JP5984322B2 - 決済滞納業務管理システム、決済滞納業務管理システムの制御方法、決済滞納業務管理システムプログラム及び記録媒体 - Google Patents

Description

本発明は、決済滞納業務管理システム、決済滞納業務管理システムの制御方法、決済滞納業務管理システムプログラム及び記録媒体に関する。

分譲マンションのストック数が日本全国で約６００万戸となる中、東日本大震災以降、頻繁に耳にするマンションの耐震改修、老朽化や住人の高齢化に起因するバリアフリー対策などの大規模修繕に対するニーズが高まる環境となっている。しかしながら、工事を検討するにあたり、マンションの管理組合だけでは解決できないさまざまな問題が潜んでいる。

そのなかでも、もっとも大きなものとして、大規模修繕の資金となる管理費の滞納問題が挙げられる。近年滞納者が増加し、滞納金額も多額となることにより、審査基準をクリアできないことから、大規模修繕資金を「住宅金融支援機構（以下、「ＪＨＦＡ」とも省略する。）」（旧住宅金融公庫）や、ほかの金融機関からの借入が受けられず、工事の検討すらできない状況に陥っているマンションも少なくない。さらに、資金が不足することによって大規模修繕を実施できないことから、マンション資産価値のさらなる下落という悪循環に陥る結果となる。

このような状況において、多くのマンション管理組合の理事会および管理会社は、管理費等の滞納を解決しようと努力してはいるものの、滞納等に関する専門的な知識やノウハウを、すべての管理組合、管理会社が必ずしも有しているとは限らないため、結果として滞納は減少せず、滞納金額も増加することとなる。

また、制度上の問題もあり、滞納は、最終的にマンション理事会の責任となるばかりでなく、マンション管理組合が法人化されることが少ないことから、法人であれば一般的な滞納に対するさまざまな対抗手段を講ずることが可能であっても、法人でない管理組合では、有効な対策が講ぜられないまま、気苦労の多い滞納問題に対するマンション理事会の努力は、多くが徒労に終わることとなる。

現在では、一般的な決済手段としてのクレジットカード等の普及により、比較的高額な商品購入だけでなく、少額の商品の決済にも、広くカード支払制度が利用されているだけでなく、従来は対象とされなかった不動産賃貸物件における管理費等のような、定額の反復決済をクレジットカード等によって行う技術が公開されている。

このクレジットカードに関しては、いわゆる国際ブランドカード会社によるクレジットカードをプロパーカード、国際ブランドカード会社と一般の企業等が提携して発行するクレジットカードを提携カードと呼ぶ。また、ハウスカードとは、モノパーパス（単一目的）カードとも言い、特定の加盟店だけの利用を限定することで、利用限度額と貸し倒れとを抑制するクレジットカードとなる。反対に、いわゆる国際ブランドカードや提携カードは、汎用型カードの一種であり、全世界の国際ブランド加盟店で利用できるクレジットカードとなる。さらに、本来は汎用型カードであるプロパーカードや提携カードにおいても、その使用目的を管理費等関連費用の支払いにのみ限定したクレジットカードとすれば、ハウスカードと同様な機能を持たせることができる。また、通常のクレジットカードにおいても、例えば、各種店舗において物品等の購入に使用可能な、いわゆるショッピング枠と、現金等を借用可能な、いわゆるキャッシング枠とがあるように、前記ショッピング枠等と別に管理費等関連費用の支払い枠と管理費等関連費用の支払いに関する与信枠とを設定した場合、やはりハウスカードと同様な対応が可能となるが、このようにクレジットカードにもさまざまな機能のものが存在する。

また、ハウスカードに限らず、クレジットカード等に備わる代金回収機能を利用することで、マンション所有者が債務不履行に陥った場合でも、一時的に債務保証が可能となるが、このような賃料等の処理に関し、徴収を支援する技術思想も、すでに公開されている。

さらに、キャンセル伝票とは、取り消し伝票や返品伝票とも呼ばれ、クレジットカードですでに購入済みの商品などを返品するときに使用する伝票で、カード会社から加盟店が立替金を受領した後にキャンセル伝票を起票した場合は、加盟店はカード会社に対して立替金を返還することになるが、これら各種伝票処理により、多岐にわたる対応方法が存在する。

また、包括加盟店とは、ショッピングモール、チェーン店本部、石油元売り、カード決済代行会社など、各カード会社と包括加盟店契約を締結して、
一定条件を満たした企業（店子加盟店）に対して、当該カードの決済サービスを開放する仕組みで、包括加盟店は、店子加盟店に代わって、各カード会社との間で、カード売上処理や立替金の受領などの業務を行うことは、同業者において、広く知られている。

特許第４９２６２８２号公報 特開２０１１−１８７０３５号公報 国際公開第０１／０５４０１３号公報

このように、定額かつ反復決済に関する従来技術に関して、例えば特許第４９２６２８２号公報において公開されているように、賃貸等をクレジットカード等で決済を行うことについて配慮されているものの、分譲マンションの管理費等の決済手段については、配慮されていなかった。さらに、すでに未納となっている過去債権の処理についても配慮されていない。

前記の通り、賃料等に関し、連帯保証を探す手間を削減し、保証金・敷金・礼金などの初期負担の低減、賃貸保証会社等の入居審査時間を短縮する技術思想に関しては、例えば特開２０１１−１８７０３５号公報において公開されているように、賃貸物件に関する入居者・不動産管理会社・賃貸業者に対し、例えばクレジットカード処理による支払い保証機能や不動産管理会社、仲介会社を介在させることにより、金銭的時間的負担や管理費等の回収リスクを低減させることについて配慮されているものの、債務不履行時の対応について、十分配慮されていなかった。

また、クレジットカード等を利用して債務保証する技術思想に関しては、例えば国際公開第０１／０５４０１３号公報において公開されているように、クレジット発行元に備わる支払いに関する回収機構等を利用して、マンション区分所有に関する管理費等の徴収を行うことが可能となるが、管理費等を金融機関口座等から引き落とすことができなかった場合、所定の月数分については、クレジットカード発行元が不動産仲介者等に立替支払することについて配慮されているものの、不履行以降はクレジットカード等による支払いに関する徴収が不可能となるだけでなく、引き落としできなかったマンション所有者に対し、以降のクレジットカード等の発行をしないよう審査を行うため、マンション所有者がクレジットカード等利用不能となる可能性があるが、このことについて、配慮されていなかった。

さらに、管理費等のクレジットカード等による決済に関し、国内における、いわゆるクレジットカードの発行枚数が３億枚を超えて飽和状態にあり、たとえ賃貸物件の入居規定等によりクレジットカードによる支払いを定めても、管理費支払いのためだけに、クレジットカードの新規発行を求めることは、難しい状況にある。さらに、いわゆるクレジットカードのように、幅広い加盟店において使用可能なカードでは、例えば物品購入等による支払額が高額となり、金融機関の残高不足等により支払いできない状況となると、優先順位の高い管理費等まで同時に債務不履行となる恐れもある。このようにクレジットカードにおいて、マンション所有者が債務不履行となった場合、肝心の管理費等が決済できなくなる。

上記の問題点を解消すべく、既存のマンション管理組合、管理会社の枠を超えた仕組みを構築することにより、将来債権としてこれから発生する可能性の高いマンション管理費等の滞納問題以外に、すでに滞納されて発生している過去債権も含め、滞納資金を包括的にかつ確実に回収するための手続を円滑に進めるためのシステムを提供することを目的とする。そのためには、マンション管理組合、管理会社とは別に、管理費等を決済するだけでなく、遅滞なく管理費等の全件を立替払いする対価として、一定金額の手数料等を請求する、決済代行滞納保証業務を担当する事業体および／もしくは管理費等の回収に関し助言する事業体の存在を前提とする。

上記課題を解決するため、
分譲マンションの管理費を含む費用の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務に係る決済代行滞納管理システムであって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える決済代行滞納保証業務および／もしくは助言業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、
前記管理装置データベースに格納された、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務を委託するのに必要とされる処理が管理組合または管理組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該当するマンション管理組合を業務委託および／もしくは助言業務の対象として判断するために必要な情報と前記判断結果とを格納する第１の記憶手段と、
前記第１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託として、
前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を前記信託機能を有するものの信託口座に振り替えるために必要な情報と、信託機能を有するものから送信された情報により前記信託口座に振り替えた結果に関する情報と前記信託機能を有するものの前記信託口座に振り替えた前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を信託保全した結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された信託保全の結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された前記マンション管理費を含む費用を信託解約した結果に関する情報と、を格納する第２の記憶手段と、
前記第２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記決済および滞納に関する委託先への業務委託として、
前記業務委託の立替え払いに関し、一定期間における前記区分所有者のマンション管理費を含む費用から前記一定期間におけるマンション管理費を含む費用に関する手数料を差し引いた金額を前記金融機関または同等な業務機能を有するものからマンション管理組合へ立替え払いを行うために必要な情報を算出する手段と、
前記算出した情報を格納する第３の記憶手段と、
前記第３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記決済および滞納に関する委託先へ業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
一定期間における管理費を含む費用の入金金額と滞納金額と未入金の回収に要した費用とを区分所有者別に算出する手段と、
前記滞納金額と未入金の回収に要した費用との総額を区分所有者別に算出する手段と、
前記算出する手段による結果に関する情報を格納する第４の記憶手段と、
前記第４の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
前記滞納金額と未入金の回収に要した費用とを管理組合別に算出する手段と、
前記算出する手段による結果に関する情報を格納する第５の記憶手段と、
前記第５の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
を備え、
さらに、
前記マンション管理費を含む費用の決済手段は、
口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより成されることに関する情報と、前記振り替えまたは決済のいずれの決済手段によるかに関する情報と
を格納する第６の記憶手段と、
前記第６の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備え、
また、
前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、包括加盟店である管理システムの管理装置データベース上の顧客欄に店子加盟店である顧客システムに関する情報を格納する第７の記憶手段と、
前記第７の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備え、
さらにまた、
前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、包括加盟店である管理システムの管理装置データベース上の顧客欄に格納する情報により特定すされる店子加盟店である顧客システムに対してカード会社による決済サービスを行うにあたり、
マンション管理費を含む費用のカード支払いに関し、前記カード会社から送信された未収が確定した年月日情報と、
（１）前記カード会社から送信されたキャンセル伝票発行依頼に関し管理システムにおいてキャンセル伝票を発行した年月日に関する情報とを、もしくは
（２）前記カード会社から送信されたマンション管理費を含む費用に関する未収債権が一定期間保有された後、前記カード会社により送信された売却された年月日情報とを、
のいずれかを第８の記憶手段として格納し、
前記第８の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備え、
また、
前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、該カードの種類に関する情報を格納する第９の記憶手段と、
前記第９の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備え、
さらに、
前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、該カードにおける前記マンション管理費を含む費用の支払いのための与信枠金額に関する情報を格納する第１０の記憶手段と、
前記第１０の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備え、
またさらに、
前記マンション管理費を含む費用の支払いに使用するカードとして、カードを実際に発行しない情報を格納する第１１の記憶手段と、
前記第１１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備え、
さらに、
前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、該カードの使用金額に応じて付与するポイントに関する情報を格納する第１２の記憶手段と、
前記第１２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備え、
また、
前記付与したポイントを前記マンション管理費を含む費用の支払いに充当した結果に関する情報を格納する第１３の記憶手段と、
前記第１３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備え、
またさらに、
分譲マンションの管理費を含む費用の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務に係る決済代行滞納管理システムであって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える決済代行滞納保証業務および／もしくは助言業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、
前記マンションの管理費を含む費用の滞納者の実態に関する情報を収集した年月日に関する情報を格納する第１４の記憶手段と、
前記第１４の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記滞納者に返済計画を策定して提示した年月日に関する情報を格納する第１５の記憶手段と、
前記第１５の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
を備え、
さらに、
前記滞納者に対する決済のための法的手続きを行ったことに関する情報を格納する第１６の記憶手段と、
前記第１６の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
前記法的手続きを行う手段による返済状況を把握する手段と、
前記法的手続きを行う手段と返済状況に関する情報を格納する第１７の記憶手段と、
前記第１７の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
をさらに備える。

なお、マンション管理組合の運営には、マンション管理会社、マンション管理士等の存在を無視できないが、ここではマンション管理組合と一体化したものとして、特に区別しないものとする。

本発明は上述した従来上の問題を解決することを企図したものであり、区分所有マンションの管理費等を、例えばクレジットカード等により支払っている場合に滞納が発生したとき、クレジットカード会社の債権の増加を抑えることができる、特に決済滞納業務管理システム、決済滞納業務管理システムの制御方法、決済滞納業務管理システムプログラム及び記録媒体を提供する。

また、クレジットカードによる未払いが発生した場合に、未収債権に関するキャンセル伝票発行処理、未収債権の債権回収業者への売却により、クレジットカードにより未払いを発生させたマンションの区分所有者が、他のクレジットカードの無効処理、さらに、新規カード発給停止処理対象となることを防止することができる。

さらにまた、カード決済に関しては、前記事業体を包括加盟店とし、マンション管理組合を店子加盟店とする。なお、包括加盟店は、前記の通り、複数からなる店子加盟店を取り纏める加盟店で、店子加盟店を代表してカード会社との対応に当たり、包括加盟店である前記決済代行滞納保証業務を担当する事業体および／もしくは管理費等の回収に関し助言する事業体は、管理費等に関しマンション区分所有者からのカードによる支払いを一括して受け取る仕組みを構築可能となる。さらに、包括加盟店と店子加盟店による仕組みに関し、包括加盟店と店子加盟店との親子関係を離れて、例えば、包括加盟店と一部店子加盟店が提携する、あるいは、店子加盟店同士が提携する等による、管理費等支払い処理する仕組みをも構築可能となる。またさらに、クレジットカードによる支払いが不履行となった場合には、該当する不履行分の売上に関し、キャンセル伝票の発行により、包括加盟店である前記決済代行滞納保証業務を担当する事業体から債務をカード会社への売り上げを取り消すことで、カード会社の債務を引き取るだけでなく、例えば、カード会社が、一定期間債権を保有した後、不履行分を債権として、例えば、債権回収業者のみならず決済代行滞納保証業務を担当する事業体へ売却することで、がカード会社から債務を引きることを可能とする。なお、いわゆるクレジットカードのように、幅広い加盟店において使用可能なカードではなく、管理費等に特化したハウスカードにより支払いを行う場合は、管理費等に特化したハウスカードを、例えばクレジットカードと別の金融機関の口座等に資金を確保し、ここから支払うようにすることで、通常の物品購入から切り離すことが可能となる。さらに、クレジットカードによる管理費等に関する管理費等の支払い金額に応じて、各種サービス等を提供するポイント等を付与することを可能とする。

さらに本発明の第１の実施形態においては、マンション管理費等の滞納問題に関し、マンション管理費等の所有者別、あるいはマンション全体の滞納状況を容易に把握できるだけなく、立て替え払いを可能とするだけでなく、すでに滞納されて発生している過去債権を回収するための手続を円滑に進めることができる。またさらに、本発明の第２の実施形態においては、マンション管理費等の回収に関し、的確な助言および、すでに滞納されて発生している過去債権を回収するための手続を円滑に進めるための助言あるいは、専門事業体等に対する業務委託を可能とする。また第３の実施形態においては、法的手続に至るまでに、決済代行滞納保証業務を担当する事業体において、最終的な債権回収業務を円滑に進めることを可能とする。

