JP2023067320A - 物件取得支援方法、物件取得支援プログラム及び物件取得支援システム - Google Patents

Abstract

【課題】不動産物件取得にかかる関係各所との間の手続の簡略化を支援する方法を提供する。【解決手段】物件取得支援方法は、不動産物件の提供者を識別する提供者識別情報と、不動産物件取得時に必要な手付金に関する手付金情報とを紐づけて取得し、不動産物件の取得価格と、取得希望者を識別する取得希望者識別情報と、提供者識別情報とをともに紐づけて取得し、不動産物件に応じた保証金額を算出し、取得希望者に対して出力するとともに、算出結果に応じて取得希望者から保証金支出を承諾する旨の承諾情報を取得すると、取得した承諾情報と手付金情報とに応じて、提供者に対し、不動産物件取得にかかる手付金に対応した保証に関する保証情報を出力する。【選択図】図２

Description

本発明は、不動産物件取得にかかる関係各所との間の手続の簡略化を支援する方法などに関する。

マンションや戸建てなどの不動産物件を取得する際には、物件オーナーや仲介事業者、保証会社、金融機関など、様々な関係者との間で様々な手続きを取る必要がある。その中でも資金の融通や与信判断などの金融関連の手続は、高額取引と言う取引特性に照らしても極めて慎重に行われる必要がある。

しかしそのいっぽうで、人気の不動産物件をタイムリーに取得したい、とか、購入時資金融通の際の審査を効率的かつ実効性を持って行いたいという需要は、取引関係者に広く共有された課題である。

そのため、従来から、コンピュータを用いて、これら不動産物件取引時に必要な各種取引の効率化を図るための技術が開示されている。具体的には、特許文献１に、過去に不動産取得を含む何らかの取引を経て信用保証を得たユーザにつき、当該信用保証の事実を転用して優良顧客として扱うことで、種々の手続の簡略化を図るようにしたシステムに関する技術が開示されている。

特開２０１２－００８７０８号

しかしながら、特許文献１に記載の技術は、あくまで過去の信用情報を転用するに過ぎず、実際の取引段階の信用状態との差を無視したもののため、そもそも高額取引の与信判断の手段として十分とは言えなかった。

以上のような課題を解決すべく、本発明は、不動産物件の提供者を識別する情報である提供者識別情報と、当該提供者が取り扱う不動産物件の取得時に必要な手付金に関する情報である手付金情報とを紐づけて取得する提供者識別情報取得ステップと、所定の不動産物件の取得価格と、取得希望者を識別する情報である取得希望者識別情報と、当該不動産物件の提供者識別情報とをともに紐づけて取得する物件価格取得ステップと、前記所定の不動産物件に応じた保証金額を算出し、前記取得希望者に対して出力するための保証金額算出ステップと、前記算出結果に応じて、前記取得希望者から保証金支出を承諾する旨の情報である承諾情報を取得する承諾情報取得ステップと、取得した承諾情報と前記所定の不動産物件に関する手付金情報とに応じて、前記提供者に対し、当該不動産物件取得にかかる手付金に対応した保証に関する情報である保証情報を出力する保証情報出力ステップと、をコンピュータにて実行する物件取得支援方法を提案する。

また、上記の物件取得支援方法に関連して、保証情報ステップは、保証金額算出ステップにおける保証金額算出処理に基づく与信に関する情報である取得希望者与信情報をも出力する与信情報出力サブステップをさらに有する物件取得支援方法なども提案する。

さらに関連して、物件価格取得ステップは、前記不動産物件の取得希望者への引渡予定日の情報をも取得する予定日取得サブステップをさらに有し、保証情報出力ステップは、前記引渡予定日に応じた保証に関する情報である引渡関連保証情報を出力する引渡日依存情報出力サブステップをさらに有する物件取得支援方法なども提案する。

さらに関連して、前記引渡予定日に応じた返戻金を算出する返戻金算出ステップと、前記取得希望者に対し、前記引渡予定日の到来に応じて、算出された返戻金に関する情報である返戻金情報を出力する返戻金情報出力ステップと、をさらに有する物件取得支援方法なども提案する。

また、上記各発明に対応するようなプログラムの発明や、システムの発明についても提案する。

主に以上のような構成をとる本発明によって、外部情報をも用いた簡便かつ効率的な仕組みのもと、不動産取引を支援することができる。

本発明の物件取得支援システムの概要を示す図 実施形態１の物件取得支援システムの機能ブロックの一例を示す図 実施形態１の物件取得支援システムの機能的な各構成をまとめて一のハードウェアとして実現した際の構成の一例を示す概略図 実施形態１の物件取得支援システムにおける処理の流れの一例を示す図 実施形態１の物件取得支援システムにおける処理の流れの別の一例を示す図 実施形態２の物件取得支援システムの機能ブロックの一例を示す図 実施形態２の物件取得支援システムにおける処理の流れの一例を示す図 実施形態３の物件取得支援システムの機能ブロックの一例を示す図 実施形態３の物件取得支援システムにおける処理の流れの一例を示す図

