＵ：Central Processing Unit）１０を備え、本実施形態を実施するために必要な制御機能として、物件案内制御部１１と、登録受付制御部１２と、預託管理制御部１３と、マーケット情報管理制御部１４と、売買希望条件受付制御部１５と、条件照合部１６と、履行代行・契約内容確認制御部１７と、仲介契約管理制御部１８を有している。これらの制御機能はいずれも図示しないプログラムメモリに格納されたプログラムを上記ＣＰＵに実行させることにより実現される。

物件案内制御部１１は、利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎから物件閲覧要求が送られた場合に、物件情報記憶部２１に記憶された物件情報をもとに要求された地域のゴルフ場一覧情報を作成し、その表示データを要求元の利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎへ送信する。また、当該ゴルフ場一覧情報の表示データにおいて任意のゴルフ場が選択指定された場合に、当該ゴルフ場の案内情報（個別コルフ場情報）を物件情報記憶部２１から読み出して要求元の利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎへ送信する。

登録受付制御部１２は、上記ゴルフ場一覧情報または個別ゴルフ場情報が表示された状態で、利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎから売り希望または買い希望の登録要求が送られた場合に、売買希望の登録入力画面情報を生成して要求元の利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎへ送信する。そして、この登録入力画面情報において入力された利用者の個人情報等を含む登録情報を利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎから受信すると、利用者ＩＤ、パスワードおよび顧客番号または記号を発行して要求元の利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎに通知すると共に、上記登録情報に含まれる個人情報および売買希望の物件名を表す情報を、上記利用者ＩＤに対応付けて上記登録情報記憶部２２に記憶させる。

預託管理制御部１３は、上記利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎから受信した売買希望の登録情報から、預託の有無、預託された会員・証券番号と証券のコピー、預託金の金額などの預託に関する情報を抽出する。そして、この抽出した情報を利用者ＩＤに対応付けて上記預託管理情報記憶部２３に格納する。

マーケット情報管理制御部１４は、物件情報記憶部２１に記憶された物件情報と、登録情報記憶部２２に記憶された売買希望登録情報と、預託管理情報記憶部２３に記憶された預託管理情報に基づいて、ゴルフ場ごとの最新のマーケット情報を作成し、マーケット情報記憶部２４に記憶させる。そして、利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎからマーケット情報の閲覧要求が送られた場合に、要求されたゴルフ場のマーケット情報をマーケット情報記憶部２４から読み出して要求元の利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎへ送信する。

売買希望条件受付制御部１５は、利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎから売買希望条件の入力要求が送られた場合に、条件入力画面情報を要求元の利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎへ送信する。そして、上記条件入力画面が表示された状態で売買希望条件が利用者端末ＴＭ１〜ＴＭｎから送られた場合に当該売買希望条件の登録を受け付け、上記マーケット情報に反映させる。

条件照合部１６は、新たな売買希望情報が受信されるか、或いは登録情報記憶部２２に記憶されている売買希望登録情報の内容が変更されるごとに、上記受信された新たな売買希望情報或いは変更された売買希望情報で指定される条件を、登録情報記憶部２２に記憶されている対応する複数の売買希望情報で指定される条件とそれぞれ照合する。そして、この照合の結果売買希望条件が一致した場合に、その旨を履行代行・契約内容確認制御部１７に通知する。また条件照合部１６は、上記マーケット情報の表示中に売買希望相手の顧客記号が選択指定された場合にも、その旨を履行代行・契約内容確認制御部１７に通知する。

履行代行・契約内容確認制御部１７は、上記条件照合部１６から、売買希望条件が一致したこと、或いは売買希望相手が選択指定されたことが通知された場合に、履行代行の諾否を確認するための履行代行・契約内容確認情報の表示データを作成し、売主および買主の各利用者端末へ送信する。そして、売主および買主の各利用者端末から履行代行の諾否の回答情報を受信する。

仲介契約管理制御部１８は、上記売主および買主の各利用者端末から履行代行を承諾する旨の回答情報が受信された場合に、仲介契約書を作成してその電子データを上記売主および買主の各利用者端末へ送信する。そして、売買履歴情報記憶部２５に記憶された売買履歴情報を更新する。

（動作）
次に、以上のように構成されたサーバ装置ＳＶによる会員権取引仲介支援動作を説明する。図３乃至図５は、図２に示したサーバ装置ＳＶの処理手順と処理内容を示すシーケンス図である。なお、ここでは端末ＴＭ１を使用する利用者が売主となり、端末ＴＭ２を使用する利用者が買主となる場合を例にとって説明を行う。