本発明に係るシステム全体の機能ブロック図である。 本発明に係る管理システムの構成図である。 本発明に係る顧客システムの構成図である。 本発明に係る顧客管理組合データデーブルである。 本発明に係る顧客区分所有者データデーブルである。 本発明の第１実施形態に係る将来債権処理信託保全タイムデーブルである。 本発明に係る顧客管理組合データデーブルへの情報格納処理に関するフローチャートである。 本発明に係る顧客管理組合データデーブルへの情報格納処理に関するフローチャートである。 本発明に係る区分所有者別決済用データテーブルである。 本発明に係る決済手段タイムテーブルである。 本発明に係る支払進捗データテーブルである。 本発明の第１実施形態の別なる実施形態に係る助言将来債権処理信託保全タイムデーブルである。 本発明の第１実施形態の別なる実施形態に係る助言決済手段タイムテーブルである。 本発明の第１実施形態に係るカード処理タイムテーブルである。 本発明の第１実施形態に係るカード処理２タイムテーブルである。 本発明の第１実施形態の別なる実施形態に係るカード処理３タイムテーブルである。 本発明の第１実施形態の別なる実施形態に係るカード処理４タイムテーブルである。 本発明の第２実施形態に係る債権売却タイムテーブルである。 本発明の第３実施形態に係る過去債権回収タイムテーブルである。 本発明の第３実施形態に係る過去債権受任データテーブルである。 本発明の第３実施形態に係る過去債権回収進捗データテーブルである。

図１は、本発明に係る決済滞納業務管理システムの構成概要を示す機能ブロック図である。本発明に係る決済滞納業務管理システムは、いわゆるクラウドコンピューティングによりネットワーク１０を介して管理システム２０、顧客システム３０とが結び付いて構成される。その他、必要に応じて、信託機関システム２０１、受益者代理人システム２０２、カード会社を含む金融機関システム２０３等とネットワーク１０を介して接続されるものとする。

次に、図２に従って管理システム２０の詳細を説明する。同図に示すように、管理システム２０は、管理装置データベース（以下、「管理装置ＤＢ」という。）２１、管理装置サーバ２２、管理出力装置２３、管理入力装置２４、管理装置インターフェース２６を備えて構成されている。管理装置サーバ２２は、決済滞納業務管理に関するデータの処理を行い、管理装置ＤＢ２１は決済代行滞納保証等の業務データおよび、管理装置サーバ２２等を制御するプログラム等を記憶する。管理出力装置２３は、ディスプレイ、プリンタ等を備えて構成され、必要に応じて各種情報を出力する。また、管理入力装置２４は、キーボード、バーコードリーダ、スキャナ等から構成され、必要に応じて情報の入力を行うが、情報の入力を可能にするすべての装置を含むものとする。なお、管理システム２０は最終的に管理システムの業務遂行を可能とするのであれば、単独でも複数のシステムから構成されていても、かまわない。

次に、図３に従って顧客システム３０の詳細を説明する。同図に示すように、顧客システム３０は、顧客装置メモリ３１、顧客装置プロセッサ３２、顧客出力装置３３、顧客入力装置３４、顧客装置インターフェース３６を備えて構成されている。顧客装置プロセッサ３２は管理システム２０から送られる情報等に従って顧客出力装置３３に情報を表示する。顧客装置メモリ３１は、マンション管理組合業務に係る情報等のデータおよび、顧客装置プロセッサ３２等を制御するプログラム等を記憶する。顧客出力装置３３は、ディスプレイ、プリンタ等を備えて構成され、必要に応じて各種情報を出力する。また、顧客入力装置３４は、キーボード、バーコードリーダ、スキャナ等を備えて構成され、必要に応じて情報の入力を行うが、情報の入力を可能するすべての装置を含むものとする。顧客入力装置３４では、必要に応じてキーボード等からの入力情報を顧客出力装置３３に表示し、必要に応じて、顧客入力装置３４に表示された情報等を顧客装置インターフェース３６を介して管理システム２０に送信する。管理システム２０では送信された情報に従って、決済滞納業務等の管理処理を行い、さらなる情報を必要とするなら、顧客システム３０の顧客出力装置３３に、その旨表示するものとする。なお、顧客システム３０は、各マンション管理組合別に構築するものとするが、複数のマンション管理組合が共同でシステムを構築してもかまわない。また、各最終的にマンション管理組合のシステムとしての業務遂行が可能であれば、各マンション管理組合システムが単独でも複数のシステムから構成されていてもかまわない。

以上、本発明の概要および構成を示した。なお、管理システム２０および顧客システム３０以外の各システムにおいても、プロセッサ、メモリ等（図示せず）を有し、管理システム２０および顧客システム３０と同様に、必要に応じて各種情報処理を行うものとする。次に、本発明の第１の実施形態の詳細および動作について説明する。

まず、図４に従って顧客管理組合データテーブル４０について説明する。なお、顧客管理組合データテーブル４０は、例えば管理システム２０において、プログラムに従い管理装置サーバ２２により処理することにより、管理装置ＤＢ２１上に展開されるものとする。顧客管理組合データテーブル４０は、顧客識別欄４００１の情報、顧客名称欄４００２の情報、顧客住所欄４００３の情報、顧客代表者欄４００４の情報、契約成立欄４００５の情報等、顧客に関する情報を格納する。また、顧客識別欄４００１には、例えば顧客１欄４０１、顧客２欄４０２、・・・等が設けられており、複数の顧客を管理することを可能する。なお、顧客管理組合データテーブル４０の表示を求められた場合、操作者に応じて表示範囲を制限してもかまわない。

次に、図４、図７に従って、顧客１欄４０１の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。顧客管理組合データテーブル４０への入力は、例えば管理出力装置２３に表示する顧客管理組合情報入力画面（図示せず）に従って、管理システム２０の管理入力装置２４から行われるものとする。まず、決済代行滞納保証業務を担当する事業体では、顧客管理組合の新規顧客登録かどうか判断し（Ｓ７０１）、新規顧客登録の場合には、顧客の名称として、例えば「ＡＢＣマンション」という情報を、顧客１欄４０１の顧客名称欄４００２に格納する。以降同様に、顧客住所欄４００３に、例えば「東京都港区ＸＸＸ」、顧客代表者欄４００４に、例えば「○×凸凹」等、情報を格納する（Ｓ７０２）。なお、新規顧客登録情報は、キーボード等からの入力情報の他に、例えば公的証明書類等の画像情報を併せて格納してもかまわない。また、他のシステム等で作成した情報を、管理システム２０に、例えばネットワーク１０を介して送信してもかまわない。

顧客登録情報の格納が完了すると、事業展開に向けて、必要となる情報を格納する。例えば、顧客１のマンション管理組合において、決済代行滞納保証業務を担当する事業体に委任することに関し、総会等において決議が成立している場合には、総会決議欄４００８に「可決」という情報を格納する（「可決」と格納するとも称す。以下同じ。）（Ｓ７０５、Ｓ７０６）。次に、総会における決議に従い、決済代行滞納保証業務を担当する事業体に委任することに関する契約書および／もしくは約定書が有効である場合には、契約書欄４００９に「有効」と格納する（Ｓ７０７、Ｓ７０８）。以降同様に、管理規約欄４０１０、覚書欄４０１１、審査結果欄４０１２、信託機関契約欄４０１３、弁護士契約欄４０１４、過去債権欄４０１５、提携先ファンド契約欄４０１６、顧客口座情報４０１７等に必要な情報の格納を行う。

以上のように、決済代行滞納保証業務の委任を行うために必要とされる、総会決議欄４００８を含む、各種情報の格納が終了している場合には、契約処理欄４００５に「完了」と格納し（Ｓ７０３、Ｓ７０４）、さらに、顧客コード欄４０９９に、例えば顧客コードとして「１２３４００」を格納し、顧客１欄４０１に関する顧客管理組合データテーブル４０への情報格納は完了することとなる。なお、顧客管理組合データテーブル４０への入力および／もしくは変更は、管理システム２０の他に、顧客システム３０で行ってもかわない。その場合、顧客システム３０側で入力可能とする項目を設定し、これに従って入力を行うとともに、入力を許可しない項目を設けてもかわない。また表示についても、表示禁止項目を設けてもかまわない。

なお、契約処理欄４００５に「完了」と格納するに当たり、該決済代行滞納保証業務を委託先（事業担当事業体のことを委託先とも称す。）に委託するのに伴って、該マンションの管理規定等必要書類に、委託先、委託内容、業務開始年月日等の必要項目の他に、決済代行業務のための決済手段として、例えば、委託先所定のクレジットカード支払い、委託先所定の収納ハガキ等によるコンビニ払い、および／もしくは委託先所定の口座振替による支払い等を了承する旨、明記されていることが、例えば所定の判定者によって判断され、その結果が契約処理欄４００５に反映されているものとする。

契約処理欄４００５が「完了」となったことを受け、次なる段階となる決済代行滞納保証の具体的な業務展開について説明する。図５に、顧客区分所有者データテーブル５０を示す。顧客区分所有者データテーブル５０は、例えば管理システム２０において、プログラムに従い管理装置サーバ２２により処理することにより、上に展開されるものとし、標題欄５０１、管理項目欄５０２、各区分所有者情報を示す、区分所有者１情報欄５００１、区分所有者２情報欄５００２、区分所有者３情報欄５００３、・・・等を備えている。さらに、管理項目欄５０２は、部屋番号欄５０２１、区分所有者コード欄５０２２、支払方法欄５０２３、変更欄５０２４、修繕積立金欄５０２５、管理費欄５０２６、管理費等合計欄２０２７、手数料欄５０２８、・・・、合計欄５０２９等を備えて構成される。

次に、各欄について説明する。標題欄５０１には、例えば顧客管理組合データテーブル４０の顧客コード欄４０９９の顧客１の顧客コードである「１２３４００」を格納するとともに、該当するマンションの管理費等の対象年月を、例えば「平成２５年６月分」と表示する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０は、管理対象となる年月の分、存在することとなる。部屋番号欄５０２１の、区分所有者１情報欄５００１には「１０１」、区分所有者２情報欄５００２には「１０２」、区分所有者３情報欄５００３には「１０３」、・・・等、具体的な部屋番号を格納する。次に、区分所有者コード欄５０２２の、区分所有者１情報欄５００１には「１２３４１０１００１」、区分所有者２情報欄５００２には「１２３４１０２００１」、区分所有者３情報欄５００３には「１２３４１０３００１」、・・・等、区分所有者コードを格納する。以下、必要に応じて、決済代行滞納保証等の業務に必要な情報を格納する。なお、上記情報の入力は、管理システム２０で実行しても、顧客システム３０で実行してもかまわない。その他詳細は、顧客管理組合データテーブル４０に準ずるものとする。

以上、顧客区分所有者データテーブル５０について説明したが、顧客区分所有者データテーブル５０を管理システム２０の管理出力装置２３に表示することで、その内容の確認を行う。その際、すべて顧客に関する情報を表示しても、または顧客別に表示しても、かまわない。

次に、顧客システム３０における、顧客区分所有者データテーブル５０の表示について説明する。顧客システム３０から、顧客区分所有者データテーブル５０に関する内容の表示が求められている場合、管理システム２０は、該当する顧客の顧客区分所有者データテーブル５０の内容を顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示する（図示せず）。なお、表示する年月を顧客システム３０から指定させ、該当する年月に関する顧客区分所有者データテーブル内容を表示してもかまわない。

なお、顧客システム３０では、表示された顧客区分所有者データテーブル内容に関し、訂正のある場合には、顧客入力装置３４から入力させるものとする。また、訂正内容に関しては、項目別に訂正を可能とするかどうか管理システム２０側で管理してもかまわない。

以上、顧客区分所有者データテーブル５０について説明したが、以下、決済代行滞納保証業務のための決済処理に関する情報を格納する、区分所有者別決済用データテーブル８０について、図８に従って説明する。区分所有者決済用データテーブル８０は、例えば管理システム２０において、プログラムに従い管理装置サーバ２２により処理することにより、管理装置ＤＢ２１上に展開されるものとし、顧客データ欄８０１、決済管理項目欄８０２、各区分所有者の決済用情報を示す、区分所有者１決済情報欄８００１、区分所有者２決済情報欄８００２、区分所有者３決済情報欄８００３、・・・等を備えて構成されている。さらに、決済管理項目欄８０２には、区分所有者コード欄８０２１、口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３、クレジットカード番号欄８０２４、コンビニ用ハガキ送付先欄８０２４１、ハウスカード番号欄８０２５、カードレス欄８０２６、管理費等与信欄８０２７、キャンセル伝票発行欄８０２８、ポイント欄８０２９、・・・等を備えて構成される。例えば、区分所有者決済管理項目欄８００１の、区分所有者コード欄８０２１には、図５に示す顧客区分所有者データテーブル５０と同様に、例えば、「１２３４０１００１」という情報を格納する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０と区分所有者決済用データテーブル８０の区分所有者コードが同一であることにより、２つのデータテーブルの情報を一体として処理するものとする。その他詳細は、顧客区分所有者データテーブル５０に準ずるものとする。

次に、第１の実施形態として、決済代行滞納保証業務の委託に関する具体的な処理方法について説明する。前記管理規定等に明記されている決済手段に従って、委託先において以下のように処理を行う。

まず、前記管理規定等に基づいた、決済代行滞納保証業務を担当する事業体所定の口座振替に関する処理について説明する。委託先である決済代行滞納保証業務を担当する事業体は例えばマンション管理組合経由で、例えばマンション管理組合は委託先の助言等に従って、各区分所有者に対し必要書類を送付し、マンション管理組合が例えば顧客口座番号欄４０１７により委託先が指定した口座への口座振替による管理費等の振替に関し、振替処理を行うための書類作成の上、返送するよう依頼する。委託先は、返送された書類に必要項目を記入の上、例えば収納業務を代行する収納代行会社（図示せず）に送付し、収納代行会社、金融機関の審査結果の終了を待つ。この審査が完了すると、口座振替用金融機関情報、口座番号等必要な情報を、該当する区分所有者コードの口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」の口座振替用金融機関欄８０２２が、例えば「０９８７」、口座番号が「５４２３ＸＸＸ」であった場合には、図８に示す通り、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、口座振替用金融機関欄８０２２に「０９８７」、口座番号欄８０２３に「５４２３ＸＸＸ」という情報を格納する。

次に、例えば国際カードを含むクレジットカードによる支払いに関しては、該区分所有者がクレジットカードを所有していることを前提とする。委託先は管理組合経由で、各区分所有者に対し、滞納督促をクレジット支払いにて行うことへの承認と、クレジットカード番号を連絡するよう依頼する。各区分所有者からクレジット支払いを承認した上、使用するクレジットカード番号が返送されると、該当する区分所有者コードのクレジットカード番号欄８０２４に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」のクレジットカード番号が、例えば「５８８０ＸＸＸ」であった場合には、図８に示す通り、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、クレジットカード番号欄８０２４に、「５８８０ＸＸＸ」という情報を格納する。

以上、通常のクレジットカードによる回収処理について説明したが、例えば、クレジットカードが国際的なカード会社のブランドによる、いわゆるプロパーカードであっても、国際ブランド会社と一般企業とが提携した、いわゆる提携カードであっても、あるいは、ハウスカードであっても、同じ回収処理を行うものとする。また、例えば、前記プロパーカード、あるいは提携カードで、支払い対象を、例えば区分所有の管理費等の支払いに限定したクレジットカードの場合、前記ハウスカードと同じ機能を有することから、ハウスカードと同じ回収処理を行う。この場合、例えば、区分所有者決済用データテーブル８０の、区分所有者２決済情報欄８００２の、クレジットカード番号欄８０２４と、ハウスカード番号欄８０２５とに、例えば「５９００ＸＸＸ」という、同じカード番号情報を格納することにより、管理費等支払いに限定したクレジットカードであることを示すものする。