まず図１を示す。同図は本発明の概要を示す図である。同図に示されているように、本発 明は、最終的に保証情報を出力するためのサーバである一又は複数のサーバから構成されるサービスサーバ０１０１、０１０２と、当該保証情報の出力先となる不動産物件の取得希望者の利用する端末である希望者端末０１１１、０１１２、あるいは不動産物件の提供者の利用する端末である提供者端末０１２１、０１２２などとの間で、オフライン又はオンラインによるネットワークを介した通信を通じて情報を送受信することにより実現される。

そして、それらの情報の送受信は、サービスサーバの管理者によりウェブサービスの形式により提供されるインフラを通じて行われる場合もあれば、各当事者の端末に配布されインストールされたアプリケーションプログラムの実行を通じて行われる場合もあり、その他情報の入出力及びそれらの情報の送受信の態様に、特に限定はない。

ここで希望者端末や提供者端末についてはいずれも、上記ウェブサービス又はアプリケーションプログラムを利用可能な構成であれば、その種別を特に限定することはなく、例えば、パソコン０１１１、０１２１やスマートフォン０１１２、タブレット０１２２などが考えられ、その他スマートグラスやスマートウォッチ、スマートペンなどが考えられる。特にスマートグラスなどのＡＲ機能を有する機器を用いることにより、当該機器に投影された不動産物件の映像を見ながら不動産物件取引の検討を行い、そのまま取引手続ができるなど、取引のさらなる円滑化を図ることが可能となる。

また、さきに述べたとおり、本発明は一又は複数のサーバ０１０１、０１０２により実現されうる。複数のサーバを用いる具体例を上げると、上述した保証情報を出力するためのサーバ０１０１と、当該出力の前提となる各種の情報である提供者識別情報や手付金情報その他の情報を保持するためのデータベースサーバ０１０２などを相互にネットワークを介して接続することで用いることが考えられる。

さらに各サーバの管理権限のあり方についても、個々のサーバがＡＰＩ連携等の形式により相互に接続されることが可能であり、他の事業者が管理・提供するサーバが有する機能を適宜活用することも可能である。それらのサーバの組み合わせにより、多くの事業者が取扱う不動産物件を取引対象とすることが可能になるのみならず、それぞれのサーバがネットワークを介して接続可能に構成されることにより、多様な地理的拠点を設けつつ、効率性の高いサービス提供を可能とする。

以下、本発明の各実施形態について図面とともに説明する。まず実施形態と請求項の相互の関係は、以下のとおりである。まず、実施形態１は主に請求項１、５、６などに対応する。実施形態２は主に請求項２などに対応する。実施形態３は主に請求項３、４などに対応する。

なお、本発明はこれらの実施形態に何ら限定されるものではなく、技術常識に従って特許請求の範囲の各請求項に記載の技術的思想を有し、その要旨を逸脱しない範囲内において、様々な態様で実施し得る。

＜＜実施形態１＞＞
＜概要＞
図２は、本実施形態の物件取得支援システムの機能ブロックの一例を示す図である。同図において示されているように、本実施形態の「物件取得支援システム」０２００は、「提供者識別情報取得部」０２０１と、「物件価格取得部」０２０２と、「保証金額算出部」０２０３と、「承諾情報取得部」０２０４と、「保証情報出力部」０２０５と、を有する。

なお、以下で詳しく説明する物件取得支援システムは、その機能の一又は複数の機能を複数の装置にて実現するようにも構成され得るものであって、その機能ブロックは、いずれもハードウェア又はソフトウェアとして実現され得る。コンピュータを用いるものを例にすれば、ＣＰＵやメインメモリ、ＧＰＵ、ＴＰＵ、画像メモリ、バス、二次記憶装置（ハードディスクや不揮発性メモリ）、キーボードやマイク、タッチパネル、タッチパネルをタッチするための電子ペンなどの各種入力デバイス、スピーカ、ディスプレイその他各種出力デバイス、その他の外部周辺装置などのハードウェア構成部、またその外部周辺装置用のインタフェース、通信用インタフェース、それらのハードウェアを制御するためのドライバプログラムやその他のアプリケーションプログラムなどが挙げられる。

そしてメインメモリ上に展開したプログラムに従った演算処理によって、入力デバイスやその他インタフェースなどから入力されメモリやハードウェア上に保持されているデータなどが加工、蓄積されたり、前記各ハードウェアやソフトウェアを制御するための命令が作成されたりする。ここで、上記プログラムは、モジュール化された複数のプログラムとして実現されてもよいし、２以上のプログラムをクラウドコンピューティングその他の方法により組み合わせて一のプログラムとして実現されても良い。