（１）物件の閲覧
物件の閲覧は、サーバ装置ＳＶが提供するゴルフ会員権サービスサイトに設定されたＵＲＬ（Uniform Resource Locator）にアクセスすることで行われる。すなわち、利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２がブラウザ機能を用いて上記サービスサイトのＵＲＬに対しアクセスすると、サーバ装置ＳＶから当該サービスサイトのホームページが送信され、利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に表示される。

この状態で、例えば利用者が所望の地域（例えば都道府県）を指定すると、図３に示すように利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２から物件閲覧要求が送信される。サーバ装置ＳＶは、物件閲覧要求を受信すると、物件案内制御部１１の制御の下、先ずステップＳ１により、物件情報記憶部２１に記憶された物件情報をもとに上記指定された地域のゴルフ場一覧情報を作成し、その表示データを要求元の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に送信する。利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２では、ステップＳ２，Ｓ３においてそれぞれ上記サーバ装置ＳＶから送られたゴルフ場一覧情報の表示データが表示される。

図６はこのゴルフ場一覧情報の表示例を示すもので、ゴルフ場名に対応付けて、成約価格の平均値を示す基準価格と、チャート画面、マーケット画面および案内登録入力画面へのリンク情報が表示される。なお、Ｂ１はチェックボックスであり、利用者がお気に入りのゴルフ場を選択するために使用される。

そして、利用者が売買を希望するゴルフ場名に対応付けられたソフトウェアスイッチをクリックすると、利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２からサーバ装置ＳＶへ物件閲覧要求が送信される。サーバ装置ＳＶは、物件閲覧要求を受信すると、物件案内制御部１１の制御の下、物件情報記憶部２１から該当するゴルフ場の案内情報を読み出して要求元の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２へ送信し、表示させる。

図７はその表示例を示すもので、会員権情報Ｅ１と、売る場合および買う場合の名義書換必要書類・手続方法を表す情報と、見積要求ボタンＢ２，Ｂ３が表示される。売主および買主がこの見積要求ボタンＢ２，Ｂ３をクリックすると、サーバ装置ＳＶでは基準価格に基づく売買見積もり情報が作成され、要求元の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に送られる。

なお、上記ゴルフ場一覧情報のチャート画面またはマーケット画面へのリンク情報がクリックされた場合には、サーバ装置ＳＶによりそれぞれ基準価格の変化を表すチャート画面、会員権の売買希望の登録状況を示すマーケット画面が作成されて送信され、利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に表示される。

（２）売買希望の登録
あるゴルフ場の案内情報が表示された状態で、当該ゴルフ情報の会員権の売買を希望する利用者が、登録入力画面へのリンク情報をクリックしたとする。そうすると売り希望側の利用者端末ＴＭ１からは売り希望登録要求が、また買い希望側の利用者端末ＴＭ２からは買い希望登録要求がそれぞれ送信される。

サーバ装置ＳＶは、上記売り希望および買い希望の各登録要求を受信すると、登録受付制御部１２の制御の下、ステップＳ４において売り希望用および買い希望用の登録入力画面情報を生成して要求元の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２へ送信し表示させる。図８はその表示例を示すもので、図中の左側は売り希望登録画面を、右側は買い希望登録画面をそれぞれ示している。

売り希望登録画面には、名義人名および会員・証券番号の入力欄と、証券コピーを預託する場合に操作するボタンＢ１１と、譲渡に必要な書類を請求する場合に操作するボタンＢ１２と、登録の代行を希望する場合に操作するボタンＢ１３と、売主の個人情報の入力欄と、送信ボタンＢ１４が含まれる。

一方、買い希望登録画面には、入会条件のチェックを依頼する場合に操作するボタンＢ１５と、身分証明のコピーを送付する際に操作するボタンＢ１６と、預託金の入力欄と、登録の代行を希望する場合に操作するボタンＢ１７と、買主の個人情報の入力欄と、送信ボタンＢ１８が含まれる。

売り希望の利用者および買い希望の利用者が、それぞれ上記売り希望登録画面および買い希望登録画面において必要事項を入力またはチェックした後、送信ボタンＢ１４，Ｂ１８をクリックしたとする。そうすると利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２からそれぞれ売り希望登録情報および買い希望登録情報がサーバ装置ＳＶへ送信される。サーバ装置ＳＶは、登録受付制御部１２および預託管理制御部１３の制御の下、ステップＳ７において次のように登録受付処理および預託受付処理を行う。

すなわち、先ず利用者ＩＤ、パスワードおよび顧客番号または記号を発行して要求元の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に通知する。この利用者ＩＤ、パスワードおよび顧客番号または記号は、利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２においてステップＳ１０，Ｓ１１により表示される。