さらに、一般クレジットカードであっても、例えばカード使用目的を物品等の購入、現金等の借用などと同様に、例えば賃貸管理費等の支払いに関し特定したクレジット枠を設定している場合には、例えば区分所有者３決済情報欄８００３の、ハウスカード番号欄８０２５に「‐（ハイフン）」を格納し、さらに管理費等支払い用の与信が５００，０００円付与されている場合には、管理費等与信欄８０２７に、例えば「５００，０００円」という情報を格納する。なお、賃貸管理費等の支払いに特定したクレジット枠が設定されていない一般クレジットカードの場合には、管理費等与信欄８０２７に、例えば「‐（ハイフン）」を格納し、賃貸管理費等に特定したクレジット枠が存在しないことを示す。このより、ハウスカード番号欄８０２５と管理費等与信欄８０２７の情報から、当該カードが、管理費等支払い目的に限定され、当該与信が設定されていることを認識することが可能となる。

さらに、前記管理規定等に基づき、コンビニ払いに関する処理について説明する。委託先は例えばマンション管理組合経由で、各区分所有者に対し、例えば滞納督促用のコンビニ払いを連絡するハガキ等の送付先等を連絡するよう依頼する。各区分所有者から返送された送付先等は、該当する区分所有者コードのコンビニ用ハガキ送付先欄８０２４１に格納する。例えば、区分所有者コード「１２３４０１００１」のコンビニ用ハガキ送付先が、例えば「東京都港区ＸＸＸ」であった場合には、図８に示す通り、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、コンビニ用ハガキ送付先欄８０２４１に、「東京都港区ＸＸＸ」という情報を格納する。

なお、前記説明では、区分所有者別決済用データテーブル８０の各欄の格納情報として、例えば数字による文字コードを格納しているが、例えば銀行名等の文字コード列において、委託先等で独自に設定したコード等の情報であっても、あるいは、住所表示、銀行名等の文字コード列において、委託先等で独自に設定したコード等の情報を付加したものであってもかまわない。

また、各項目欄への格納は、各データテーブルが、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されている場合、プログラムに従い管理装置サーバ２２により格納するものとする。また、各項目欄の情報は、例えば管理入力装置２４から操作者によって入力されても、あるいは、ネットワーク１０を介して、信託機関システム２０１等から管理装置インターフェース２６を経由して送信し、これに基づき、管理装置サーバ２２で処理してもかまわない。

次に、第１の実施形態において、顧客区分所有者データテーブル５０の情報をどのように利用して、決済代行滞納保証業務を進めるかについて、図６に示す、将来債権処理信託保全タイムデーブル６０に従って説明する。各マンションの管理費等は、毎月請求（６００１）され、これに対し入金が行われるのを常とするが、決済代行停滞保証の場合、例えば毎月５日に、管理システム２０からネットワーク１０を介して、各区分所有者の口座から口座振り替えするよう、各金融機関に対し請求すると、以降行われる入金を、当該月の管理費等の入金として処理するものとする。ただし、入金は顧客管理組合データテーブル４０の信託機関契約欄４０１３に示される、例えば信託銀行等、信託業務を行う金融機関（６００３）等の信託口座に各区分所有者から振り込まれる（６００２）ものとし、各金融機関等は、この入金情報を、例えばネットワーク１０を介して、例えば管理システム２０に送信し、これに基づいて、管理システム２０は入金確認を行うものとする。例えば、顧客コード１２３４００の部屋番号１０１の区分所有者から管理費等の入金があった場合、例えばネットワーク１０を介して、入金情報を信託機関システム２０１から管理システム２０に送信し、この情報に基づいて、管理システム２０において、該当月の顧客区分所有者データテーブル５０の部屋番号１０１に該当する区分所有者１情報欄５００１は入金済みとして、例えば、表示を黒い網掛けとして、未入金の区分所有者と区別するものとする（図示せず）。なお、各金融機関等から管理システム２０に入金情報を送信する場合、各区分所有者を確定する情報として、例えば、区分所有者コード（５０２２、８０２１）を使用してもかわない。また、例えばある年月に関し、顧客区分所有者データテーブル５０の合計欄５０２９に格納された金額の総計が、入金済総額となり、格納されていない金額の総計が、未入金総額となるが、これを別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。さらに、例えばある年月に関する、マンション管理組合の管理等の総計に対し、定められた金額を事業体の手数料として算出し、別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。またさらに、事業体が管理費等の回収に要した費用等を、前記手数料に含めてもかまわない。さらに、すべての年月の顧客区分所有者データテーブル５０に格納されている同一区分所有者の未入金の合計は、該区分所有者の未入金の総計となり、これを別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。

さらに、入金が確認されると、管理システム２０は該当する入金に関し、顧客管理組合データテーブル４０の弁護士契約欄４０１４に示した受益者代理人（６００４）から上記信託業務担当金融機関等へ入金日ごとに信託保全するよう指示するものとする（６００５）。

各区分所有者から、それぞれの金融機関等へ入金され、そのたびに受益者代理人から信託保全の指示がなされるが、月末には、前記受益者代理人により当月指示した信託がすべて解約される（６００５１）とともに、例えば管理システム２０において、当該マンションに関する管理費等の総額から手数料を差し引いた金額を計算の上、ネットワーク１０を介して信託機関システム２０１に対し連絡し、当該マンションの管理組合（６００６）へ立て替え支払いする（６００７）。なお、このような立替払いを可能とするため、決済代行滞納保証業務を担当する事業体（委託先）（６０１０）は、信託業務を行う金融機関等へ預託金を預託する（６０１１）とともに、余剰金が発生した場合には、これを返還させるものとする（６０１２）。

前記の通り、信託保全および信託解約の指示は受益者代理人が行うが、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０から、信託保全および信託解約に関する情報を受益者代理人システム２０２へ送信し、この情報に基づいて、受益者代理人システム２０２から信託機関システム２０１に承認の情報を送信しても、あるいは受益者代理人２０２からの承認の情報を、ネットワーク１０を介して管理システム２０へ送信し、管理システム２０から信託機関システム２０１へ送信してもかわない。さらに、最終的に前記情報の伝達が行われるなら、どのような経路を通過しても、技術的にはかまわない。また、前記信託が解約された情報を、例えばネットワーク１０を介して、前記信託業務を行う金融機関等から管理システム２０へ送信し、この情報をデータテーブル（図示せず）等に格納してもかまわない。以上、信託保全について、口座振り替えを例に説明したが、信託保全は、後述するクレジットカード支払い、コンビニ払い等における信託保全に使用してもかまわない。

前記の通り、該当するマンションの管理費等は、通常、各区分所有者から金融機関等へ入金がなされるが、翌月に至っても入金がない場合には、管理システム２０において当該区分所有者は滞納したものと判断し、滞納確定し（６００８）、この情報を、例えば管理システム２０においてデータベース（図示せず）に格納するものとする。滞納が確定すると、管理システム２０は、上記情報に従って滞納決済と判断し（６００９）、上記当該区分所有者に対し滞納督促を行うとともに、引き続き滞納清算処理を行うものとする（６０１３）。

以上、通常の口座振替について、管理システム２０、顧客システム３０における処理を説明したが、口座振替を含む各決済方法を利用した、決済代行滞納保証における処理の一例を、図９に示す決済手段タイムテーブル９０に従って説明する。

決済手段タイムテーブル９０は、例えば、前月欄９０１、今月欄９０２、翌月欄９０３の３カ月から構成される。さらに、口座振替欄９１１、クレジットカード支払い欄９１２、コンビニ払い欄９１３、弁護士等欄９１から、構成される。口座振替（９１１）では、前記説明の通り、区分所有者決済用データテーブル８０の口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３に示された情報に従って、管理システム２０は金融機関に対し、口座振り替え依頼するものとする。まず、前月の月初に、収納代行会社を経由して、各区分所有者の指定した金融機関に対し、請求金額を口座振り替えするよう依頼する（９００１）。各金融機関は、この情報に従って所定の金額を区分所有者の口座から、金融機関の信託口座へ振替処理を行う。区分所有者の口座から正常の振替処理が行われた場合（９００２）には、金融機関から収納代行会社を経由して委託先に連絡され、この情報を、顧客区分所有者データテーブル５０に反映する。以降、毎月この口座振替を繰り返すものとする。もし、区分所有者口座の残高不足等により口座振替ができない場合（９００３）には、収納代行会社を経由して、例えばネットワーク１０を介して、委託先である管理システム２０に連絡する。委託先の管理システム２０では、口座振替の継続は不可能と判断し、管理規定に従って、例えばクレジットカード支払い（９１２）により、管理費等の回収を行うこととする。まず、委託先である管理システム２０では、該区分所有者に対し、区分所有者決済用データテーブル８０の、クレジットカード番号欄８０２４の情報に従い、郵送による決済依頼書、または、インターネット等のリアルタイム決済等により、未収金額の請求処理を行う（９００４）ものとする。クレジットカードにより引き落としできた場合（９００６）には、以降、クレジットカードによる処理を毎月繰り返すものとする。

また、このようなクレジットカード支払いにより支払い処理を行う場合、支払い金額に応じて、サービスを提供する特典等のポイントを付与してもかまわない。さらに、ポンイン数等は、例えばポイント欄８０２９に格納するものとする。また、これらポイントの管理、運用、利用等は、例えば、管理システム２０、金融機関システム２０３、顧客システム３０等で処理するものとする。

次にクレジットカードによる支払いに関する詳細処理について、決済代行滞納保証業務を担当する事業体を包括加盟店、マンション管理組合を店子加盟店とした場合を例に、図１３に示す、カード処理タイムテーブル１３０に従って、詳細説明を行う。カード処理タイムテーブル１３０は、区分所有者（カード所有者）欄１３０１１、カード会社欄１３０１２、決済代行滞納保証業務を担当する事業体（包括加盟店）欄１３０１３、マンション管理組合（店子加盟店）欄１３０１４を備えており、上記１３０１１から１３０１４の各欄は、カード会社通常処理欄１３１２、カード会社未収処理欄１３１３、決済代行滞納保証業務事業体処理欄１３１４を、さらに備えて構成されている。カード会社からは、決済代行滞納保証業務を担当する事業体は包括加盟店、マンション管理組合は店子加盟店とみなされるため、１３０１３、１３０１４の各欄には、包括加盟店と店子加盟店とをカッコ付きで表示している。なお、包括加盟店とは、前記の通り複数からなる店子加盟店を取り纏める加盟店で、店子加盟店を代表してカード会社との窓口となる。また、包括加盟店と店子加盟店との間には、通常、包括・店子に関する契約等を結ぶが、実質的に包括・店子関係と同様に機能しておれば、契約が存在しなくてもかまわない。

いま、区分所有者がカード支払いを行う場合、区分所有者指定の金融機関等の口座から管理費等相当分を、例えば、決められた期日に金融機関等がカード会社へ振り込む（１３１２１）。カード会社は、通常、区分所有者の口座から振り替えられる以前に、該当する管理費等相当分の総額を、決済代行滞納保証業務を担当する事業体（包括加盟店）に対し立替払いする（１３１２２）。このように、カードによる管理費等支払いに関しては、区分所有者指定の金融機関等の口座振替において残高不足等が発生し、管理費等支払いが滞り、未収となった（１３１３１）場合でも、カード会社が保証を行い、決済代行滞納保証業務を担当する事業体に、包括加盟店として一括支払いが行われる。一方、包括加盟店である決済代行滞納保証業務を担当する事業体は、受け取った管理費等相当分の総額を、マンション管理組合別に仕分けして、店子加盟店であるマンション管理組合へ支払う（１３１２３）。万一、区分所有者のカードによる支払いが滞る事態が発生した（１３１３１）場合、例えばカード会社と決済代行滞納保証業務を担当する事業体との取り決めに従い、カード会社が、例えば１カ月の不払い分を保証する（１３１３２）。

以降、カード会社としては、例えば、不払い発生に対して未収督促等を行う（１３１３３）ことで、回収に努めるが、回収不能な場合には、従来は負債となり、最悪の場合、貸し倒れ処理を行う。また、区分所有者に対しては、従来ならカード会員からの退会処理を行い（１３１３５）、以降の不払いに対する保証を行わない上、以降のカード会員加入を拒否する等の対応処置を行うこととなる。

このような、負債処理およびカード会員退会とならないよう、カード会社側で区分所有者による未収が確定（１３１３４）したと判断した場合、包括加盟店である決済代行滞納保証業務を担当する事業体に対し、該当する管理費等に関する、区分所有者への売り上げに関し、いわゆるキャンセル伝票を発行処理するよう依頼する（１３１３６）。これを受け、決済代行滞納保証業務を担当する事業体において、例えば、区分所有者１２３４０１１００１に対する管理費等１５０，０００円の請求をキャンセル伝票処理によって売り上げを取り消し、決済代行滞納保証業務を担当する事業体への支払い金を、１５０，０００円減額するが、すでに管理費等の立替支払いを受けているため、カード会社に対し、１５０，０００円分を返金する（１３１４１）。さらに、キャンセル伝票処理に係る費用をカード会社から助言する事業体へ請求してもかまわない。これにより、カード会社は、不払いに関する負債は解消される。一方、決済代行滞納保証業務を担当する事業体は、カード会社に返金した１５０，０００円を弁済する（１３１４４）ことにより、区分所有者に対し、管理費等とキャンセル伝票処理に係る費用との回収に関し決済代行滞納保証業務を担当する事業体から滞納督促を行い（１３１４２）、督促に応じない場合には、直接回収する（１３１４３）が、状況によっては、一部督促に応じていても、法的手続きにより債権回収する。なお、カード支払いに関しポイント等の特典を付与している場合、管理費等未収分及びこれから発生する管理費等をポイント等によって相殺してもかまわない。また、相殺した後のポイント結果を、例えばポイント欄８０２９に格納してもかまわない。

以上、決済代行滞納保証業務を担当する事業体を包括加盟店、マンション管理組合を店子加盟店とする場合、または、包括・店子関係と同等な機能を有するとした場合について説明したが、本説明に関し、店子加盟店の数は、複数でも単数でもかまわない。また、ある店子加盟店が複数の包括加盟店のそれぞれの店子加盟店であってもかまわない。あるいは、例えば決済代行滞納保証業務を担当する事業体とマンション管理組合とが業務提携等により、一体化した事業体として機能してもかまわない。これを、図１４のカード処理２タイムテーブル１４０に示す。なお、図１４の詳細は、図１３に準ずるものとする。さらに、結果として本願と同様に機能するなら、決済代行滞納保証業務を担当する事業体、マンション管理組合のみならず、カード会社も含め、事業体として、全体あるいは任意の２つの事業体が一体化し、例えばそれぞれの部門において、カード処理タイムテーブル１３０、カード処理２タイムテーブル１４０の、カード会社、決済代行滞納保証業務を担当する事業体、マンション管理組合の業務を担当してもかまわない。また、決済代行滞納保証業務を担当する事業体として、例えば、区分所有マンションの管理業務を行う事業体、個人、管理業務を受託した事業体等、区分所有における管理費等回収業務を行う、あらゆるものに対応ものとする。なお、上記とは逆に、店子加盟店の下に、さらにマンション管理組合等が何層か連なる、あるいは各事業体が業務を委託する等により、多くの事業体が存在したとしても、かまわない。