＜機能的構成＞
「提供者識別情報取得部」０２０１は、不動産物件の提供者を識別する情報である提供者識別情報と、当該提供者が取り扱う不動産物件の取得時に必要な手付金に関する情報である手付金情報とを紐づけて取得するように構成されている。ここでいう不動産物件の提供者とは、不動産物件の所有者のほか、仲介者や代理人、デベロッパーなどの不動産事業者である場合も含まれ、提供者識別情報は、氏名、名称、住所、所在地、宅建業の免許番号その他の一又は複数の情報として、それらの者をそれぞれ識別可能なＩＤにより構成されている。

ここでいう提供者識別情報は、提供者端末からの出力を通じて取得される構成が想定されるが、そのほかにも、提供者の選択に応じて、外部サービスにて既に登録されている情報のうち、上述したような内容のものをＡＰＩ連携やＲＰＡ処理を通じて取得することも可能である。当該構成を採用することで、提供者識別情報を提供者の負担を要することなく抜け漏れなく取得することが可能となる。

手付金情報は、不動産物件と関連して必要となる手付金の情報なので、当該情報は取得元の不相談物件の提供者から取得するのが通常である。より具体的にいうと、所定の提供者識別情報により識別される提供者の管理する端末から、自身が管理する不動産物件の情報と、当該不動産の取得に必要な手付金の有無、手付金の金額又は料率、手付金の支払方法その他の手付金に関する情報を取得する。手付金を不要とする場合においても、手付金以外に、不動産物件提供時の信用供与に必要な情報を要する場合もあり、そのような手付金以外の信用供与に関する情報である信用供与情報も、ここでいう手付金情報に含めても良い。すなわち、手付金情報は、提供者が不動産物件の提供時の信用供与に必要となりうるあらゆる情報を含む。

なお、手付金情報は、いったん取得した後に提供者の都合や相場観の変化その他の事情により、提供者側においてその内容が変更されたり、当該不動産物件が既に取引により譲渡されたりする場合もある。そのため、手付金情報は、取引状況の変化に応じて、不動産物件の提供者による適宜の内容の編集、加工、削除その他の処理を受け付けることが可能である。

なお、不動産物件の取得に際しては、社会通念上手付金を要する場合がほとんどであり、更に多くの場合は、取得価額の１０％相当額程度が手付金として設定されている場合が多い。さらに言えば、手付金の要否や手付金額の料率は、不動産物件にかかわらず設定されている場合が多く、提供者識別情報取得部においては、この手付金情報を、特定の不動産物件とは紐付けずに取得する場合があっても良い。当該構成を取ることにより、不動産物件の種別や内容にかかわらず、一律の取引条件として手付金情報をもつ提供者からも手付金情報を取得し、その後の物件取得支援に資する情報として用いることが可能となる。

なお、上記のような手付金制度の存在や手付金料率に関する業界の周知性に鑑み、提供者の管理する端末から、特段の手付金の有無や手付金料率に関する情報の出力がなかった場合であっても、デフォルトとなる情報である手付金基礎情報（例えば、取引価格の１０％相当額を手付金とする、など）を記録しておき、手付金基礎情報を当該提供者における手付金情報として取得するような構成を採用してもよい。当該構成を採用することにより、提供者による情報の入力が見込めないような場合、あるいはそのような負荷をかけることが望ましくない状況下においても、社会通念上好適な内容の保証情報の生成が可能となる。

「物件価格取得部」０２０２は、所定の不動産物件の取得価格と、取得希望者を識別する情報である取得希望者識別情報と、当該不動産物件の提供者識別情報とをともに紐づけて取得するように構成されている。ここでいう取得価格とは、当該不動産物件の特定の取引価格のことを指し、一般的な取引価格の相場のような情報ではない。具体的には、取得希望者による希望者端末から、特定の不動産物件の取引に際して必要とされる取得価格の情報を出力し、当該出力された取得価格を取得する。具体的には、所定の不動産物件を識別するためのＩＤが、取得価格と紐付けられた状態で取得される。

以上のような処理が考えられることから、取得価格は、外部から取得希望者識別情報と紐付けて送信され、当該各情報を取得したうえで、当該不動産物件の提供者識別情報と紐付けられる処理を行ったうえで取得する構成が考えられる。すなわち、不動産物件の取得価格を取得した場合、当該不動産物件を識別するＩＤを用いて、既に提供者識別情報取得部にて取得している提供者識別情報と紐付けられるＩＤを同じく紐付けている提供者識別情報の有無を判断する。以上のような構成を採用することにより、取得希望者に不動産物件の提供者に関する情報をわざわざ出力させずとも当該不動産物件に関する情報を容易に把握し、その後の与信判断までの処理を円滑に実行することが可能となる。