また、ステップＳ８により、上記売り希望または買い希望の登録情報に含まれる個人情報および売買希望の物件名を表す情報を利用者ＩＤに対応付けて登録情報記憶部２２に記憶させる。さらに、ステップＳ９により、上記売り希望または買い希望の登録情報から、預託の有無、預託された会員・証券番号と証券のコピー、預託金の金額などの預託に関する情報を抽出する。そして、この抽出した情報を利用者ＩＤに対応付けて上記預託管理情報記憶部２３に格納する。

なお、上記売り希望登録画面および買い希望登録画面において、登録の代行を希望するボタンＢ１３，Ｂ１７がクリックされた場合には、その旨の要求がサーバ装置ＳＶへ送られて表示部５に表示される。この場合はオペレータが、上記登録代行の要求と共に利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２から送られるメールアドレスまたは電話番号をもとに要求元の利用者に対しメールまたは電話を用いて連絡する。そして、利用者から登録に必要な情報を受け取って、当該情報を入力部４により手動入力して登録情報記憶部２２に記憶させる。

（３）売り希望条件および買い希望条件の設定
上記売り希望または買い希望の登録情報の登録処理および預託管理情報の登録処理が終了すると、登録受付制御部１２はその旨を売買希望条件受付制御部１５に通知する。売買希望条件受付制御部１５は、図４に示すステップＳ１５において、登録主の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に対し売買条件入力画面情報を送信する。利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２では、上記ダウンロードされた売買条件入力画面が、ステップＳ１６，Ｓ１７により表示される。

図１０は上記売買条件入力画面の表示例を示すもので、図中左側は売主の利用者端末ＴＭ１に表示される売り希望条件入力画面を、図中右側は買主の利用者端末ＴＭ２に表示される買い希望条件入力画面をそれぞれ示している。

売り希望条件入力画面には、「２．売り希望価格 万円」の入力欄が表示されている。売主がこの売り希望価格の入力欄に所望の売り希望価格を入力して送信ボタンＢ２４を押下すると、上記売り希望価格の変更情報がサーバＳＶへ送信される。サーバ装置ＳＶは、売買条件受付制御部１５の制御の下、ステップＳ１８で上記売り希望価格の変更情報を受信し、ステップＳ１９により上記受信した変更情報に従い、マーケット情報記憶部２４に記憶された該当するマーケット情報に上記入力された売り希望価格と売主の記号とからなる売り希望情報を追加する。

一方、買い希望条件入力画面にも、「２．買い希望価格 万円」の入力欄が表示されている。買主がこの買い希望価格の入力欄に所望の買い希望価格を入力して送信ボタンＢ２９をクリックすると、上記買い希望価格の変更情報がサーバＳＶへ送信される。サーバ装置ＳＶは、売買条件受付制御部１５の制御の下、ステップＳ１８で上記買い希望価格の変更情報を受信し、ステップＳ１９により上記受信した変更情報に従い、マーケット情報記憶部２４に記憶された該当するマーケット情報に上記入力された売り希望価格と売主の記号とからなる買い希望情報を追加する。

（４）マーケット情報の閲覧
先に述べたゴルフ場一覧情報、案内情報、登録入力情報或いは売買条件入力画面情報の各表示画面において、売主および買主がマーケット情報の閲覧操作を行ったとする。そうすると、利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２からサーバ装置ＳＶへ図４に示すようにマーケット情報閲覧要求が送られる。

サーバ装置ＳＶは、上記マーケット情報閲覧要求を受信すると、マーケット情報管理制御部１４の制御の下、ステップＳ１２において該当するゴルフ場に関するマーケット情報をマーケット情報記憶部２４から読み出し、要求元の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に送信する。この結果、利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２には、ステップＳ１２，Ｓ１３によりそれぞれ売主および買主が閲覧を希望するマーケット情報が表示される。

図９はその表示画面の一例を示したものである。同図に示すように、売り希望表示欄および買い希望表示欄には、それぞれ複数の売り希望情報および買い希望情報が、希望価格の高い順に配列されて表示される。売り希望情報および買い希望情報の各々は、先に述べたように利用者の顧客番号または記号と希望価格とから構成される。なお、図９では利用者を記号で表した場合を例示している。また、上記売り希望情報および買い希望情報のうち、証券または購入金額が預託済の希望情報は太字で表示される。したがって、マーケット情報の閲覧者は、上記太字表示により預託済か否かを判断することが可能となる。

また、ゴルフ場名、売り希望情報および買い希望情報は、いずれもソフトウェアスイッチを構成する。これらのソフトウェアスイッチをダブルクリックすると、サーバ装置ＳＶから「○○カントリクラブ」の個別ゴルフ場情報表示画面データ、売り希望情報および買い希望情報の詳細情報を表示するウィンドウ表示画面データがダウンロードされる。したがって、利用者はマーケット情報を閲覧しながら、会員権の詳細や売買申し込みの条件等を確認することができる。