以上、クレジットカード支払いにおいてキャンセル伝票を発行する場合および包括加盟店、店子加盟店による詳細処理について説明したが、さらに、図９の決済手段タイムテーブル９０において、カード番号が未登録等によりカード無効と判断した場合（９００５）には、コンビニ払い（９１３）を行うものとする。まず、管理システム２０は区分所有者決済用データテーブル８０のコンビニ用ハガキ送付先欄８０２４１の情報に従って、管理費等および督促事務手数料等の請求処理を行う（９００８）ものとする。また、クレジットカード支払いの請求（９００４）を行っているにもかかわらず、未収となった場合（９００７）にも、管理システム２０は、翌月（９０３）において、例えばコンビニ払いによる請求処理を行う（９０１０）ものとする。上記、コンビニ払いにより請求処理している（９００８、９０１０）にもかかわらず、未収となった場合には、管理システム２０は、弁護士等（９１４）による未収確定（９０１２）の判定を待ち、その結果に基づいて、以降、委託先の弁護士等により、買取取次等の滞納清算が進められるよう処理を行うものとする。なお、未収確定となった場合、別途ベータテーブル（表示せず）に、この情報を格納してもかまわない。また、前記の情報に基づいて、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０から弁護士等へこの情報を送付してもかまわない。

このように、管理費等の請求を行い、支払いが正常に行われている場合には、上記処理を例えば毎月繰り返すことで、管理費等を滞りなく回収することができるが、滞納があった場合には、弁護士等が滞納清算処理を行うこととなる。また、滞納が長期に渡る場合や、決済代行滞納保証業務を担当する事業体が、滞納保証業務を委託する以前において、すでに発生している滞納による過去債権処理に関しても委託を受け、過去債権を含めた滞納総額が高額となり、物件評価額を超える恐れがある場合には、例えば、顧客管理組合データテーブル４０の弁護士契約欄４０１４によって契約を結んでいる、例えば弁護士等と協議の上、提携先ファンド契約欄４０１６によって契約を結んでいる、例えば金融機関に対し、物件の買い取りに関する業務の取次ぎを行い、前記買取取次に関する情報と取次成約に関する情報を格納するものとする。なお、カード支払いに関しポイント等の特典を付与している場合、管理費等の未収分およびこれから発生する管理費等をポイント等によって相殺してもかまわない。

なお、上記に示す、将来債権処理信託保全タイムテーブル６０の、請求（６００１）から滞納清算（６０１３）、決済手段タイムテーブル９０の、請求（９００１）から未収確定（９０１２）までの一連の状態、および弁護士による回収、前記提携ファンド会社による買取取次ぎについては、例えば、管理システム２０において情報処理を行うが、以下に、支払いの進捗状況に関する情報を格納する、支払進捗データテーブル１００について、図１０に従って説明する。

支払進捗データテーブル１００は、例えば、プログラムに従い管理装置サーバ２２により処理することにより、管理装置ＤＢ２１上に展開されるものとし、進捗表題欄１００１、進捗管理項目欄１００２、各区分所有者の決済進捗管理のための情報を示す、区分所有者１進捗情報欄１０００１、区分所有者２進捗情報欄１０００２、区分所有者３進捗情報欄１０００３、・・・等を備えて構成されている。なお、進捗表題欄１００１には、進捗管理を行う年月に関し、例えば、「平成２５年１月分」という情報を格納し、該支払進捗データテーブルの年月を明示するものとする。さらに、進捗管理項目欄１００２には、区分所有者コード欄１００２１、口座振替請求年月日欄１００２２、口座振替入金年月日欄１００２３、クレジットカード支払い請求年月日欄１０２４０、未収発生年月日欄１０２４１、未収確定年月日欄１０２４２、キャンセル伝票発行年月日欄１０２４３、立替金返還年月日欄１０２４４、弁済年月日欄１０２４５、債権売却年月日欄１０２４６、コンビニ払い請求年月日欄１００２５、コンビニ払い入金年月日欄１００２６、信託保全年月日欄１００２８、未収確定欄１００２９、買取取次欄１０２９１、取次成約欄１０２９２、・・・等を備えて構成される。例えば、区分所有者１進捗情報欄１０００１の、区分所有者コード欄１００２１には、図５に示す顧客区分所有者データテーブル５０、図８に示す区分所有者決済用データテーブル８０と同様に、例えば、「１２３４０１００１」という情報を格納する。なお、顧客区分所有者データテーブル５０、区分所有者決済用データテーブル８０と区分所有者決済用データテーブル８０の区分所有者コードが同一であることにより、３つのデータテーブルの情報を同一区分所有者の情報として処理するものとする。その他詳細は、顧客区分所有者データテーブル５０、区分所有者決済用データテーブル８０に準ずるものとする。

次に、各決済手段における決済の進捗を管理する処理について説明する。例えば、区分所有者１進捗情報欄１０００１の、区分所有者「１２３４０１００１」は口座振替によって管理費等の支払いを行っていて、当月の金融機関による引き落とし期日が平成２５年１月５日であった場合、例えば管理システム２０において、口座振替請求年月日欄１００２２に、「２５０１０５」という情報を格納する。該情報は、例えば、管理システム２０から、ネットワーク１０を介して、区分所有者決済管理項目欄８００１の、該当する区分所有者「１２３４０１００１」の口座振替用金融機関欄８０２２に示された、例えば金融機関システム２０３に送信し、金融機関２０３において、該当する区分所有者決済管理項目欄８００１の、口座番号欄８０２３に格納された口座番号から口座振替処理を行うものとする。なお前記口座振替による引き落としが完了すると、管理費等は、図４に示す信託機関契約欄４０１３に示された信託機関の委託先の口座に振り替えられ、その結果は、例えば該信託機関から、例えば、ネットワーク１０を介して、管理システム２０に送信され、例えば引き落とされた年月日が、平成２５年１月５日であった場合、該当する区分所有者「１２３４０１００１」の口座振替入金年月日欄１００２３に、例えば「２５０１０５」という情報を、管理システム２０により格納する。なお、前記「２５０１０５」という情報は、年月日を示す情報であるが、この欄が空白の場合、口座振替による入金がなかったと判断してもかまわない。このように、口座振替による入金があった場合、例えば管理システム２０から、ネットワーク１０を介して、信託保全の依頼を、例えば、受益者代理人システム２０２へ送信し、該依頼に対し、信託保全の依頼が完了したことを示す情報が、管理システム２０へ返信された場合、例えば、管理システム２０は、該当する区分所有者「１２３４０１００１」の信託保全年月日欄１００２８に、例えば「２５０１０５」という情報を格納する。なお、該年月日に関する情報については、前記口座振替入金年月日欄１００２３と同様に、この欄が空白の場合、口座振替による入金がなかったと判断してもかまわない。

以上、口座振り替えにおける、支払進捗データテーブル１００の情報処理について説明したが、クレジットカード支払い、コンビニ払いに関しても、クレジットカード支払い請求年月日欄１００２４０、コンビニ払い請求年月日欄１００２５、コンビニ払い入金年月日欄１００２６等の各欄も、口座振替のときと同様に処理するものとする。なお、いずれの請求に対しても入金がなく、未収が確定した場合には、例えば管理システム２０のよって、未収確定欄１００２９に「確」という情報を格納するものとする。さらに、滞納決済処理の結果に関し、例えば金融機関等へ買取業務に関する取次を行った場合には、買取取次欄１０２９１に「買取」という情報を、前記買取取次が成約した場合には、取次成約欄１０２９２に「成約」という情報を格納するものとする。

以上、本願の第１の実施形態の具体的な詳細処理方法について説明したが、決済手段タイムテーブル９０の説明で、口座振替（９１１）、クレジットカード支払い（９１２）、コンビニ払い（９１３）の順番で、順次処理を行っているが、例えば該マンションの管理規定等の内容に従って、例えば、当初からクレジットカード支払いを行っても、あるいはコンビニ払いから行ってもかまわない。また、口座振替（９１１）、クレジットカード支払い（９１２）、コンビニ払い（９１３）に移行する順番も、どのような順番でもかまわない。また、これらの口座振替９１１、クレジットカード支払い９１２、コンビニ払い９１３のすべて経由することなく、弁護士等９１４による未収確定（９０１２）の処理を行っても、あるいは、口座振替９１１、クレジットカード支払い９１２、コンビニ払い９１３のいずれにおいても支払いが行われない場合でも、状況に応じて未収確定（９０１２）の処理を行わなくてもかまわない。

次に、第１の実施形態の別なる実施形態について、説明する。第１の実施形態のクレジットカード支払いにおいて、未収が発生した場合、キャンセル伝票を発行するが、第１の実施形態の別なる実施形態においては、キャンセル伝票を発行せず、カード会社は未収となった管理費等をカード会社の債権とする処理を行う。なお、クレジットカードによる支払い処理の内、通常の処理に関しては、第１の実施形態に準ずるものとする。

以下、第１の実施形態の別なる実施形態の具体的な業務展開について、図１７に示す債権売却タイムテーブル１７０に従って説明する。債権売却タイムテーブル１７０は、区分所有者（カード所有者）欄１７０１１、カード会社欄１７０１２、決済代行滞納保証事業体又は助言事業体（包括加盟店）欄１７０１３、マンション管理組合（店子加盟店）欄１７０１４を備えており、上記１７０１１から１７０１４の各欄は、カード会社通常処理欄１７１２、カード会社未収処理欄１７１３、債権処理欄１７１４を、さらに備えて構成されている。カード処理に関し、例えば、決済代行滞納保証事業体が包括加盟店として、複数または単数のマンション管理組合を店子加盟店とする場合、決済代行滞納保証事業体はマンション管理組合に対し、カードに関する各業務を行うものとする。これら詳細は、第１実施形態におけるカード処理タイムテーブル１３０に準ずるものとする。

いま、区分所有者がカード支払いを行う場合、区分所有者指定の金融機関等の口座から管理費を含む費用相当分を、例えば、決められた期日に金融機関等がカード会社へ振り込む（１７１２１）。カード会社は、通常、区分所有者の口座から振り替えられる以前に、該当する管理費を含む費用相当分の総額を、決済代行滞納保証事業体又は助言事業体（包括加盟店）に対し立替払いする（１７１２２）。このように、カードによる管理費を含む費用支払いに関しては、区分所有者指定の金融機関等の口座振替において残高不足等が発生し、管理費を含む費用支払いが滞り、未収となった（１７１３１）場合でも、カード会社が保証を行い、決済代行滞納保証事業体に、包括加盟店として一括支払いが行わる。一方、包括加盟店である決済代行滞納保証事業体は、受け取った管理費を含む費用相当分の総額を、マンション管理組合別に仕分けして、店子加盟店であるマンション管理組合へ支払う（１７１２３）。万一、区分所有者のカードによる支払いが滞る事態が発生した（１７１３１）場合、例えばカード会社と決済代行滞納保証事業体又は助言事業体との取り決めに従い、カード会社が、例えば１カ月の不払い分を保証する（１７１３２）。

以降、カード会社としては、例えば、不払い発生に対して未収督促等を行う（１７１３３）ことで、回収に努める。また、区分所有者に対しては、最終的にカード会員からの退会処理を行い（１７１３５）、以降のカード会員加入を拒否する等の対応処置を行うこととなる。

このような負債処理に関し、第１の実施形態の別なる実施形態においては、カード会社側で区分所有者による未収が確定（１７１３４）したと判断した場合でも、カード会社が引き続き債権を保有するとともに、包括加盟店である決済代行滞納保証事業体に対し、未収確定連絡（１７１３７）を行う。さらに、区分所有者に対し、管理費等と未収処理に係る費用との回収に関しカード会社から滞納督促を行い（１７１４２）、督促に応じない場合には、直接回収する（１７１４３）が、状況によっては、一部督促に応じていても、法的手続きにより債権回収する。なお、第１実施形態での説明の通り、カード支払いに関しポイント等の特典を付与している場合、管理費を含む費用未収およびこれから発生する管理費等をポイントによって相殺してもかまわない。また、一定期間債権保有期間が経過した場合、債権回収業者等へ債権を売却し（１７１３８）、債権への対応を行うとともに、決済代行滞納保証事業体又は助言事業体に対し、債権売却に関する情報を送信し（１７１４４）、例えば決済代行滞納保証事業体においては、例えば債権売却年月日が、２０１３年９月２７日であった場合、支払進捗データテーブル１００の債権売却年月日欄１０２４６に、「２５０９２７」という情報を格納する。なお、管理費等の不払いが発生した後においても、カードによる請求を続行し、さらに不払いが発生する場合には、これら負債を合算し、区分所有者別に管理し、この情報を、例えば、データベース（図示せず）に格納してもかまわない。さらに、カード会社から売却する債権を、例えば決済代行滞納保証事業体が買い取ってもかまわない。なお、前記未収確定、未収確定連絡、債権回収、ポイント相殺、債権売買、債権売却に要した費用等の情報を、例えばカード会社システムにおいて、別途データベース（図示せず）等に格納してもかまわない。また、前記債権売却に要した費用等に関する情報を、例えば管理システム２０、顧客システム３０において、別途管理し、例えばデータテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。

また、包括加盟店と店子加盟店との関係についても、第１の実施形態と同様とする。さらに、例えば決済代行滞納保証事業体とマンション管理組合とが、一体化した事業体として機能する場合についても、決済代行滞納保証事業体、マンション管理組合のみならず、カード会社も含め、事業体として一体化して機能する場合についても、また、マンション管理組合として、例えば、区分所有マンションの管理業務を行う事業体、個人、管理業務を受託した事業体等、区分所有における管理費等回収業務を行う場合についても、決済代行滞納保証業務を担当する事業体、マンション管理組合のみならず、カード会社も含め、事業体として、全体あるいは任意の２つの事業体が一体化する場合についても、また、決済代行滞納保証業務を担当する事業体として、例えば、区分所有マンションの管理業務を行う事業体、個人、管理業務を受託した事業体等、区分所有における管理費等回収業務を行う場合についても、さらに、上記とは逆に、店子加盟店の下に、さらにマンション管理組合等が何層か連なる、あるいは各事業体が業務を委託する等により、多くの事業体が存在する場合についても、第１実施形態に準ずるものとする。

次に、本願の第２の実施形態について説明する。この別なる実施形態においては、事業体はマンション管理組合へ対し、弁護士等と連携して助言を与えるが、構成概要は図１および前記の説明の通りである。

次に、管理システムの詳細も、管理システム２０と同様であり、詳細説明は図２および、前記の説明の通りである。

次に、顧客システムも、顧客システム３０と同様であり、詳細説明は図３および、前記の説明の通りである。

以上、第２の実施形態の概要および構成を示した。次に、第２の実施形態の詳細および動作について説明する。なお、第１の実施形態の決済代行滞納保証業務を担当する事業体は、この第２の実施形態において、当初は管理費等の回収に関し助言する事業体として機能し、管理組合等で管理等の回収に関する各種助言を行う。また、管理組合による管理費等の回収が、助言を行っても十全に機能しないと判断した場合には、金融機関等により債権の立替を行うことにより回収するよう助言してもよい。さらに、管理費等を長期に渡り滞納し、過去債権が多額である場合には、委託内容に従って、債権者の所有する物件に関し、マンション管理組合等が任売・競売等により債権回収に当たるに際し、管理費等の回収に関し助言する事業体は助言するものとする。

まず、例えば助言開始にあたり作成する顧客管理組合データテーブルも、基本的に第１の実施形態における顧客管理組合データテーブル４０と同様であり、詳細説明は図４および、前記の通りである。なお、決済代行滞納保証業務を受託しているマンション管理組合等から、さらに管理費等の回収に関し助言するよう求められている場合には、助言用の顧客管理組合データテーブルを別途設けるものとする。また、管理費等の回収に関し助言する事業体は、助言内容に関し、弁護士等と連携して対応してもよい。

次に、図４、図７に従って、顧客１欄４０１の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。第２の実施形態における顧客管理組合データテーブル４０への入力は、第１の実施形態に準ずるものとする。