「保証金額算出部」０２０３は、前記所定の不動産物件に応じた保証金額を算出し、前記取得希望者に対して出力するための機能を実現するよう構成されている。ここでの保証金額算出処理の一例としては、前記取得した不動産物件の取得価格の所定割合（例えば１％～５％）を保証金額として算出する方法が考えられる。

また、そのほかにも例えば、取得価格にかかわらず一律同額の保証金額とすることもここでいう保証金額の算出処理に含めてもよい。さらには、過去又は直近に行われた不動産物件の取引に関する情報を取得し、類似する条件（広さ、間取り、築年数、階数、方角、最寄駅からの距離、近隣の公共施設等）の不動産物件における保証金額算定結果や当該他の取引の成約成否などの情報を機械学習その他の処理を通じて解析することにより所定のモデルを生成し、当該モデルを用いて保証金額を算出してもよい。当該構成を採用することにより、取得希望者の与信に大きく依存することなく、より客観的な要素にもとづき不動産取得のための手続を進行させることができるようになる。

いっぽう、保証金額は、不動産物件の取得価格の１０％未満とすることが望ましい。既に述べたように、多くのデベロッパーを含む不動産事業者においては、不動産取得に際し必要な手付金額を取得価格の１０％相当額程度としていることが多く、保証金額がそのようにして算出される手付金額に比して低額でない限り、本発明が克服すべき課題である、従来の手付金制度と異なる、簡易な与信判断処理のもと迅速な不動産取得ないし不動産物件の円滑な流通を実現するための取引進行のための決裁処理を促進することにならないからである。

このように、保証金額については、必ずしも単一の金額である必要はなく、複数の保証金額を算出してそれらのうちの一又は複数を出力してもよい。当該構成を採用することにより、取得希望者に対し、みずからのライフプランや資金繰りを考慮に入れつつ、直感的に不動産取得のための計画を立てる材料を提供することができる。

算出された保証金額は、前記取得希望者に対して出力することが想定される。より具体的には、取得希望者が管理する希望者端末に対し、保証金額を取得対象となる不動産物件の情報とともに出力する。当該構成を採用することで、取得希望者に対し、金融機関やデベロッパー等における煩雑な与信判断処理を経ずとも、自らがどの程度の初期費用負担にて当該不動産物件を取得可能かの目算を立てるための情報を簡易迅速に提供することができるようになる。

いっぽう、保証金額は不動産物件の提供者に対しては出力される必要はない。提供者にとり関心があるのはあくまで手付金情報や不動産物件の取引にかかる代金であって、保証金額は有用な情報ではないからである。そのため、保証金額を取得希望者に対して出力する際に、提供者に対しては出力不可とするような出力制御を行うような処理を行ってもよい。

「承諾情報取得部」０２０４は、前記算出結果に応じて、前記取得希望者による保証金支出を承諾する旨の情報である承諾情報を取得するように構成されている。ここでいう「算出結果に応じて」とは、出力された保証金額と同額の保証金支出を承諾する情報のみがここでいう承諾情報に限定されるわけではないことを意味している。すなわち、複数の保証金額を取得希望者に対して出力したような場合であって、それらのうちの一の保証金額を選択する旨の情報や、出力された保証金額の前後の価額を逆に提示したうえで当該逆提示後の保証金の支出を承諾するような情報もここでいう承諾情報に含むことができる。当該構成を採用することで、取得希望者の多様な選択や希望に応じて不動産物件取得手続を簡易迅速に進めることが可能になる。

「保証情報出力部」０２０５は、取得した承諾情報と前記所定の不動産物件に関する手付金情報とに応じて、前記提供者に対し、当該不動産物件取得にかかる手付金に対応した保証に関する情報である保証情報を出力するように構成されている。出力する保証情報は、取得希望者から取得した承諾情報の内容が、所定の不動産物件について、提供者が提供時の信用供与に必要とする内容を満たすか否かを判定処理し、当該判定結果に基づいて生成される。具体的には、予め承諾情報に含まれる、取得希望者において支出する保証金額と、手付金情報に含まれる、提供者が必要とする手付金額とを比較し、保証金額が手付金額の所定割合内に収まると認められる場合には、当該取得希望者による不動産物件の取得を保証する旨の保証情報を出力すると行った処理が考えられる。

この場合の所定割合は、予め設けられた料金テーブルに応じて算出されても良いし、類似する不動産物件取引に関する信用供与に関する実績値を集積して機械学習を行い、保証するか否かの適正な割合を算出する学習モデルを生成し、当該学習モデルを用いて算出してもよい。当該構成を採用することにより、取得希望者に対し、提供者が求める手付金額よりも少ない金額の負担を求めることで、取得希望の不動産物件を取得するための信用を供与することが可能となる。