なお、各ウィンドウ表示画面には売買条件入力画面へのリンク情報が表示され、このリンク情報をクリックすることで売買条件入力画面に移行してここで売買条件を変更入力することができる。また、「特記事項」にカーソルを合わせると、特記事項の詳細が表示される。ゴルフ会員権の特記事項としては、相続物件、再発行証券、証券なし、分割証券など非常に多くの種類があるため、常に表示するのではなく上記のように必要に応じて表示できるようにすると、表示が煩雑にならずに済む。

（５）売り希望条件および買い希望条件の変更
上記マーケット情報が表示された状態で、売主および買主が自身の売り希望情報および買い希望情報をダブルクリックして詳細情報のウィンドウ表示画面をダウンロードし、さらに当該ウィンドウ表示画面のリンク情報をクリックすると、利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２からサーバ装置ＳＶへ売り希望条件入力要求および買い希望条件入力要求が送信される。サーバ装置ＳＶは、売買条件受付制御部１５の制御の下、ステップＳ１５により売買条件入力画面情報をダウンロードする。利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２では、上記ダウンロードされた売買条件入力画面が、ステップＳ１６，Ｓ１７により表示される。図１０にその表示例を示す。

上記売買条件入力画面が表示された状態で、売主が「２．売り希望価格 万円」の入力欄に所望の売り希望価格を入力して送信ボタンＢ２４を押下すると、上記売り希望価格の変更情報がサーバＳＶへ送信される。サーバ装置ＳＶは、売買条件受付制御部１５の制御の下、ステップＳ１８で上記売り希望価格の変更情報を受信し、ステップＳ１９により上記受信した変更情報に従い、マーケット情報記憶部２４に記憶された該当するマーケット情報を更新する。

一方、買主が「２．買い希望価格 万円」の入力欄に所望の買い希望価格を入力して送信ボタンＢ２９をクリックした場合も、上記買い希望価格の変更情報がサーバＳＶへ送信される。サーバ装置ＳＶは、売買条件受付制御部１５の制御の下、ステップＳ１８で上記買い希望価格の変更情報を受信し、ステップＳ１９により上記受信した変更情報に従い、マーケット情報記憶部２４に記憶された該当するマーケット情報を更新する。

なお、上記売り希望価格および買い希望価格の変更情報の送信後に、マーケット画面ボタンＢ２５，Ｂ３０をクリックすると、サーバＳＶから上記更新後のマーケット情報がダウンロードされ、利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に表示される。従って、売主および買主は、自身が変更した売り希望価格および買い希望価格がマーケット情報に反映されたことを即時確認することができる。

（６）売り希望条件と買い希望条件との照合
上記売買希望条件受付制御部１５によりマーケット情報の更新処理が行われると、条件照合部１６がステップＳ２０において、ゴルフ場ごとに変更後の売り希望価格と買い希望価格とを照合する。この照合の結果、価格が一致する売り希望情報と買い希望情報との対がステップＳ２１で検出されると、ステップＳ２３に移行する。そして、このステップＳ２３において、売主および買主のそれぞれに対し履行代行・契約内容確認情報を生成し、この履行代行・契約内容確認情報を売主および買主の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２へ送信する。また、それと共にステップＳ２４により、該当するマーケット情報から上記価格が一致した売り希望情報と買い希望情報の対を削除する。

なお、上記売買希望条件の照合の結果、１つの売り希望情報に対し価格が一致する複数の買い希望情報が同時に検出された場合や、１つの買い希望情報に対し価格が一致する複数の売り希望情報が同時に検出された場合には、予め設定された条件に従い、上記検出された複数の買い希望情報または売り希望情報の中から１つを選択する処理を行う。選択条件は、例えば単純に「登録順位が早い順」としてもよいが、預託管理情報記憶部２３に記憶されている預託管理情報に基づいて、証券を預託済の売り希望情報または預り金を預託済の買い希望情報を優先的に選択するようにしてもよい。

さらには、売買履歴情報記憶部２５に記憶されている売買履歴情報に基づいて、過去の売買件数が多い売主または買主を優先的に選択したり、反対に過去の売買件数が少ない売主または買主を優先的に選択するようにしてもよい。前者であれば、お得意様優先の売買仲介が可能となり、一方後者であれば新規顧客優先の売買仲介が行われることになるため、顧客数の増加が期待できる。