顧客登録情報の格納が完了すると、事業展開に向けて、必要となる情報を格納する。例えば、顧客１のマンション管理組合において、管理費等回収の助言を担当事業体に委任することに関し、総会等において決議が成立している場合には、総会決議欄４００８に「可決」という情報を格納する（「可決」と格納するとも称す。以下同じ。）（Ｓ７０５、Ｓ７０６）。次に、総会等における決議に従い、管理費等回収の助言を担当事業体に委任することに関する契約書および／もしくは約定書が有効である場合には、契約書欄４００９に「有効」と格納する（Ｓ７０７、Ｓ７０８）。以降同様に、管理規約欄４０１０、覚書欄４０１１等に必要な情報を第１の実施形態と同様に格納し、前記連携先の弁護士等に関しては弁護士契約欄４０１４、等に必要な情報の格納を行う。

以上のように、管理費等回収の助言の委任を行うために必要とされる、総会決議欄４００８を含む、各種情報の格納が終了している場合には、契約処理欄４００５に「完了」と格納し（Ｓ７０３、Ｓ７０４）、さらに、顧客コード欄４０９９に、例えば顧客コードとして「１２３４００」を格納し、顧客１欄４０１に関する顧客管理組合データテーブル４０への情報格納は完了することとなる。その他留意事項は、第1の実施形態に準ずるものとする。

なお、契約処理欄４００５に「完了」と格納するに当たり、管理費等回収の助言を委託先（管理費等の回収に関し助言する事業担当事業体のことを委託先とも称す。）に委託するのに伴って、該マンションの管理規定等必要書類に、委託先、委託内容、業務開始年月日等の必要項目の他に、必要に応じて決済手段として、例えば、管理組合所定のクレジットカード支払い、管理組合所定の収納ハガキ等によるコンビニ払い、および／もしくは管理組合所定の口座振替による支払い等を了承する旨、明記されていることが、例えば所定の判定者によって判断され、その結果が契約処理欄４００５に反映されているものとする。

契約処理欄４００５が「完了」となったことを受け、次なる段階となる管理費等回収の助言の具体的な業務展開について説明する。第２の実施形態においても、図５の顧客区分所有者データテーブル５０は、第１の実施形態と同様に構成される。

次に、顧客区分所有者データテーブル５０の各欄の情報内容についても第１実施形態と同様とする。

以上、顧客区分所有者データテーブル５０について説明したが、管理費等回収の助言の一環として、顧客区分所有者データテーブル５０を管理システム２０の管理出力装置２３に表示することで、その内容の確認を行ってもかまわない。その際、すべて顧客に関する情報を表示しても、または顧客別に表示しても、かまわない。

次に、管理費等回収の助言の一環として、例えば管理システム２０側で顧客区分所有者データテーブル５０を一括管理している場合に、顧客システム３０における、顧客区分所有者データテーブル５０の表示について説明する。顧客システム３０から、顧客区分所有者データテーブル５０に関する内容の表示が求められている場合、管理システム２０は、該当する顧客の顧客区分所有者データテーブル５０の内容を顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示する（図示せず）。なお、表示する年月を顧客システム３０から指定させ、該当する年月に関する顧客区分所有者データテーブル内容を表示してもかまわない。

なお、顧客システム３０では、表示された顧客区分所有者データテーブル内容に関し、訂正のある場合には、顧客入力装置３４から入力させるものとする。ただし、訂正内容に関しては、項目別に訂正を可能とするかどうか管理システム２０側で管理してもかまわないことは、第1の実施形態と同様である。

以上、顧客区分所有者データテーブル５０について説明したが、以下、管理費等の回収業務のための決済処理に関する情報を格納する、区分所有者別決済用データテーブル８０について、図８に従って説明する。なお、この図８も、例えば助言の一環として作成するものとするし、構成および情報内容は第１の実施形態と同様とする。

次に、第２の実施形態の具体的な処理も、前記管理規定等に明記されている内容に従って、例えば委託先において行うが、具体的な処理内容は、第１の実施形態と同様とする。

次に、第２の実施形態において、顧客区分所有者データテーブル５０の情報をどのように利用して、管理費等の回収業務を進めるかについて、図１１に示す、助言将来債権処理信託保全タイムデーブル１１０に従って説明する。各マンションの管理費等は、例えば前月において請求（１１００１）された場合、これに対し当月入金（１１００２）が行われるのを常とするが、第２の実施形態においても、例えば毎月５日に、顧客システム３０からネットワーク１０を介して、各区分所有者の口座から口座振り替えするよう、各金融機関に対し請求すると、以降行われる入金を、当該月の管理費等の入金として処理するものとする。各金融機関等は、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０に送信し、これに基づいて、顧客システム３０は入金確認を行うものとする（１１００３）。例えば、顧客コード１２３４００の部屋番号１０１の区分所有者から管理費等の入金があった場合、例えば各金融機関はネットワーク１０を介して、入金情報を顧客システム３０に送信し、この情報に基づいて、顧客システム３０において、該当月の顧客区分所有者データテーブル５０の部屋番号１０１に該当する区分所有者１情報欄５００１は入金済みとして、例えば、表示を黒い網掛けとして、未入金の区分所有者と区別するものとする（図示せず）。なお、各金融機関等から顧客システム３０に入金情報を送信する場合、各区分所有者を確定する情報として、例えば、区分所有者コード５０２２、８０２１を使用してもかわない。また、ある年月に関し、顧客区分所有者データテーブル５０の合計欄５０２９に格納された金額の総計が、入金済総額となり、格納されていない金額の総計が、未入金総額となるが、これを別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。さらに、すべての年月の顧客区分所有者データテーブル５０に格納されている同一区分所有者の未入金の合計は、該区分所有者の未入金の総計となり、これを別途データテーブル（図示せず）に格納してもかまわない。

前記の通り、該当するマンションの管理費等は、通常、各区分所有者から金融機関等へ入金がなされるが、翌月（１１０３）に至っても入金がない場合には、例えば委託先の弁護士等の助言に従い、顧客システム３０において当該区分所有者は滞納したものと判断して、滞納確定し（１１００８）、この情報を、例えば顧客システム３０においてデータベース（図示せず）に格納するものとする。また、前記滞納確定情報に基づいて、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０から弁護士等へこの情報を送付してもかまわない。滞納が確定すると、顧客システム３０は、上記情報に従って停滞決済と判断し（１１００９）、例えば委託先の弁護士等の助言に従い、上記当該区分所有者に対し滞納督促を行うとともに、引き続き滞納清算処理を行うものとする（１１０１３）。

以上、通常の口座振替について、管理システム２０、顧客システム３０における処理を説明した。なお、顧客システム３０の処理を、管理費等の回収に関し助言の一環として、管理システム２０において代行してもかまわない。次に、口座振替を含む各決済方法を利用した、第２の実施形態における処理の一例を、図１２に示す助言決済手段タイムテーブル１２０に従って説明する。

決済手段タイムテーブル１２０は、例えば、前月欄１２０１、今月欄１２０２、翌月以降欄１２０３から構成される。さらに、口座振替欄１２１１、クレジットカード支払い欄１２１２、コンビニ払い欄１２１３、弁護士等欄１２１４、金融機関欄１２１５、助言を行う助言事業体欄１２１６等から、構成される。口座振替（１２１１）では、前記第１実施形態の説明の通り、区分所有者決済用データテーブル８０の口座振替用金融機関欄８０２２、口座番号欄８０２３に示された情報に従って、顧客システム３０は金融機関に対し、口座振り替え依頼するものとする。まず、前月（１２０１）の月初に、顧客システム３０より、各区分所有者の指定した金融機関に対し、請求金額を口座振り替えするよう依頼する（１２００１）。各金融機関は、この情報に従って所定の金額を区分所有者の口座から、例えば、顧客口座情報４０１７に示される顧客である管理組合等の口座へ振替処理を行う。区分所有者の口座から正常の振替処理が行われた場合（１２００２）には、該当する顧客システム３０へ連絡され、この情報を、顧客区分所有者データテーブル５０に反映する。以降、毎月この口座振替を繰り返すものとする。もし、区分所有者口座の残高不足等により口座振替ができない場合（１２００３）には、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０に連絡する。顧客は、例えば弁護士契約欄４０１４にある弁護士等に対応を委託し（１２０１３）、口座振替の継続は不可能と判断した場合、管理規定に従って、例えばクレジットカード支払い（１２１２）により、管理費等の回収を行うこととする。まず、顧客である顧客システム３０では、該区分所有者に対し、区分所有者決済用データテーブル８０の、クレジットカード番号欄８０２４の情報に従い、郵送による決済依頼書、または、インターネット等のリアルタイム決済等により、未収金額の請求処理を行う（１２００４）ものとする。クレジットカードにより引き落としできた場合（１２００６）には、以降、クレジットカードによる処理を毎月繰り返すものとする。なお、クレジットカード支払いによる管理費等も、顧客口座情報４０１７に示される顧客である管理組合等の口座へ振替処理を行うものとする。

また、このようなクレジットカード支払いにより支払い処理を行う場合、支払い金額に応じて、サービスを提供する特典等のポイントを付与してもかまわない。さらに、ポンイン数等は、例えばポイント欄８０２９に格納するものとする。また、これらポイントの管理、運用、利用等は、例えば、管理システム２０、金融機関システム２０３、顧客システム３０等で処理するものとする。

次にクレジットカードによる支払いに関する詳細処理について、例えば管理費等の回収に関し助言する事業体を包括加盟店、マンション管理組合を店子加盟店とした場合を例に、図１５に示す、カード処理３タイムテーブル１５０に従って、詳細説明を行う。カード処理３タイムテーブル１５０は、区分所有者（カード所有者）欄１５０１１、カード会社欄１５０１２、管理費等の回収に関し助言する、助言事業体（包括加盟店）欄１５０１３、マンション管理組合（店子加盟店）欄１５０１４を備えており、上記１５０１１から１５０１４の各欄は、カード会社通常処理欄１５１２、カード会社未収処理欄１５１３、助言事業体処理欄１５１４を、さらに備えて構成されている。カード会社からは、管理費等の回収に関し助言する事業体は包括加盟店、マンション管理組合は店子加盟店とみなされるため、１５０１３、１５０１４の各欄には、包括加盟店と店子加盟店とをカッコ付きで表示している。なお、包括加盟店とは、前記の通り複数からなる店子加盟店を取り纏める加盟店で、店子加盟店を代表してカード会社との窓口となる。また、包括加盟店と店子加盟店との間には、通常、包括・店子に関する契約等を結ぶが、実質的に包括・店子関係と同様に機能しておれば、契約が存在しなくてもかまわない。なお、包括加盟店として、管理費等の回収に関し助言する事業体以外を選定してもかまわない、

いま、区分所有者がカード支払いを行う場合、区分所有者指定の金融機関等の口座から管理費等相当分を、例えば、決められた期日に金融機関等がカード会社へ振り込む（１５１２１）。カード会社は、通常、区分所有者の口座から振り替えられる以前に、該当する管理費等相当分の総額を、管理費等の回収に関し助言する事業体（包括加盟店）に対し立替払いする（１５１２２）。このように、カードによる管理費等支払いに関しては、区分所有者指定の金融機関等の口座振替において残高不足等が発生し、管理費等支払いが滞り、未収となった（１５１３１）場合でも、カード会社が保証を行い、管理費等の回収に関し助言する事業体に、包括加盟店として一括支払いが行わる。一方、包括加盟店である管理費等の回収に関し助言する事業体は、受け取った管理費等相当分の総額を、マンション管理組合別に仕分けして、店子加盟店であるマンション管理組合へ支払う（１５１２３）。万一、区分所有者のカードによる支払いが滞る事態が発生した（１５１３１）場合、例えばカード会社と管理費等の回収に関し助言する事業体との取り決めに従い、カード会社が、例えば１カ月の不払い分を保証する（１５１３２）。

以降、カード会社としては、例えば、不払い発生に対して未収督促等を行う（１５１３３）ことで、回収に努めるが、回収不能な場合には、従来は負債となり、最悪の場合、貸し倒れ処理を行う。また、区分所有者に対しては、従来ならカード会員からの退会処理を行い（１３１３５）、以降の不払いに対する保証を行わない上、以降のカード会員加入を拒否する等の対応処置を行うこととなる。

このような、負債処理およびカード会員退会とならないよう、第２の実施形態においても、カード会社側で区分所有者による未収が確定（１５１３４）したと判断した場合、包括加盟店である管理費等の回収に関し助言する事業体に対し、該当する管理費等に関する、区分所有者への売り上げを、いわゆるキャンセル伝票を発行処理するよう依頼する（１５１３６）。これを受け、管理費等の回収に関し助言する事業体において、例えば、区分所有者１２３４０１００１に対する管理費等１５０，０００円の請求をキャンセル伝票処理によって取り消し、管理費等の回収に関し助言する事業体への支払い金を、１５０，０００円減額するが、すでに管理費等の立替支払いを受けているため、カード会社に対し、１５０，０００円分を返金する（１５１４１）。さらに、キャンセル伝票処理に係る費用をカード会社から助言する事業体へ請求してもかまわない。これにより、カード会社は、不払いに関する負債は解消される。一方、管理費等の回収に関し助言する事業体は、カード会社に返金した１５０，０００円を弁済する（１３１４４）ことにより、区分所有者に対し、管理費等にキャンセル伝票処理に係る費用の回収に関し助言する事業体から滞納督促を行い（１５１４２）、督促に応じない場合には、直接回収する（１５１４３）が、状況によっては、一部督促に応じていても、法的手続きにより債権回収する。なお、カード支払いに関しポイント等の特典を付与している場合、管理費等未収分およびこれから発生する管理費等をポイント等によって相殺してもかまわない。

以上、管理費等の回収に関し助言する事業体を包括加盟店、マンション管理組合を店子加盟店とする場合、または、包括・店子関係と同等な機能を有するとした場合について説明したが、本説明に関し、店子加盟店の数は、複数でも単数でもかまわない。また、ある店子加盟店が複数の包括加盟店のそれぞれの店子加盟店であってもかまわない。あるいは、例えば管理費等の回収に関し助言する事業体とマンション管理組合とが業務提携等により、一体化した事業体として機能してもかまわない。これを、図１６のカード処理４タイムテーブル１６０に示す。なお、図１６の詳細は、図１５に準ずるものとする。さらに、結果として本願と同様に機能するなら、管理費等の回収に関し助言する事業体、マンション管理組合のみならず、カード会社も含め、事業体として、全体あるいは任意の２つの事業体が一体化し、例えばそれぞれの部門において、カード処理３タイムテーブル１５０、カード処理４タイムテーブル１６０の、カード会社、管理費等の回収に関し助言する事業体、マンション管理組合の業務を担当してもかまわない。また、マンション管理組合として、例えば、管理費等の回収に関し助言する事業体、個人、管理費等の回収に関し助言する業務を受託した事業体等、区分所有における管理費等回収業務を行う、あらゆるものに対応するものとする。なお、上記とは逆に、店子加盟店の下に、さらにマンション管理組合等が何層か連なる、あるいは各事業体が業務を委託する等により、多くの事業体が存在したとしても、かまわない。