保証情報は、提供者端末に対し、当該与信処理の結果に基づき当該不動産物件取得に対する取得希望者の与信情報を提供するものとして出力される。そのため、保証情報は、手付金情報に応じて不動産物件の提供者に対し出力されることを要する。不動産物件の取得希望者と提供者とが直接与信判断のための情報の送受信を行うのではなく、間接的に提供者の与信判断を支援するための情報を提供する構成を採用することにより、不動産物件取引の円滑化を図ることが可能になる。

＜具体的な構成＞
ここで図３を示す。同図は本実施形態の物件取得支援システムの機能的な各構成をまとめて一のハードウェアとして実現した際の構成の一例を示す概略図である。各装置はいずれも、それぞれ各種演算処理を実行するための「ＣＰＵ」０３０１と、「記憶装置（記憶媒体）」０３０２と、「メインメモリ」０３０３と、「入出力インタフェース」０３０４、「ネットワークインタフェース」０３０７と、を備え、入出力インタフェースを介して、例えば「ディスプレイ」０３０５や「タッチパネル」０３０６などの外部周辺装置と情報の送受信を行う。また、ネットワークインタフェースを介して「希望者端末」０３０８や「提供者端末」０３０９などの外部装置と情報の送受信を行う。このネットワークインタフェースの具体的な態様は有線、無線を問わず、また、通信方法も直接、間接を問わない。よって特定の外部装置ないし同装置の利用者と紐づけられた第三者の管理するサーバとの間で情報の送受信を行ういわゆるクラウドコンピューティングの形式を採用することも可能である。

記憶装置には以下で説明するような各種プログラムが格納されており、ＣＰＵはこれら各種プログラムをメインメモリのワーク領域内に読み出して展開、実行する。なお、これらの構成は、「システムバス」０３９９などのデータ通信経路によって相互に接続され、情報の送受信や処理を行う（以上の構成の基本的な構成は、以下で説明する他の装置のいずれについても同様である。

（提供者識別情報取得部の具体的な構成）
入力受付部は、コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成される。具体的には、ＣＰＵが記憶装置から「提供者識別情報取得プログラム」０３１０をメインメモリに読み出して実行し、提供者端末などの外部端末から、不動産物件の提供者を識別する情報である提供者識別情報と、当該提供者が取り扱う不動産物件の取得時に必要な手付金に関する情報である手付金情報とを紐づけて取得し、メインメモリの所定のアドレスに格納する。

（物件価格取得部の具体的な構成）
物件価格取得部は、コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成される。具体的には、ＣＰＵが記憶装置から「物件価格取得プログラム」０３２０をメインメモリに読み出して実行し、希望者端末などの外部端末から、所定の不動産物件の取得価格と、取得希望者を識別する情報である取得希望者識別情報とを取得するとともに、提供者識別情報取得プログラムの実行により得られた提供者識別情報のなかから当該不動産物件と紐づけられるものを読み出し、上記取得価格と取得希望者識別情報とをともに紐づけて取得し、メインメモリの所定のアドレスに格納する。

（保証金額算出部の具体的な構成）
保証金額算出部は、コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成される。具体的には、ＣＰＵが記憶装置から「保証金額作出プログラム」０３３０をメインメモリに読み出して実行し、前記物件価格取得プログラムに実行により得られた所定の不動産物件に応じた保証金額を算出するとともに、前記取得希望者の管理する希望者端末に対して出力する。

（承諾情報取得部の具体的な構成）
承諾情報取得部は、コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成されている。より具体的には、ＣＰＵが記憶装置から「承諾情報取得プログラム」０３４０をメインメモリに読み出して実行し、希望者端末などの外部端末から、前記保証金額算出プログラムの実行により得られた算出結果に応じて、前記取得希望者による保証金支出を承諾する旨の情報である承諾情報を取得し、メインメモリの所定のアドレスに格納する。

（保証情報出力部の具体的な構成）
保証情報出力部は、コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成されている。より具体的には、ＣＰＵが記憶装置から「保証情報出力プログラム」０３５０をメインメモリに読み出して実行し、承諾情報取得プログラムの実行を通じて取得した承諾情報と前記提供者識別情報取得プログラムの実行により取得した所定の不動産物件に関する手付金情報とを読み出し、前記提供者端末に対し、当該不動産物件取得にかかる手付金に対応した保証に関する情報である保証情報を出力する。

＜処理の流れ＞
図４は、本実施形態の物件取得支援システムにおける処理の流れの一例を示す図である。同各図の処理の流れは以下のステップからなる。最初にステップＳ０４０１では、不動産物件の提供者を識別する情報である提供者識別情報と、当該提供者が取り扱う不動産物件の取得時に必要な手付金に関する情報である手付金情報とを紐づけて取得する（提供者識別情報取得ステップ）。その後ステップＳ０４０２では、所定の不動産物件に関する情報の入力があったかどうかを判断する。ここでの判断結果が入力ありとの内容である場合には、ステップＳ０４０３以降の処理に移行する。入力なしとの判断結果である場合には、その後の処理を行わない。