また、図１０に示した売り希望条件入力画面および買い希望条件入力画面が表示された状態で、顧客記号の参照ボタンＢ２３，Ｂ２８がクリックされると、現在マーケット情報に買い希望情報および売り希望情報を掲載している買い主および売り主の記号の一覧が表示される。そして、売主および買主がそれぞれ所望の買主および売主の記号をクリック操作により選択指定したとする。そうすると、売主が所望の買主を選択指定した場合には、選択指定された買主の記号が例えば「１．顧客記号 ＲＥ様と契約します。」と表示される。同様に、買主が所望の売主を選択指定した場合には、選択指定された売主の記号が例えば「１．顧客記号 ＯＩ様と契約します。」と表示される。

（７）マーケット画面上における売り希望情報および買い希望情報の選択指定
マーケット画面が表示されている状態で、例えば売主が売り希望価格として許容できる買い希望価格を提示している買い希望情報をクリック操作により選択指定したとする。そうすると、このクリック操作により選択指定された買い希望情報の選択指定情報が売主の利用者端末ＴＭ１からサーバ装置ＳＶへ送信される。

サーバ装置ＳＶは、条件照合部１６の制御の下、ステップＳ２２で上記選択指定情報を検出すると、ステップＳ２３に移行する。そして、このステップＳ２３において、選択指定した売主および選択指定された買主のそれぞれに対し履行代行・契約内容確認情報を生成し、この履行代行・契約内容確認情報を売主および買主の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２へ送信する。また、それと共にステップＳ２４により、該当するマーケット情報から上記価格が一致した売り希望情報と買い希望情報の対を削除する。

また、マーケット画面が表示されている状態で、買主が買い希望価格として許容できる売り希望価格を提示している売り希望情報をクリック操作により選択指定した場合にも、上記買い希望情報が選択指定された場合と同様に、ステップＳ２２からステップＳ２３に移行して、選択指定した買主および選択指定された売主のそれぞれに対し履行代行・契約内容確認情報が生成され、買主および売主の利用者端末ＴＭ２，ＴＭ１へ送信される。

（８）履行代行の諾否の照合と仲介契約書の作成
上記サーバ装置ＳＶから送信された履行代行・契約内容確認情報は、利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２で受信されステップＳ２５，Ｓ２６において表示される。図１１はその表示例を示すもので、図中左側が売主用の情報を、図中右側が買主用の情報をそれぞれ示している。図示したように履行代行・契約内容確認情報には、契約内容の確認情報と、仲介契約の締結に移行するための案内情報と、契約の諾否を選択指定するためのボタンＢ３１，Ｂ３２が表示される。

この状態で、売主および買主の双方が契約内容を承諾し、契約ボタンＢ３１，Ｂ３２をチェックすると、その諾否情報が利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２からサーバ装置ＳＶへ送信される。サーバ装置ＳＶは、履行代行・契約内容確認制御部１７の制御の下、上記諾否情報を受信すると、ステップＳ２７において、売主側から送られた諾否情報と買主側から送られた諾否情報とを照合する。この照合の結果、売主および買主の双方が契約内容に対し承諾したことがステップＳ２８で確認されると、その旨を仲介契約管理制御部１８に通知する。

仲介契約管理制御部１８は、上記売主および買主の双方が契約内容を承諾した旨の通知を受け取ると、ステップＳ２９において仲介契約書を作成し、当該仲介契約書の電子データを売主および買主の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２へ送信する。売主および買主の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２では、上記送られた仲介契約書の電子データがステップＳ３１，Ｓ３２により表示される。図１２はその表示例を示すものである。以後、売主と買主との間の会員権の売買取引は、上記仲介契約の内容に従い仲介業者により実行される。

なお、履行代行・契約内容確認制御部１７は、上記ステップＳ２７の照合において売主側からの諾否情報と買主側からの諾否情報とが一致するまで待機するが、一方の利用者端末から承諾の旨の情報を受信してから予め設定した時間内に他方から承諾情報が到来しない場合には、他方の利用者端末に対し問い合わせ情報を送信して諾否の入力を促す。

（９）交渉または契約代行依頼の受付
図１０に示した売り希望条件入力画面および買い希望条件入力画面が表示された状態で、交渉依頼ボタンＢ２１または契約代行依頼ボタンＢ２２がクリック操作により選択指定された場合には、その旨の依頼情報が利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２からサーバ装置ＳＶへ送信される。サーバ装置ＳＶは、上記依頼情報をもとに登録情報記憶部２２から該当する登録情報を読み出して表示部５に表示する。オペレータは、上記表示された登録情報に含まれる電話番号をもとに、依頼元の利用者に電話を掛け、利用者から必要な情報を聞き取って、交渉または契約代行処理を行う。

（１０）成約履歴の更新
仲介契約管理制御部１８は、売主および買主の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２から契約内容を承諾した旨の通知を受け取ると、ステップＳ３０において成約した売買の経緯を表す売買履歴情報を生成して売買履歴情報記憶部２５に追加する。