以上、クレジットカード支払いにおいてキャンセル伝票を発行する場合、および包括加盟店、店子加盟店による詳細処理について説明したが、さらに、図１２の助言決済手段タイムテーブル１２０において、カード番号が未登録等によりカード無効と判断した場合（１２００５）には、弁護士等に対応を委託し（１２０１３）、例えばコンビニ払い（１２１３）を行うものとする。まず、顧客システム３０は区分所有者決済用データテーブル８０のコンビニ用ハガキ送付先欄８０２４１の情報に従って、管理費等および督促事務手数料等の請求処理を行う（１２００８）ものとする。また、クレジットカード支払いの請求（１２００４）を行っているにもかかわらず、未収となった場合（１２００７）にも、弁護士等に対応を委託し（１２０１３）、顧客システム３０は、翌月（１２０３）、例えばコンビニ払いによる請求処理を行う（１２０１０）ものとする。上記、コンビニ払いにより請求処理している（１２００８、１２０１０）にもかかわらず、未収となった場合には、顧客システム３０は、弁護士契約欄４０１４にある弁護士等（１２１４）による未収確定（１２０１２）の判定を待ち、その結果に基づいて、以降、委託先の弁護士等に委託して、滞納清算が進められるよう処理を行うものとする。なお、カード支払いに関しポイント等の特典を付与している場合、管理費等の未収分およびこれから発生する管理費等をポイント等によって相殺してもかまわない。

このように、管理費等の請求を行い、支払いが正常に行われている場合には、前記処理を例えば毎月繰り返すことで、管理費等を滞りなく回収することができるが、滞納があった場合には、例えば管理費等回収の助言を行っていた事業体は、該当する顧客物件の査定を含む顧客審査を行い、さらに滞納者に関する情報を精査し（１２０１５）、管理組合と業務提携可能と判断した場合（１２０１６）には、例えば弁護士契約欄４０１４にある弁護士１２１４等に委託して、滞納清算処理を進める。例えば、提携先ファンド契約欄４０１６に示された金融機関１２１５等に対し債権の立替処理を委託する等により、債権回収を行う（１２０１４）。また、滞納総額が高額となり、物件評価額を超える恐れがある場合、管理組合等の要請を受けて、助言事業体、弁護士等は、例えば該当する物件の任売・競売（１２０１７）に関し、委託を受けることとする。なお、本発明の別なる一実施形態においては、上記業務提携可能と判断した場合において、契約書欄４００９に改めて「有効」、または「提携可能」等、格納してもかわない。

なお、上記に示す請求（１２００１）から任売・競売（１２０１３）までの一連の状態、および弁護士への委託については、例えば、顧客システム３０において情報処理を行うが、以下に、支払いの進捗状況に関する情報を格納する、支払進捗データテーブル１００について、図１０に従って説明する。この図も、例えば助言の一環として作成するものとする。

支払進捗データテーブル１００も、第１の実施形態に従ずるものとする。

次に、各決済手段における決済の進捗を管理する処理についても、第１の実施形態に準ずるものとする。

以上の通り、本願の第２の実施形態について説明を行ったが、ここでは、マンション管理組合等から管理費等の回収業務に関する助言業務の委託を事業体が受けたことを前提としている。もし、管理費等の回収業務の委託を受けた事業体の判断で、事業体として受託を断った場合には、その時点で、以降の処理を行わなくともかまわない。また、受託内容として、顧客管理組合におけるシステム処理を含める場合には、例えば人材を派遣して顧客システム３０で処理しても、あるいは、例えば、顧客システム３０での処理を、管理システム２０で代行してもかまわない。

さらに、図１２において、口座振替１２１１、クレジットカード支払い１２１２、コンビニ払い１２１３の順番で、順次処理を行っているが、この順番に関しても、第１の実施形態に準ずるものとする。また、第２の実施形態において、口座振替１２１１、クレジットカード支払い１２１２、コンビニ払い１２１３のすべて経由することなく、弁護士等１２１４による未収確定（１２０１２）の処理を行うことについても、あるいは、口座振替１２１１、クレジットカード支払い１２１２、コンビニ払い１２１３のいずれにおいても支払いが行われない場合でも、第１の実施形態に準じて、状況に応じて未収確定（１２０１２）の処理を行わなくともかまわない。

次に、第２の実施形態の別なる実施形態について、説明する。第２の実施形態のクレジットカード支払いにおいて、未収が発生した場合、キャンセル伝票を発行するが、第２の実施形態の別なる実施形態においては、第１の実施形態の別なる実施形態と同様にキャンセル伝票を発行せず、カード会社は未収となった管理費等をカード会社の債権とする処理を行う。なお、クレジットカードによる支払い処理の内、通常の処理に関しては、第１の実施形態および第２の実施形態に準ずるものとする。

以下、第２の実施形態の別なる実施形態の具体的な業務展開について、図１７に示す債権売却タイムテーブル１７０に従って説明する。債権売却タイムテーブル１７０は、区分所有者（カード所有者）欄１７０１１、カード会社欄１７０１２、決済代行滞納保証事業体又は助言事業体（包括加盟店）欄１７０１３、マンション管理組合（店子加盟店）欄１７０１４を備えており、上記１７０１１から１７０１４の各欄は、カード会社通常処理欄１７１２、カード会社未収処理欄１７１３、債権処理欄１７１４を、さらに備えて構成されている。カード処理に関し、例えば、助言事業体が包括加盟店として、複数または単数のマンション管理組合を店子加盟店とする場合、助言事業体はマンション管理組合に対し、カードに関する各業務を行うものとする。これら詳細は、第１実施形態およびに第２の実施形態におけるカード処理タイムテーブル１３０に準ずるものとする。

いま、区分所有者がカード支払いを行う場合、区分所有者指定の金融機関等の口座から管理費を含む費用相当分を、例えば、決められた期日に金融機関等がカード会社へ振り込む（１７１２１）。カード会社は、通常、区分所有者の口座から振り替えられる以前に、該当する管理費を含む費用相当分の総額を、助言事業体（包括加盟店）に対し立替払いする（１７１２２）。このように、カードによる管理費を含む費用支払いに関しては、区分所有者指定の金融機関等の口座振替において残高不足等が発生し、管理費を含む費用支払いが滞り、未収となった（１７１３１）場合でも、カード会社が保証を行い、助言事業体に、包括加盟店として一括支払いが行われる。一方、包括加盟店である助言事業体は、受け取った管理費を含む費用相当分の総額を、マンション管理組合別に仕分けして、店子加盟店であるマンション管理組合へ支払う（１７１２３）。万一、区分所有者のカードによる支払いが滞る事態が発生した（１７１３１）場合、例えばカード会社と助言事業体との取り決めに従い、カード会社が、例えば１カ月の不払い分を保証する（１７１３２）。

以降、カード会社としては、例えば、不払い発生に対して未収督促等を行う（１７１３３）ことで、回収に努める。また、区分所有者に対しては、最終的にカード会員からの退会処理を行い（１７１３５）、以降のカード会員加入を拒否する等の対応処置を行うこととなる。

このような負債処理に関し、第２の実施形態においても、カード会社側で区分所有者による未収が確定（１７１３４）したと判断した場合でも、カード会社が引き続き債権を保有するとともに、包括加盟店である助言事業体に対し、未収確定連絡（１７１３７）を行う。さらに、区分所有者に対し、カード会社から滞納督促を行い（１７１４２）、督促に応じない場合には、直接回収する（１７１４３）が、状況によっては、一部督促に応じていても、法的手続きにより債権回収する。なお、第１実施形態でおよび第２の実施形態の説明の通り、カード支払いに関しポイント等の特典を付与している場合、管理費を含む費用未収およびこれから発生する管理費等をポイントによって相殺してもかまわない。また、一定期間債権保有期間が経過した場合、債権回収業者等へ債権を売却し（１７１３８）、債権への対応を行うとともに、助言事業体に対し、債権売却に関する情報を送信し（１７１４４）、例えば管理組合又は助言事業体においては、例えば債権売却年月日が、２０１５年９月２７日であった場合、支払進捗データテーブル１００の債権売却年月日欄１０２４６に、「２５０９２７」という情報を格納する。なお、管理費等の不払いが発生した後においても、カードによる請求を続行し、さらに不払いが発生する場合には、これら負債を合算し、区分所有者別に管理し、この情報を、例えば、データベース（図示せず）に格納してもかまわない。さらに、カード会社から売却する債権を、例えば管理組合又は助言事業体が買い取ってもかまわない。なお、前記未収確定、未収確定連絡、債権回収、ポイント相殺、債権売買等の情報を、例えばカード会社システム２０において、別途データベース（図示せず）等に格納してもかまわない。

また、包括加盟店と店子加盟店との関係についても、第１の実施形態および第２の実施形態同様とする。さらに、例えば助言事業体とマンション管理組合とが、一体化した事業体として機能する場合についても、助言事業体、マンション管理組合のみならず、カード会社も含め、事業体として一体化して機能する場合についても、また、マンション管理組合として、例えば、区分所有マンションの管理業務を行う事業体、個人、助言業務を受託した事業体等、区分所有における管理費等回収業務を行う場合についても、助言業務を担当する事業体、マンション管理組合のみならず、カード会社も含め、事業体として、全体あるいは任意の２つの事業体が一体化する場合についても、また、助言業務を担当する事業体として、例えば、区分所有マンションの管理業務を行う事業体、個人、管理業務を受託した事業体等、区分所有における管理費等回収業務を行う場合についても、さらに、上記とは逆に、店子加盟店の下に、さらにマンション管理組合等が何層か連なる、あるいは各事業体が業務を委託する等により、多くの事業体が存在する場合についても、第１実施形態および第２の実施形態に準ずるものとする。

次に、本発明の第３の実施形態について説明する。第１の実施形態では、例えばマンション管理組合と決済代行滞納保証業務を担当する事業体との間で、これから発生する将来債権の決済代行滞納保証業務の委託に関る契約が締結されている場合、例えば滞納者への返済対応は、すべて決済代行滞納保証業務を担当する事業体に委託される。さらに、すでに滞納が確定している過去債権の処理についても、代行業務の委託に関る契約が締結されている場合には、契約内容に従って事業体が対応することとなる。また、第２の実施形態においては、事業体は、まずマンション管理組合の将来債権の回収に関する助言を行い、例えば、滞納が確定した過去債権の法的手続きが必要となった段階で、改めて、マンション管理組合と過去債権回収に関し助言する事業体との間で協議するか、過去債権の回収に関して、代行業務を担当する事業体として、別途委託契約を締結することとなる。いずれにしても、第１の実施形態および第２の実施形態においては、過去債権の回収に関し、代行業務を担当する事業体に委託する契約が締結され有効となった段階で、契約内容に従って、過去債権回収に関し助言業務および／もしくは過去債権の回収に関する代行業務を行うこととなる。以下に、最終的な法的手続等により、例えば任売あるいは競売等の法的手続に至るまでに、滞納者と行う対応内容について、第３の実施形態においては、説明する。

まず、第３の実施形態における処理に関し、図１８に示す、過去債権回収タイムテーブル１８０について説明する。過去債権回収タイムテーブル１８０は、管理組合欄１８１、弁護士欄１８２、助言事業体・債権処理受任事業体欄１８３、滞納者欄１８４等から構成される。マンション管理組合は、過去債権の回収を助言事業体に委任する場合には、助言事業体等と過去債権回収に関する契約を交わし、前記契約に基づいて、助言事業体等は債権処理受任事業体として、過去債権回収業務を開始することとなるが、前記契約に関する情報を格納する、図１９に示す過去債権受任データテーブル１９０について、以下の通り説明する。

過去債権受任データテーブル１９０は、委任する顧客の区分を格納する顧客項目欄１９００１、顧客コードを格納する顧客コード欄１９００２、顧客の住所を格納する住所欄１９００３、顧客からの受任状況を格納する債権処理受任欄１９００４、・・・、等を備えている。また、顧客項目欄１９００１は、項目欄１９０１、顧客１欄１９０２、顧客２欄１９０３、・・・、等を、さらに備えて構成される。なお、過去債権受任データテーブル１９０は、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従って、管理装置サーバ２２により、関連する情報から算出した情報、または管理出力装置２３のディスプレイに表示する過去債権受任データテーブル設定画面（図示せず）に従って、例えば管理システム２０の管理入力装置２４のキーボードから操作者により入力された情報を、管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従い、管理装置サーバ２２により、管理装置ＤＢ２１上に格納するものとする。また、過去債権受任データテーブル設定画面（図示せず）は、過去債権受任データテーブル１９０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、過去債権受任データテーブル１９０の内容に従った過去債権受任データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば管理システム２０の管理出力装置２３、顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示するものとする。なお、過去債権受任データテーブル１９０は、顧客システム３０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、管理システム２０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０側に送信してもかまわないし、顧客システム３０側で入力、格納した情報を、管理システム２０側に送信してもかまわない。

次に、図１９に従って、過去債権受任データテーブル１９０の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。まず、債権回収業務契約対象となる顧客に関する情報が新規登録かどうか判断し、新規顧客登録の場合には、例えば過去債権受任データテーブル１９０の顧客１欄１９０２に各情報を格納することとして、まず、顧客コード欄１９００２には、顧客コードが１２３４００であれば、例えば「１２３４００」、住所欄１９００３には、対象マンション等の住所を示す、例えば「東京都港区×××」、債権処理受任欄１９００４には、過去債権処理受任に関する契約が締結された場合には、例えば「過去債権処理受任」、原債権欄１９００５には、原債権を管理組合が保有している場合、例えば「管理組合保有」、延滞損害金欄１９００６には、延滞損害金に関し管理組合が放棄している場合、例えば「管理組合放棄」、延滞明細欄１９００７には、例えば助言事業体において延滞損害金の取扱いに関し精査済みの場合、例えば「精査済」、時効援用欄１９００８には、例えば助言事業体において時効援用の取扱いに関し精査済みの場合、例えば「精査済」、担当弁護士欄１９００９には、過去債権処理に関する担当弁護士の選定が済んでいる場合、例えば「済」、手数料欄１９０１０には、債権処理受任事業体による過去債権処理に関する手数料について合意済みの場合、例えば「済」、法的手続欄１９０１１には、過去債権に関し滞納者から回収できない場合の法的手続処理について受任している場合、例えば「受任」、助言受任欄１９０１２には、過去債権に関する助言業務について受任している場合、例えば「受任」、・・・、という情報をそれぞれ格納する。なお、債権処理受任欄１９００４には、例えば助言事業体において、項目欄１９００５から１９０１０までの各項目欄に示す内容に関し、例えば、マンション管理組合は原債権を保有し続けるが、延滞損害金に関する権利を放棄する、他方、債権処理受任事業体においては、該マンション管理組合の区分所有者に関する滞納の明細を精査し、例えば時効援用が適用される滞納が含まれる場合には、状況により過去債権回収に関する委任を受けない、また、延滞損害金放棄に関連して、例えばマンション管理組合の管理規定等に、延滞損害金に関し規定が成され、マンション管理組合側で放棄すると効力の発生することが明確であることを精査し、確証がえられないときには、委託を受けない、等の条件を設け、これら条件を満たしており、受任できる状況と判断した場合に、例えば「過去債権処理受任」という情報を格納しまた、法的手続欄１９０１１に関しても、債権処理受任欄１９００４と同様に、関連する項目欄の内容が受任できる状況と判断した場合に、例えば「受任」という情報を格納することとなる。以降、顧客１欄１９０２と同様に、顧客２欄１９０３、・・・、等にも各情報を格納するものとする。その他、過去債権受任データテーブル１９０の詳細に関しては、仕入対象物件データテーブル４０等に準ずるものとする。