ステップＳ０４０３では、不動産物件の取得価格と、取得希望者を識別する情報である取得希望者識別情報と、当該不動産物件の提供者識別情報とをともに紐づけて取得（物件価格取得ステップ）し、ステップＳ０４０４では、前記所定の不動産物件に応じた保証金額を算出し、前記取得希望者に対して出力する（保証金額算出ステップ）。

その後ステップＳ０４０５において、取得希望者から、出力した保証金額に対応する承諾情報の出力があったかどうかを判断する。ここでの判断結果がありとの内容である場合には、ステップＳ０４０６以降の処理に移行する。なしとの内容である場合には、その後の処理を行わない。そしてステップＳ０４０６では、保証金額算出ステップでの算出結果に応じて、前記取得希望者から保証金支出を承諾する旨の情報である承諾情報を取得する（承諾情報取得ステップ）とともに、ステップＳ０４０７において、取得した承諾情報と前記所定の不動産物件に関する手付金情報とに応じて、前記提供者に対し、当該不動産物件取得にかかる手付金に対応した保証に関する情報である保証情報を出力する（保証情報出力ステップ）。

なおここで図５を示す。同図は図４で説明した情報処理システムにおける処理の流れの一例を、各サーバ・端末間の情報の送受信の流れの観点から示す図である。同図においては左から順にそれぞれ、希望者端末、本実施形態の物件取得支援システム、そして提供者端末における処理が行われていることを示している。

ステップＳ０５０１では、提供者端末から物件取得支援システムに対し、提供者識別情報と手付金情報の出力を受け付ける（提供者識別情報取得ステップ）と、ステップＳ０５０２にて、希望者端末から物件取得支援システムに対し、所定の不動産物件の取得価格と、取得希望者識別情報の出力を受け付け、物件取得支援システムにおいて、当該不動産物件の提供者識別情報とともに紐づけて取得する（物件価格取得ステップ）。その後ステップＳ０５０３では、物件取得支援システムにおいて保証金額を算出し、希望者端末に対して出力（保証金額算出ステップ）したうえ、ステップＳ０５０４では、物件取得支援システムは、希望者端末から、前記算出結果に応じて承諾情報を取得する（承諾情報取得ステップ）。さらにステップＳ０５０５では、物件取得支援システムから提供者端末に対し、取得した承諾情報と前記所定の不動産物件に関する手付金情報とに応じて、保証情報を出力する（保証情報出力ステップ）。

＜効果＞
以上の構成を採用する物件取得支援システムを利用することにより、外部情報をも用いた簡便かつ効率的な仕組みのもと、簡易迅速な不動産取引を支援することができる。

＜＜実施形態２＞＞
＜概要＞
本実施形態の物件取得支援システムは、基本的には実施形態１に記載の物件取得支援システムの技術的特徴と同様であるが、保証情報を出力するにあたり、保証金額算出処理に基づく与信に関する情報である取得希望者与信情報をも出力する点を更なる特徴とする。

＜機能的構成＞
図６は、本実施形態の物件取得支援システムの機能ブロックの一例を示す図である。同図において示されているように、本実施形態の「物件取得支援システム」０６００は、「提供者識別情報取得部」０６０１と、「物件価格取得部」０６０２と、「保証金額算出部」０６０３と、「承諾情報取得部」０６０４と、「保証情報出力部」０６０５と、を有し、保証情報出力部は、「与信情報出力手段」０６１５をさらに有する。基本的な構成は、実施形態１の図２を用いて説明した物件取得支援システムと共通するため、以下では相違点である「与信情報出力手段」０６１５の機能について説明する。

「与信情報出力手段」０６１５は、保証情報出力部において、保証金額算出部における保証金額算出処理に基づく与信に関する情報である取得希望者与信情報をも出力するように構成されている。実施形態１において説明したように、保証情報出力部にて出力対象となる保証情報は、不動産物件の取得希望者における、不動産物件取得にかかる手付金との関係での信用供与に関する情報として生成され出力される。そして、ここでの与信情報とは、保証金額算出処理に基づく与信、すなわち、提供者が不動産物件の提供時の信用供与に必要とする内容を満たすか否かの判定処理結果にとどまらず、それらの判定処理の内容又は経過といった信用供与に資する具体的な情報を含んでいる。

与信情報はあらかじめ保証情報の生成に際し、保証情報とともに生成されうる。そして、保証情報を出力するに際し、当該保証情報とともに、あるいは保証情報と選択可能に出力されうる。出力先としては、保証情報の出力先と同様、不動産物件の提供者の管理する提供者端末であることが考えられ、当該構成を採用することにより、提供者が取引を進めるにあたり、手付金だけではカバーでき得ない取得希望者の与信判断や、保証情報の信頼性の確認を行うことができ、ひいては、保証情報の信頼性を高め、結果として、不動産物件の迅速な取引に資することができるようになる。