（実施形態の効果）
以上詳述したように一実施形態では、仲介業者またはサービス事業者が運用するサーバ装置ＳＶを、売主および買主が使用する端末ＴＭ１〜ＴＭｎと通信ネットワークＮＷを介して接続可能とし、サーバ装置ＳＶにおいて売主および買主からの売り希望および買い希望の登録を受け付けて当該売り希望および買い希望の登録情報をマーケット情報に掲載する。そして、売り希望と買い希望の価格が一致するか、或いはマーケット情報に掲載された売り希望または買い希望の登録情報が買主または売主により直接選択指定された場合に、該当する売主および買主の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に履行代行・契約内容確認画面情報を送信して表示させ、売主および買主の双方が契約内容を承諾した場合に共通の仲介契約書を提示し、以後仲介業者による代行取引が行われるようにしている。

したがって、同一価格による契約および取引が可能となり、これにより取引の透明性を確保することができる。また、売り希望と買い希望の条件が一致した時点で、履行代行・契約内容確認画面情報がサーバ装置ＳＶから売主および買主の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に自動的に送信され、さらに売主および買主の双方が契約内容に承諾する旨の応答を返送するとサーバ装置ＳＶにより仲介契約書が作成されて売主および買主の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に送信され、以後仲介業者による代行取引手続が実行される。このため、電子取引により取引の透明性および迅速性を確保した上で、利用者同士の直接取引では得られない確実で信頼性の高い取引を行うことが可能となる。

また、売り希望と買い希望の価格が一致していない状態で、マーケット情報に掲載された売り希望または買い希望の登録情報が買主または売主により直接選択指定された場合にも、履行代行・契約内容確認画面情報がサーバ装置ＳＶから売主および買主の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に自動的に送信され、さらに売主および買主の双方が契約内容に承諾する旨の応答を返送するとサーバ装置ＳＶにより仲介契約書が作成されて売主および買主の利用者端末ＴＭ１，ＴＭ２に送信され、以後仲介業者による代行取引手続が実行される。このため買主および売主は、売り希望と買い希望の価格の一致を待つことなく、希望する相手を選択指定して取引をすることが可能となり、これにより取引をさらに迅速に行うことができる。

さらに、売買希望条件の照合の結果、１つの売り希望情報に対し価格が一致する複数の買い希望情報が同時に検出された場合や、１つの買い希望情報に対し価格が一致する複数の売り希望情報が同時に検出された場合には、預託管理情報記憶部２３に記憶されている預託管理情報に基づいて、証券を預託済の売り希望情報または購入金を預託済の買い希望情報が優先的に選択される。このため、利用者は預託の利点を認識することができ、これにより預託の推進を図ることができる。

さらに、複数の買い希望または複数の売り希望情報が同時に検出された場合に、売買履歴情報に基づいて過去の売買件数が多い売主または買主が優先的に選択されるようにすると、お得意様優先の売買仲介が可能となる。反対に、過去の売買件数が少ない売主または買主が優先的に選択されるようにすれば、新規顧客優先の売買仲介が行われることになり、顧客数の増加が期待できる。

［他の実施形態］
前記一実施形態では、売主および買主が売買条件入力画面において手動操作により売買価格を変更するようにしたが、売主および買主の事前承認を受けた上で、サーバ装置ＳＶが売り希望価格および買い希望価格を変更するようにしてもよい。例えば、事前に売主および買主がそれぞれ売り希望価格および買い希望価格の変更許容範囲をサーバ装置ＳＶに登録しておき、売り希望価格および買い希望価格の設定または変更後一定時間が経過しても売買が成立しない場合には、売り希望価格および買い希望価格を上記事前に登録した変更許容範囲で一定額ずつステップ的に、或いは変更許容範囲内で１回だけ変更する。このようにすると、売主および買主の手間を軽減した上で会員権の売買を促進することが可能となる。

また、上記顧客番号または記号を発行する際に、登録受付制御部１２は売買履歴情報記憶部２５に記憶された売買履歴情報をもとに、売り希望の利用者および買い希望の利用者のそれぞれについて過去における売買履歴の有無を判定し、売買履歴が存在する利用者に対しては過去に発行した記号とは異なる番号または記号を発行するようにしてもよい。

このようにすると、成約時に仲介契約書において利用者名と記号との対応関係が売買相手に知られても、次回の売買希望登録時には異なる記号が発行されるため、記号から利用者名が特定されずに済む。ちなみに、成約後も同一の記号を使い続けると、マーケット画面に表示された売り希望者および買い希望者の記号から利用者名が推測されてしまい、個人情報の守秘の観点から好ましくない。なお、成約履歴のない利用者については、それまで使用していた記号を引き続き発行する。