以上、過去債権回収タイムテーブル１８０の各欄の内容と、過去債権受任データテーブル１９０に格納する情報について説明したが、以下に、具体的な処理内容について過去債権回収タイムテーブル１８０に従って説明する。マンション管理組合において、過去債権処理に関し例えば債権処理受任事業体に委任する場合には、該債権処理受任事業体との契約１８１１に関し協議する。債権処理受任事業体において、過去債権受任データテーブル１９０の債権処理受任欄１９００４に従って契約受任１８３１すると判断した場合には、担当弁護士に対し、マンション管理組合と債権処理受任事業体との双方から法的検討に関し契約受任１８２１の契約を結ぶ。以上、過去債権回収に関する契約が有効となると、債権処理受任事業体は、弁護士等に法的検討１８２２を依頼するとともに、滞納者に対し、ヒアリング等を通じ、滞納に関する実態の把握１８３２を行う。前記実態把握１８３２により前記滞納者が返済１８４１を行った場合には、例えば過去債権受任データテーブル１９０の手数料欄１９０１０に格納した情報に基づいて、債権額から合意した手数料等必要経費を減額して送金１８３３し、前記マンション管理組合は受領１８１２する。前記実態把握１８３２においても滞納者が返済に応じない場合には、債権処理受任事業体は、弁護士等に法的検討１８２３を依頼するとともに、前記マンションの滞納者に対し、返済計画策定１８３４の上、例えば一括返却または分割返済１８４２を提示する。前記返済計画提示により、該当するマンションの滞納者が返済１８４３を行った場合には、例えば遅延損害金、弁護士費用等を含め返済１８４３した場合には、実態把握１８３２による返済と同様に、例えば過去債権受任データテーブル１９０の手数料欄１９０１０に格納した情報に従って、遅延損害金、弁護士費用等を減額した金額を送金１８３３し、前記マンション管理組合は受領１８１２する。返済計画策定１８３４の内容を滞納者に提示しても、なお返済に応じない場合には、債権処理受任事業体は、例えば過去債権受任データテーブル１９０の法的手続欄１９０１１に格納した情報に従って、弁護士等に法的検討１８２４を依頼するとともに、過去債権回収に関する法的手続きの検討１８３５を進めることとなる。

以上、第３の実施形態におけるマンション管理組合と債権処理受任事業体の処理詳細について説明したが、前記滞納者に関する情報に関し、図２０に示す過去債権回収進捗データテーブル２００について、以下の通り説明する。過去債権回収進捗データテーブル２００は、過去債権回収進捗データテーブル２００の対象となる顧客コード情報を格納する顧客コード欄２００１、過去債権回収進捗データテーブル２００の各区分内容を格納する内容欄２００２、各滞納者に関する情報を格納する、滞納区分所有者１欄２０００１、滞納区分所有者２欄２０００２、滞納区分所有者３欄２０００３、・・・、等を備え、また、内容欄２００２は、滞納区分所有者コードを格納する区分所有者コード欄２００２１、該当する滞納者の未収確定年月日を格納する未収確定年月日欄２００２２、該当する滞納者に対するヒアリングおよび実態把握を実施した年月日を格納する実態把握年月日欄２００２３、返済計画提示年月日を格納する返済計画提示年月日欄２００２４、返却が一括か分割かに関する情報を格納する返却区分欄２００２５、法的手続きに関する情報を格納する法的手続欄２００２６、返済済みかどうかに関する情報を格納する返済欄１５０２７等を備え、さらにまた実態把握年月日欄２００２３は、実施した年月日を示す、第１回実施年月日欄２００２３１、第２回実施年月日欄２００２３２、・・・、等を備えて構成される。なお、過去債権回収進捗データテーブル２００は、例えば管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従って、管理装置サーバ２２により、関連する情報から算出した情報、または管理出力装置２３のディスプレイに表示する過去債権回収進捗データテーブル設定画面（図示せず）に従って、例えば管理システム２０の管理入力装置２４のキーボードから操作者により入力された情報を、管理装置ＤＢ２１に格納されたプログラムに従い、管理装置サーバ２２により、管理装置ＤＢ２１上に格納するものとする。また、過去債権回収進捗データテーブル設定画面（図示せず）は、過去債権回収進捗データテーブル１５０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、過去債権回収進捗データテーブル２００の内容に従った過去債権回収進捗データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば管理システム２０の管理出力装置２３、顧客システム３０の顧客出力装置３３に表示するものとする。なお、過去債権回収進捗データテーブル２００は、顧客システム３０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、管理システム２０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、顧客システム３０側に送信してもかまわないし、顧客システム３０側で入力、格納した情報を、管理システム２０側に送信してもかまわない。

次に、過去債権回収進捗データテーブル２００に格納する各種情報の内容を、以下に示す。まず、顧客コード欄２００１には、例えば顧客コードが１２３４００とすると、例えば「過去債権回収進捗データテーブル 顧客コード：１２３４００」という情報を、内容欄２００２の区分所有者コード欄２００２１には例えば「区分所有者コード」という情報を、未収確定年月日欄２００２２には例えば「未収確定年月日」という情報を、実態把握年月日欄２００２３には例えば「ヒアリング実態把握年月日」という情報を、返済計画提示年月日欄２００２４には例えば「返済計画提示年月日」という情報を、返済区分欄２００２５には例えば「返済一括・分割」という情報を、法的手続欄２００２６には例えば「法的手続」という情報を、返済欄２００２７には例えば「返済」という情報を、それぞれ格納する。また、実態把握年月日欄２００２３の第１回実施年月日欄２００２３１には例えば「第１回」という情報を、第２回実施年月日欄２００２３２には例えば「第２回」という情報を、以下同様に各情報をそれぞれ格納するものとする。次に、具体的な滞納区分所有者の情報に関しては、滞納区分所有者１欄２０００１の区分所有者コード欄２００２１には、顧客コード欄２００１の顧客コードで示したマンションの滞納者区分所有者コードが、１２３４１０３００１であった場合、例えば「１２３４１０３００１」という情報を、未収確定年月日欄２００２２には、該滞納者の未収確定年月日が平成２５年１月３１日であった場合、例えば「２５０１３１」という情報を、実態把握年月日欄１５０２３の第１回実施年月日欄１５０２３１には、該当する滞納者への１回目のヒアリング実態把握年月日が平成２５年２月１日であった場合、例えば「２５０２０１」という情報を、第２回実施年月日欄２００２３２には、該当する滞納者への２回目のヒアリング実態把握年月日が平成２５年２月１５日であった場合には、例えば「２５０２１５」という情報を、さらに返済計画提示年月日欄２００２４には、例えば債権処理受任事業体が該当する滞納者へ返済計画を提示した年月日が平成２５年３月１日であった場合には、例えば「２５０３０１」という情報を、それぞれ格納する。さらに、滞納区分所有者２欄２０００２滞納区分所有者３欄２０００３、・・・、等に関しても滞納区分所有者１欄２０００１同様に情報を格納する。また、返済区分欄２００２５には、返済に関し協議の上、一括返済する旨の合意した場合には、例えば「一括」という情報を、法的手続欄２００２６には、法的手続きを実行する場合には、例えば「実行」という情報を、返済欄２００２７には、返済がすでに済んでいる場合には、例えば「済」という情報を、それぞれ格納するのもとする。その他、過去債権回収進捗データテーブル２００の詳細に関しては、仕入対象物件データテーブル４０等に準ずるものとする。

以上、過去債権回収進捗データテーブル２００に格納する情報について説明したが、これら情報は、過去債権回収タイムテーブル１８０に示した、弁護士欄１８２、助言事業体・債権処理受任事業体欄１８３、滞納者欄１８４に示したヒアリング実態把握１８３２以降の処理に対応して、過去債権回収進捗データテーブル２００の該当する滞納者の各項目欄に格納する。さらに、該当する滞納者に関する過去債権金額等を、別途データテーブル等（図示せず）に格納するとともに、該顧客別に集計しても、かまわない。特に、手数料、延滞損害金額、弁護士費用等を、滞納者別、顧客別に集計し、各々に報告してもかまわない。以上、過去債権処理を受任した場合について説明を行ったが、過去債権に関する助言業務のみを受任し、過去債権処理欄１４００４は空欄で、助言受任欄１４０１２に「受任」と格納した顧客に対しては、前記債権処理受任事業体が代行して行った処理をマンション管理組合が行うよう助言することとなる。なお、この場合過去債権回収進捗データテーブル２００はマンション管理組合側で作成し格納することとなるが、助言業務の一環として、マンション管理組合に代わって、助言を受任して事業体で代行してもかまわない。

このように、第３に実施形態においては、滞納者の未収が確定しても、ただちに法的手続きを行うのではなく、滞納者の状況に応じて、滞納の原因を明確にし、まず、これからの管理費等の支払いに関する、未来債権を支払うよう誘導し、多くの場合債権返済は可能であることを示すとともに、さらに債権処理受任事業体、弁護士等が検討した過去債権への返済計画を示すことにより、過去債務の返済に前向きとなるよう誘導する。場合により、競売等により債務返済を行わざるを得ない状況であったとしても、前記返済計画に、現在の住居を立ち退いた後の住居について、債権処理受任事業体等で斡旋する等、十分な対応を行うことで、たとえ法的手続きに至っても、債権者との信頼関係を築くことにより、返済をよりスムーズに進めることが可能となる。なお、これら滞納者への対応は、例えば、返済区分欄２００２５、法的手続欄２００２６に関連する情報として、別途データテーブル（図示せず）に、各情報を格納することで管理してもかまわない。

以上、第１、第２、第３の実施形態について説明したが、説明において、例えばマンション管理組合と管理会社とマンション管理士等とによるマンションを管理する業務担当側と、前記マンションを管理する業務担当から管理費を含む費用の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務に関する委託を受託する事業体側との存在を前提としているが、本願の技術的思想が実現できるのであれば、例えばマンション管理組合において、前記事業体の業務内容を包含してもかまわない。あるいは、第１、第２、第３の各実施形態において説明した業務を、一括して受託する場合もあるが、各実施形態における各業務項目別に細分化して受託することも可能とする。さらに、場合によっては、ある項目は第１の実施形態による業務委託として、また別なる項目に関しては第２の実施形態による助言業務として、それぞれ別々に受託してもかまわない。例えば、全般に助言業務として受託しているが、管理費を含む費用の集金業務に関しては、業務委託として受託してもかまわない。その場合、受託する事業体における費用等を差し引いて管理組合等へ渡す処理を行ってもかまわない。

本発明は、マンションの管理費等の滞納に対する有効な対抗手段を提供できるだけでなく、不動産に関する費用回収を効率的に行う手段ともなる。さらに、不動産分関連の産業分野だけでなく、毎月定額の費用を、確認に回収することが求められる小売業等に広く適用可能である。

１０・・・ネットワーク
２０・・・管理システム
３０・・・顧客システム
４０・・・顧客管理組合データテーブル
５０・・・顧客区分所有者データテーブル
６０・・・将来債権処理および信託保全タイムテーブル
８０・・・区分所有者別決済用データテーブル
９０・・・決済手段タイムテーブル
１００・・支払進捗データテーブル
１１０・・助言将来債権処理および信託保全タイムテーブル
１２０・・助言決済手段タイムテーブル
１３０・・カード処理タイムテーブル
１４０・・カード処理２タイムテーブル
１５０・・カード処理３タイムテーブル
１６０・・カード処理４タイムテーブル
１７０・・債権売却タイムテーブル
１８０ ・・過去債権回収タイムテーブル
１９０ ・・過去債権受任データテーブル
２００ ・・過去債権回収進捗データテーブル

Claims (34)