＜具体的な構成＞
本実施形態の物件取得支援システムを構成する各装置のハードウェア構成は、基本的には、図３を用いて説明した実施形態１の物件取得支援システムにおけるハードウェア構成と同様である。そこで以下については、これまで説明していない「与信情報出力手段」の具体的な処理について説明する。

（与信情報出力手段の具体的な構成）
与信情報出力手段は、コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成されている。具体的には、保証情報出力プログラムの実行に際し、ＣＰＵが記憶装置から「与信情報出力サブプログラム」をメインメモリに読み出して実行し、保証金額算出プログラムの実行により得られた保証金額算出処理結果を用いて与信に関する情報である取得希望者与信情報をも出力する処理を行う。

＜処理の流れ＞
図７は、本実施形態の物件取得支援システムにおける処理の流れの一例を示す図である。同各図の処理の流れは以下のステップからなる。最初にステップＳ０７０１では、不動産物件の提供者を識別する情報である提供者識別情報と、当該提供者が取り扱う不動産物件の取得時に必要な手付金に関する情報である手付金情報とを紐づけて取得する（提供者識別情報取得ステップ）。その後ステップＳ０７０２では、所定の不動産物件に関する情報の入力があったかどうかを判断する。ここでの判断結果が入力ありとの内容である場合には、ステップＳ０７０３以降の処理に移行する。入力なしとの判断結果である場合には、その後の処理を行わない。

ステップＳ０７０３では、不動産物件の取得価格と、取得希望者を識別する情報である取得希望者識別情報と、当該不動産物件の提供者識別情報とをともに紐づけて取得（物件価格取得ステップ）し、ステップＳ０７０４では、前記所定の不動産物件に応じた保証金額を算出し、前記取得希望者に対して出力する（保証金額算出ステップ）。

その後ステップＳ０７０５において、取得希望者から、出力した保証金額に対応する承諾情報の出力があったかどうかを判断する。ここでの判断結果がありとの内容である場合には、ステップＳ０７０６以降の処理に移行する。なしとの内容である場合には、その後の処理を行わない。そしてステップＳ０７０６では、保証金額算出ステップでの算出結果に応じて、前記取得希望者から保証金支出を承諾する旨の情報である承諾情報を取得する（承諾情報取得ステップ）とともに、ステップＳ０７０７において、取得した承諾情報と前記所定の不動産物件に関する手付金情報とに応じて、前記提供者に対し、当該不動産物件取得にかかる手付金に対応した保証に関する情報である保証情報を、保証金額算出ステップにおける保証金額算出処理に基づく与信に関する情報である取得希望者与信情報とともに出力する（保証情報出力ステップ）。

＜効果＞
本実施形態の物件取得支援システムを用いることにより、実施形態１の物件取得支援システムを用いる場合に比べ、不動産物件の提供者が安心して物件取引を迅速に進めるための環境整備を行うことが可能となる。

＜＜実施形態３＞＞
＜概要＞
本実施形態の物件取得支援システムは、基本的には実施形態１に記載の物件取得支援システムの技術的特徴と同様であるが、前記不動産物件の取得価格などを取得する際に、取得希望者への引渡予定日の情報をも取得し、保証情報を出力する際に、前記引渡予定日に応じた保証に関する情報である引渡関連保証情報を出力する点を更なる特徴として備えている。

＜機能的構成＞
図８は、本実施形態の物件取得支援システムの機能ブロックの一例を示す図である。同図において示されているように、本実施形態の「物件取得支援システム」０８００は、「提供者識別情報取得部」０８０１と、「物件価格取得部」０８０２と、「保証金額算出部」０８０３と、「承諾情報取得部」０８０４と、「保証情報出力部」０８０５と、を有し、物件価格取得部は「予定日出力手段」０８１２を、保証情報出力部は、「引渡日依存情報出力手段」０８１５をさらに有する。基本的な構成は、実施形態１の図２を用いて説明した物件取得支援システムと共通するため、以下では相違点である「予定日出力手段」０８１２、「引渡日依存情報出力手段」０８１５の機能について説明する。

「予定日出力手段」０８１２は、物件価格取得部にて、前記不動産物件の取得希望者への引渡予定日の情報をも取得するように構成されている。不動産物件の引渡しがあれば、それ以降取得希望者は当該不動産物件を利用することができ、かたや提供者は引渡しという不動産取引の根幹をなす義務を履行したことになるのであって、引渡し予定日は、取得希望者の与信判断を行ううえで、極めて重要な情報となる。信用供与に必要な情報を取得希望者の管理する希望者端末からの出力を通じて取得する構成を採用することにより、保証情報の生成に先立つ信用供与の判断及びその内容の精度を向上させることができるようになる。