さらに前記一実施形態では、マーケット画面に表示されている売り希望情報および買い希望情報がクリックされた場合に、そのまま履行代行・契約内容確認画面情報の作成・送信処理に移行するようにした。しかし、本発明はそれに限定されるものではなく、一旦売買条件入力画面情報の作成および送信処理に移行し、当該売買条件入力画面情報の送信ボタンＢ２４，Ｂ２９がクリックされた場合に履行代行・契約内容確認画面情報の作成・送信処理を行うようにしてもよい。この場合、上記売買条件入力画面情報には、上記クリック操作により選択された売り希望情報および買い希望情報に対応する売主または買主の番号または記号が「１．顧客記号 様と契約します。」の入力欄に表示され、また現時点での売り希望価格および買い希望価格が「２．売り希望価格 万円」の入力欄に表示される。

さらに前記一実施形態では、ゴルフ会員権の取引を例にとって説明したが、リゾート会員権等のその他の会員権の取引にもこの発明を適用可能である。また、サーバ装置ＳＶが会員権取引仲介支援サービスのみならず、会員向けにゴルフ場やリゾート施設の紹介や利用予約の受付等のサービスを提供している場合には、当該サービスへの会員登録情報を利用して上記会員権取引仲介支援サービスを実行するようにしてもよい。このようにすれば、会員権取引仲介支援サービスを受けるための利用者登録を不要にすることができる。

さらに前記一実施形態では、マーケット情報において、売り希望情報および買い希望情報の文字を太字表示することで預託済か否かを表示するようにしたが、他にアイコンやマーク、イラスト等を用いて表示するようにしてもよく、さらにカラー表示の場合には背景色や文字色等を異ならせることにより表示するようにしてもよい。

さらに、売り希望情報または買い希望情報を受信した場合に、サーバ装置ＳＶが最新のマーケット情報や過去の売買履歴情報等に基づいて売買可能な価格帯を推測し、この推測された価格帯をアドバイス情報として該当する利用者端末に通知するようにしてもよい。また、希望する会員権の売買希望情報が存在しない場合に、マーケット情報をもとに希望価格に近い他の会員権、例えば近隣の他のゴルフ場またはリゾート施設の会員権の売り申し込み情報または買い申し込み情報があるか否かを検索し、該当する他の会員権に対する売買申し込み情報がある場合にはこの会員権をアドバイス情報として該当する利用者端末に通知するようにしてもよい。

さらに、ゴルフ場一覧表示画面、個別ゴルフ場情報表示画面、案内登録入力画面、売買条件入力画面、履行代行・契約内容確認画面に、お奨めの会員権や施設に関する広告情報を表示するようにしてもよい。このようにすると、施設にとっては利用者の増加を期待でき、またサーバ装置を運用する業者は広告料収入を見込むことができる。

その他、会員権の種類、利用者に選択させる預託の形態の種類、サーバ装置の構成、サーバ装置による取引仲介支援のための制御手順と制御内容、利用者端末装置や通信ネットワークの種類等についても、この発明の要旨を逸脱しない範囲で種々変形して実施できる。

要するにこの発明は、上記実施形態そのままに限定されるものではなく、実施段階ではその要旨を逸脱しない範囲で構成要素を変形して具体化できる。また、上記実施形態に開示されている複数の構成要素の適宜な組み合せにより種々の発明を形成できる。例えば、実施形態に示される全構成要素から幾つかの構成要素を削除してもよい。さらに、異なる実施形態に亘る構成要素を適宜組み合せてもよい。
［付記］
上記各実施形態の一部または全部は、特許請求の範囲のほか以下の付記に示すように記載することも可能であるが、これに限られない。
（付記１）
前記第１の条件照合手段は、１つの売り希望条件と一致する複数の買い希望条件が検出された場合、および１つの買い希望条件と一致する複数の売り希望条件が検出された場合に、前記預託の状況を表す情報に基づいて、それぞれ預託済の売り希望条件および預託済の買い希望条件を優先的に選択することを特徴とする請求項１記載の会員権取引仲介支援装置。
（付記２）
前記第１の条件照合手段は、１つの売り希望条件と一致する複数の買い希望条件が検出された場合、および１つの買い希望条件と一致する複数の売り希望条件が検出された場合に、前記記憶された売買履歴情報に基づいて、それぞれ過去の売買件数の多少に応じて売主による売り希望条件および買主による買い希望条件を優先的に選択することを特徴とする請求項１記載の会員権取引仲介支援装置。
（付記３）
前記第１および第２の端末装置において入力された売り希望条件および買い希望条件の変更許容範囲を表す情報を前記第１および第２の端末装置から受信して記憶する手段と、
前記売り希望条件および買い希望条件が前記マーケット情報に表示されてから予め設定された時間以内に売買が成立しなかった場合に、当該売り希望条件および買い希望条件を上記記憶された変更許容範囲を表す情報に基づいて変更許容範囲内で変更する手段と
を、さらに具備することを特徴とする請求項１に記載の会員権取引仲介支援装置。