1. 分譲マンションの管理費を含む費用の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務に係る決済代行滞納管理システムであって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える決済代行滞納保証業務および／もしくは助言業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、
   前記管理装置データベースに格納された、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務を委託するのに必要とされる処理が管理組合または管理組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該当するマンション管理組合を業務委託および／もしくは助言業務の対象として判断するために必要な情報と前記判断結果とを格納する第１の記憶手段と、
   前記第１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
   前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託として、
   前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を前記信託機能を有するものの信託口座に振り替えるために必要な情報と、信託機能を有するものから送信された情報により前記信託口座に振り替えた結果に関する情報と前記信託機能を有するものの前記信託口座に振り替えた前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を信託保全した結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された信託保全の結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された前記マンション管理費を含む費用を信託解約した結果に関する情報と、を格納する第２の記憶手段と、
   前記第２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
   前記決済および滞納に関する委託先への業務委託として、
   前記業務委託の立替え払いに関し、一定期間における前記区分所有者のマンション管理費を含む費用から前記一定期間におけるマンション管理費を含む費用に関する手数料を差し引いた金額を前記金融機関または同等な業務機能を有するものからマンション管理組合へ立替え払いを行うために必要な情報を算出する手段と、
   前記算出した情報を格納する第３の記憶手段と、
   前記第３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
   前記決済および滞納に関する委託先へ業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
   一定期間における管理費を含む費用の入金金額と滞納金額と未入金の回収に要した費用とを区分所有者別に算出する手段と、
   前記滞納金額と未入金の回収に要した費用との総額を区分所有者別に算出する手段と、
   前記算出する手段による結果に関する情報を格納する第４の記憶手段と、
   前記第４の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
   前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
   前記滞納金額と未入金の回収に要した費用とを管理組合別に算出する手段と、
   前記算出する手段による結果に関する情報を格納する第５の記憶手段と、
   前記第５の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
   を備えたことを特徴とする決済滞納業務管理システム。
2. 前記マンション管理費を含む費用の決済手段は、
   口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより成されることに関する情報と、前記振り替えまたは決済のいずれの決済手段によるかに関する情報と
   を格納する第６の記憶手段と、
   前記第６の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
   をさらに備えたことを特徴とする請求項１記載の決済滞納業務管理システム。
3. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、包括加盟店である管理システムの管理装置データベース上の顧客欄に店子加盟店である顧客システムに関する情報を格納する第７の記憶手段と、
   前記第７の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
   をさらに備えたことを特徴とする請求項２記載の決済滞納業務管理システム。
4. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、包括加盟店である管理システムの管理装置データベース上の顧客欄に格納する情報により特定される店子加盟店である顧客システムに対してカード会社による決済サービスを行うにあたり、
   マンション管理費を含む費用のカード支払いに関し、前記カード会社から送信された未収が確定した年月日情報と、
   （１）前記カード会社から送信されたキャンセル伝票発行依頼に関し管理システムにおいてキャンセル伝票を発行した年月日に関する情報とを、もしくは
   （２）前記カード会社から送信されたマンション管理費を含む費用に関する未収債権が一定期間保有された後、前記カード会社により送信された売却された年月日情報とを、
   のいずれかを第８の記憶手段として格納し、
   前記第８の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
   をさらに備えたことを特徴とする請求項３記載の決済滞納業務管理システム。
5. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、該カードの種類に関する情報を格納する第９の記憶手段と、
   前記第９の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
   をさらに備えたことを特徴とする請求項４記載の決済滞納業務管理システム。
6. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、該カードにおける前記マンション管理費を含む費用の支払いのための与信枠金額に関する情報を格納する第１０の記憶手段と、
   前記第１０の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
   をさらに備えたことを特徴とする請求項５記載の決済滞納業務管理システム。
7. 前記マンション管理費を含む費用の支払いに使用するカードとして、カードを実際に発行しない情報を格納する第１１の記憶手段と、
   前記第１１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
   をさらに備えたことを特徴とする請求項６記載の決済滞納業務管理システム。
8. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、該カードの使用金額に応じて付与するポイントに関する情報を格納する第１２の記憶手段と、
   前記第１２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
   をさらに備えたことを特徴とする請求項５もしくは６記載の決済滞納業務管理システム。
9. 前記付与したポイントを前記マンション管理費を含む費用の支払いに充当した結果に関する情報を格納する第１３の記憶手段と、
   前記第１３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
   をさらに備えたことを特徴とする請求項８記載の決済滞納業務管理システム。
10. 分譲マンションの管理費を含む費用の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務に係る決済代行滞納管理システムであって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える決済代行滞納保証業務および／もしくは助言業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、
    前記分譲マンションの管理費を含む費用の滞納による債権を管理組合が保有しているかについての第１の情報、該滞納に係る延滞損害金に関し管理組合が放棄しているかについての第２の情報、前記事業体において前記延滞損害金の取扱いに関し精査済みであるかについての第３の情報、前記事業体において時効援用の取扱いに関し精査済みであるかについての第４の情報、前記滞納による債権に係る債権処理に関する担当弁護士の選定が済んでいるかについての第５の情報、前記事業体による債権処理に関する手数料について合意済みであるかについての第６の情報の少なくともいずれかの情報を条件として債権処理を受任できるかについての情報を格納する債権処理受任情報格納手段と、
    前記債権処理受任情報格納手段に格納される情報が前記債権処理を受任できる旨の情報である場合に、前記マンションの管理費を含む費用の滞納者の実態に関する情報を収集した年月日に関する情報を格納する第１４の記憶手段と、
    前記第１４の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
    前記滞納者に返済計画を策定して提示した年月日に関する情報を格納する第１５の記憶手段と、
    前記第１５の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    を備えたことを特徴とする決済滞納業務管理システム。
11. 前記滞納者に対する決済のための法的手続きを行ったことに関する情報を格納する第１６の記憶手段と、
    前記第１６の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
    前記法的手続きを行う手段による返済状況を把握する手段と、
    前記法的手続きを行う手段と返済状況に関する情報を格納する第１７の記憶手段と、
    前記第１７の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    をさらに備えたことを特徴とする請求項１０記載の決済滞納業務管理システム。
12. 分譲マンションの管理費を含む費用の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務に係る決済代行滞納管理システムであって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える決済代行滞納保証業務および／もしくは助言業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、
    前記管理装置データベースに格納された、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務を委託するのに必要とされる処理が管理組合または管理組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該当するマンション管理組合を業務委託および／もしくは助言業務の対象として判断するために必要な情報と前記判断結果とを格納する第１の記憶手段と、
    前記第１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
    前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託として、
    前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を前記信託機能を有するものの信託口座に振り替えるために必要な情報と、信託機能を有するものから送信された情報により前記信託口座に振り替えた結果に関する情報と前記信託機能を有するものの前記信託口座に振り替えた前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を信託保全した結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された信託保全の結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された前記マンション管理費を含む費用を信託解約した結果に関する情報と、を格納する第２の記憶手段と、
    前記第２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
    前記決済および滞納に関する委託先への業務委託として、
    前記業務委託の立替え払いに関し、一定期間における前記区分所有者のマンション管理費を含む費用から前記一定期間におけるマンション管理費を含む費用に関する手数料を差し引いた金額を前記金融機関または同等な業務機能を有するものからマンション管理組合へ立替え払いを行うために必要な情報を算出する手段と、
    前記算出した情報を格納する第３の記憶手段と、
    前記第３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
    前記決済および滞納に関する委託先へ業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
    一定期間における管理費を含む費用の入金金額と滞納金額と未入金の回収に要した費用とを区分所有者別に算出する手段と、
    前記滞納金額と未入金の回収に要した費用との総額を区分所有者別に算出する手段と、
    前記算出する手段による結果に関する情報を格納する第４の記憶手段と、
    前記第４の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
    前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
    前記滞納金額と未入金の回収に要した費用とを管理組合別に算出する手段と、
    前記算出する手段による結果に関する情報を格納する第５の記憶手段と、
    前記第５の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    としてコンピュータを機能させることを特徴とする決済滞納業務管理システムプログラム。
13. 前記マンション管理費を含む費用の決済手段は、
    口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより成されることに関する情報と前記振り替えまたは決済のいずれの決済手段によるかに関する情報と
    を格納する第６の記憶手段と、
    前記第６の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    としてコンピュータをさらに機能させることを特徴とする請求項１２記載の決済滞納業務管理システムプログラム。
14. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、包括加盟店である管理システムの管理装置データベース上の顧客欄に店子加盟店である顧客システムに関する情報を格納する第７の記憶手段と、
    前記第７の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    としてコンピュータをさらに機能させることを特徴とする請求項１３記載の決済滞納業務管理システムプログラム。
15. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、包括加盟店である管理システムの管理装置データベース上の顧客欄に格納する情報により特定すされる店子加盟店である顧客システムに対してカード会社による決済サービスを行うにあたり、
    マンション管理費を含む費用のカード支払いに関し、前記カード会社から送信された未収が確定した年月日情報と、
    （１）前記カード会社から送信されたキャンセル伝票発行依頼に関し管理システムにおいてキャンセル伝票を発行した年月日に関する情報とを、もしくは
    （２）前記カード会社から送信されたマンション管理費を含む費用に関する未収債権が一定期間保有された後、前記カード会社により送信された売却された年月日情報とを、
    のいずれかを第８の記憶手段として格納し、
    前記第８の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    としてコンピュータをさらに機能させることを特徴とする請求項１４記載の決済滞納業務管理システムプログラム。
16. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、該カードの種類に関する情報を格納する第９の記憶手段と、
    前記第９の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    としてコンピュータをさらに機能させることを特徴とする請求項１５記載の決済滞納業務管理システムプログラム。
17. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、該カードにおける前記マンション管理費を含む費用の支払いのための与信枠金額に関する情報を格納する第１０の記憶手段と、
    前記第１０の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    としてコンピュータをさらに機能させることを特徴とする請求項１６記載の決済滞納業務管理システムプログラム。
18. 前記マンション管理費を含む費用の支払いに使用するカードとして、カードを実際に発行しない情報を格納する第１１の記憶手段と、
    前記第１１の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    としてコンピュータをさらに機能させることを特徴とする請求項１７記載の決済滞納業務管理システムプログラム。
19. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、該カードの使用金額に応じて付与するポイントに関する情報を格納する第１２の記憶手段と、
    前記第１２の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    としてコンピュータをさらに機能させることを特徴とする請求項１７もしくは１８記載の決済滞納業務管理システムプログラム。
20. 前記付与したポイントを前記マンション管理費を含む費用の支払いに充当した結果に関する情報を格納する第１３の記憶手段と、
    前記第１３の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    としてコンピュータをさらに機能させることを特徴とする請求項１９記載の決済滞納業務管理システムプログラム。
21. 分譲マンションの管理費を含む費用の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務に係る決済代行滞納管理システムであって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える決済代行滞納保証業務および／もしくは助言業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、
    前記分譲マンションの管理費を含む費用の滞納による債権を管理組合が保有しているかについての第１の情報、該滞納に係る延滞損害金に関し管理組合が放棄しているかについての第２の情報、前記事業体において前記延滞損害金の取扱いに関し精査済みであるかについての第３の情報、前記事業体において時効援用の取扱いに関し精査済みであるかについての第４の情報、前記滞納による債権に係る債権処理に関する担当弁護士の選定が済んでいるかについての第５の情報、前記事業体による債権処理に関する手数料について合意済みであるかについての第６の情報の少なくともいずれかの情報を条件として債権処理を受任できるかについての情報を格納する債権処理受任情報格納手段と、
    前記債権処理受任情報格納手段に格納される情報が前記債権処理を受任できる旨の情報である場合に、前記マンションの管理費を含む費用の滞納者の実態に関する情報を収集した年月日に関する情報を格納する第１４の記憶手段と、
    前記第１４の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
    前記滞納者に返済計画を策定して提示した年月日に関する情報を格納する第１５の記憶手段と、
    前記第１５の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    としてコンピュータを機能させることを特徴とする決済滞納業務管理システムプログラム。
22. 前記滞納者に対する決済のための法的手続きを行ったことに関する情報を格納する第１６の記憶手段と、
    前記第１６の記憶手段により格納した情報を表示する手段と、
    前記法的手続きを行う手段による返済状況を把握する手段と、
    前記法的手続きを行う手段と返済状況に関する情報を格納する第１７の記憶手段と、
    前記第１７の記憶手段により格納した情報を表示する手段と
    としてコンピュータをさらに機能させることを特徴とする請求項２１記載の決済滞納業務管理システムプログラム。
23. 分譲マンションの管理費を含む費用の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務に係る決済代行滞納管理システムであって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える決済代行滞納保証業務および／もしくは助言業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、
    前記管理装置データベースに格納された、前記マンション管理組合または組合と同等の決定能力を有するものにおいて、前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務を委託するのに必要とされる処理が管理組合または管理組合と同等の決定能力を有するものにより行われ、かつ、有効であること示す情報に基づいて、該当するマンション管理組合を業務委託および／もしくは助言業務の対象として判断するために必要な情報と前記判断結果とを第１の記憶手段として格納し、
    前記第１の記憶手段により格納した情報を表示し、
    前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託として、
    前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を前記信託機能を有するものの信託口座に振り替えるために必要な情報と、信託機能を有するものから送信された情報により前記信託口座に振り替えた結果に関する情報と前記信託機能を有するものの前記信託口座に振り替えた前記区分所有者の前記マンション管理費を含む費用を信託保全した結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された信託保全の結果に関する情報と、前記金融機関または同等な業務機能を有するものから送信された前記マンション管理費を含む費用を信託解約した結果に関する情報と、を第２の記憶手段として格納し、
    前記第２の記憶手段により格納した情報を表示し、
    前記決済および滞納に関する委託先への業務委託として、
    前記業務委託の立替え払いに関し、一定期間における前記区分所有者のマンション管理費を含む費用から前記一定期間におけるマンション管理費を含む費用に関する手数料を差し引いた金額を前記金融機関または同等な業務機能を有するものからマンション管理組合へ立替え払いを行うために必要な情報を算出し、
    前記算出した情報を第３の記憶手段として格納し、
    前記第３の記憶手段により格納した情報を表示し、
    前記決済および滞納に関する委託先へ業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
    一定期間における管理費を含む費用の入金金額と滞納金額と未入金の回収に要した費用とを区分所有者別に算出し、
    前記滞納金額と未入金の回収に要した費用との総額を区分所有者別に算出し、
    前記算出する手段による結果に関する情報を第４の記憶手段として格納し、
    前記第４の記憶手段により格納した情報を表示し、
    前記決済および滞納に関し委託先へ業務委託および／もしくは助言業務の一環として、
    前記滞納金額と未入金の回収に要した費用とを管理組合別に算出し、
    前記算出する手段による結果に関する情報を第５の記憶手段として格納し、
    前記第５の記憶手段により格納した情報を表示する
    ことを備えたことを特徴とする決済滞納業務管理システムの制御方法。
24. 前記マンション管理費を含む費用の決済手段は、
    口座振替、クレジットカード支払い決済、コンビニ払い決済のうちの少なくとも一つにより成されることに関する情報と前記振り替えまたは決済のいずれの決済手段によるかに関する情報と
    を第６の記憶手段として格納し、
    前記第６の記憶手段により格納した情報を表示する
    ことをさらに備えたことを特徴とする請求項２３記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
25. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、包括加盟店である管理システムの管理装置データベース上の顧客欄に店子加盟店である顧客システムに関する第７の記憶手段として情報を格納し、
    前記第７の記憶手段により格納した情報を表示する
    ことをさらに備えたことを特徴とする請求項２４記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
26. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、包括加盟店である管理システムの管理装置データベース上の顧客欄に格納する情報により特定される店子加盟店である顧客システムに対してカード会社による決済サービスを行うにあたり、
    マンション管理費を含む費用のカード支払いに関し、前記カード会社から送信された未収が確定した年月日情報と、
    （１）前記カード会社から送信されたキャンセル伝票発行依頼に関し管理システムにおいてキャンセル伝票を発行した年月日に関する情報とを、もしくは
    （２）前記カード会社から送信されたマンション管理費を含む費用に関する未収債権が一定期間保有された後、前記カード会社により送信された売却された年月日情報とを、
    のいずれかを第８の記憶手段として格納し、
    前記第８の記憶手段により格納した情報を表示する
    ことをさらに備えたことを特徴とする請求項２５記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
27. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、該カードの種類に関する情報を第９の記憶手段として格納し、
    前記第９の記憶手段により格納した情報を表示する
    ことをさらに備えたことを特徴とする請求項２６記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
28. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、該カードにおける前記マンション管理費を含む費用の支払いのための与信枠金額に関する情報を第１０の記憶手段として格納し、
    前記第１０の記憶手段により格納した情報を表示する
    ことをさらに備えたことを特徴とする請求項２７記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
29. 前記マンション管理費を含む費用の支払いに使用するカードとして、カードを実際に発行しない情報を第１１の記憶手段として格納し、
    前記第１１の記憶手段により格納した情報を表示する
    ことをさらに備えたことを特徴とする請求項２８記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
30. 前記マンション管理費を含む費用の支払いにカードを使用する場合、該カードの使用金額に応じて付与するポイントに関する情報を第１２の記憶手段として格納し、
    前記第１２の記憶手段により格納した情報を表示する
    ことをさらに備えたことを特徴とする請求項２８もしくは２９記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
31. 前記付与したポイントを前記マンション管理費を含む費用の支払いに充当した結果に関する情報を第１３の記憶手段として格納し、
    前記第１３の記憶手段により格納した情報を表示する
    ことをさらに備えたことを特徴とする請求項３０記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
32. 分譲マンションの管理費を含む費用の決済および滞納に関する業務委託および／もしくは助言業務に係る決済代行滞納管理システムであって、該システムは、少なくとも管理装置データベースと管理装置サーバとを備える決済代行滞納保証業務および／もしくは助言業務を担当する事業体たる管理システムと、少なくとも顧客装置メモリと顧客装置プロセッサとを備えるマンション管理組合または組合と同等の決定能力を有する顧客システムと、信託機能を有する信託機関システムと、弁護士または法律に関する有資格者に係る受益者代表システムと、金融に係る金融機関システムとを備え、
    前記分譲マンションの管理費を含む費用の滞納による債権を管理組合が保有しているかについての第１の情報、該滞納に係る延滞損害金に関し管理組合が放棄しているかについての第２の情報、前記事業体において前記延滞損害金の取扱いに関し精査済みであるかについての第３の情報、前記事業体において時効援用の取扱いに関し精査済みであるかについての第４の情報、前記滞納による債権に係る債権処理に関する担当弁護士の選定が済んでいるかについての第５の情報、前記事業体による債権処理に関する手数料について合意済みであるかについての第６の情報の少なくともいずれかの情報を条件として債権処理を受任できるかについての情報を債権処理受任情報格納手段として格納し、
    前記債権処理受任情報格納手段に格納される情報が前記債権処理を受任できる旨の情報である場合に、前記マンションの管理費を含む費用の滞納者の実態前記マンションの管理費を含む費用の滞納者の実態に関する情報を収集した年月日に関する情報を第１４の記憶手段として格納し、
    前記第１４の記憶手段により格納した情報を表示し、
    前記滞納者に返済計画を策定して提示した年月日に関する情報を第１５の記憶手段として格納し、
    前記第１５の記憶手段により格納した情報を表示する
    ことを備えたことを特徴とする決済滞納業務管理システムの制御方法。
33. 前記滞納者に対する決済のための法的手続きを行ったことに関する情報を第１６の記憶手段として格納し、
    前記第１６の記憶手段により格納した情報を表示し、
    前記法的手続きを行う手段による返済状況を把握し、
    前記法的手続きを行う手段と返済状況に関する情報を第１７の記憶手段として格納し、
    前記第１７の記憶手段により格納した情報を表示する
    ことをさらに備えたことを特徴とする請求項３２記載の決済滞納業務管理システムの制御方法。
34. 請求項１２乃至２２のうちいずれか１項に記載のプログラムを搭載した記録媒体。

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