ＳＶ…サーバ装置、ＴＭ１〜ＴＭｎ…利用者端末、ＮＷ…通信ネットワーク、１…制御ユニット、２…記憶ユニット、３…インタフェースユニット、４…入力部、５…表示部、１１…物件案内制御部、１２…登録受付制御部、１３…預託管理制御部、１４…マーケット情報管理制御部、１５…売買希望条件受付制御部、１６…条件照合部、１７…履行代行・契約内容確認制御部、１８…仲介契約管理制御部、２１…物件情報記憶部、２２…登録情報記憶部、２３…預託管理情報記憶部、２４…マーケット情報記憶部、２５…売買履歴情報記憶部、３１…通信インタフェース、３２…入出力インタフェース。

Claims (4)

1. 売主が使用する第１の端末装置および買主が使用する第２の端末装置が通信ネットワークを介して接続される会員権取引仲介支援装置であって、
   売買登録入力画面データを前記第１および第２の端末装置へ送信して表示させ、前記第１および第２の端末装置において前記売買登録入力画面データに従い入力された売主および買主を識別する会員情報および預託の状況を表す情報を、前記第１および第２の端末装置から受信して保存する手段と、
   前記保存された会員情報に基づいて、前記第１および第２の端末装置に対し売買希望条件の入力画面データを送信して表示させ、前記第１および第２の端末装置において、前記売買希望条件の入力画面データに従い入力された、所望の会員権に対する売買希望条件を表す情報を受信し保存する売買希望条件受信手段と、
   前記保存された複数の売買希望条件を表す情報を前記会員権ごとに一覧表示すると共に、当該複数の売買希望条件を表す情報に対し前記預託の状況を表す情報を付加表示したマーケット情報を作成し、前記第１および第２の端末装置へ送信して表示させる手段と、
   前記マーケット情報に一覧表示された複数の売買希望条件を表す情報のうち売り希望条件と買い希望条件とを比較して一致する売り希望条件と買い希望条件が検出された場合に、該当する売主と仲介人との間および該当する買主と仲介人との間それぞれの仲介契約の内容を確認するための情報、および前記各仲介契約に対する諾否を入力するための情報を含む契約確認データを生成し、該当する売主および買主が使用する第１および第２の端末装置へ送信して表示させる第１の条件照合手段と、
   前記第１および第２の端末装置において前記マーケット情報に一覧表示された複数の売買希望条件を表す情報の１つが選択指定された場合に、当該選択指定された売主と仲介人との間および該当する買主と仲介人との間それぞれの仲介契約の内容を確認するための情報、および前記各仲介契約に対する諾否を入力するための情報を含む契約確認データを生成し、該当する売主および買主が使用する第１および第２の端末装置へ送信して表示させる第２の条件照合手段と、
   前記第１および第２の端末装置において、前記表示された契約確認データに含まれる諾否を入力するための情報に従い入力された仲介契約の諾否を表す情報を前記第１および第２の端末装置から受信する手段と、
   前記第１および第２の端末装置から受信された仲介契約の諾否を表す情報がいずれも承諾を示すものだった場合に、仲介契約書データを作成して前記売主および買主が使用する第１および第２の端末装置へ送信して表示させる手段と
   を具備することを特徴とする会員権取引仲介支援装置。
2. 前記第１および第２の条件照合手段は、前記売り希望条件と買い希望条件との一致が検出された場合、および前記複数の売買希望条件を表す情報の１つが選択指定された場合に、前記マーケット情報から該当する売買希望条件を表す情報および預託の状況を表す情報を削除する、請求項１に記載の会員権取引仲介支援装置。
3. 前記仲介契約に対し承諾した前記売主および買主による成約の内容を表す売買履歴情報を作成して記憶部に記憶する手段を、さらに具備し、
   前記売買希望条件受信手段は、前記会員情報を発行する際に、前記売買履歴情報をもとに、前記売主および前記買主のそれぞれについて過去における売買履歴の有無を判定し、売買履歴が存在する売主および買主に対しては過去に発行した会員情報とは異なる会員情報を発行し、前記売買履歴情報に売買履歴が存在しない売主および買主に対しては過去に発行した会員情報を発行する、請求項１又は２に記載の会員権取引仲介支援装置。
4. 請求項１乃至請求項３のいずれかに記載の会員権取引仲介支援装置が具備する各手段が実行する処理を、前記会員権取引仲介支援装置が備えるコンピュータに実行させるプログラム。