「引渡日依存情報出力手段」０８１５は、保証情報出力ステップは、前記引渡予定日に応じた保証に関する情報である引渡関連保証情報を出力するように構成されている。引渡関連保証情報の具体的な一例としては、保証情報において信用を供与する期間を前記引渡予定日までとする旨の情報であったり、引渡予定日を超過する場合には、信用供与の内容及び程度が低減することを内容とする情報であったりする場合などが考えられる。引渡関連保証情報は、物件価格を取得した日から引渡予定日までの日数や、引渡予定日からの超過期間など所定の日数及び期間に応じて変化し得る情報であり、それらの日数や期間の経過に伴い、その内容を更新させたうえ都度提供者に対し出力されるような構成も考えられる。当該構成を採用することにより、提供者に対し、取得希望者に関するきめ細やかな信用供与に関する情報提供が可能となり、提供者を安心して迅速な不動産取引に取り組ませることが可能となる。

なお、本実施形態の物件取得支援システムにおいては、前記引渡予定日に応じた返戻金を算出する返戻金算出部と、前記取得希望者に対し、前記引渡予定日の到来に応じて、算出された返戻金に関する情報である返戻金情報を出力する返戻金情報出力部とをさらに設けるような構成を採用することも考えられる。

ここでいう返戻金算出部とは、引渡予定日までに無事に取引が進んだ場合や大きなトラブルが生じなかった場合など、供与した信用が毀損される事象がなかった場合に、当該信用供与に対応して算出した保証金額の一部を返礼する性質の返戻金を算出するための処理を行う。返戻金算出の一例としては、信用供与の判断と関連していることが望ましく、例えば、物件価格取得から引渡予定日までの日数の長短に応じて決められる場合が考えられ、その他上述した取引上のトラブルの有無やその程度を変数としたテーブルを用いて算出されることが考えられる。当該構成を採用して返戻金が発生し得ることを明確にすることで、取得希望者に対し、適正な取引を促し、ひいては提供者に信頼感を醸成させ、ひいては迅速な不動産取引の側面支援を行うことが可能となる。

次に返戻金情報出力部については、前記引渡予定日の到来に応じて、算出された返戻金に関する情報である返戻金情報を出力する。具体的には、引渡予定日において当初予定どおりに不動産物件の引渡しが実行された場合には、以後所定のタイミングで保証金のうちの一部を返戻金とする旨を通知する処理や、引渡予定日到来時点で当初供与した信用が毀損されるようなイベントが生じた場合には、当該イベントに応じた返戻金の減額又は不払いが生じることを通知する処理などが考えられる。当該構成を採用することにより、取得希望者に対しどのような場合に返戻金が減額等されるのかを容易に把握させることができ、その結果として、提供者の迅速取引のための信頼に足りるような適正な取引を促すことが可能となる。

＜具体的な構成＞
本実施形態の物件取得支援システムを構成する各装置のハードウェア構成は、基本的には、図３を用いて説明した実施形態１の物件取得支援システムにおけるハードウェア構成と同様である。そこで以下については、これまで説明していない「予定日出力手段」と、「引渡日依存情報出力手段」の具体的な処理について説明する。

（予定日出力手段の具体的な構成）
予定日出力手段は、コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成されている。具体的には、物件価格取得プログラムの実行に際し、ＣＰＵが記憶装置から「予定日出力サブプログラム」をメインメモリに読み出して実行し、前記不動産物件の取得希望者への引渡予定日の情報をも取得し、同じタイミングで取得する他の情報と関連付けてメインメモリの所定のアドレスに格納する。

（引渡日依存情報出力手段の具体的な構成）
引渡日依存情報出力手段は、コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成されている。具体的には、保証情報出力プログラムの実行に際し、ＣＰＵが記憶装置から「引渡日依存情報サブプログラム」をメインメモリに読み出して実行し、前記予定日出力サブプログラムの実行により取得した引渡予定日の情報を読み出し、当該情報に応じた保証に関する情報である引渡関連保証情報を生成し、提供者に対し出力する。

（返戻金算出部の具体的な構成）
返戻金算出部を設ける構成の場合、同部は、コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成されている。具体的には、ＣＰＵが記憶装置から「返戻金算出プログラム」をメインメモリに読み出して実行し、前記予定日出力サブプログラムの実行により取得した前引渡予定日の情報を読み出し、当該情報に応じた返戻金を算出しメインメモリの所定のアドレスに格納する。

（返戻金情報出力部の具体的な構成）
返戻金情報出力部を設ける構成の場合、同部は、コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成されている。具体的には、前記引渡予定日の到来に応じ、ＣＰＵが記憶装置から「返戻金情報出力プログラム」をメインメモリに読み出して実行し、前記取得希望者に対し、返戻金算出プログラムの実行により算出された返戻金を読み出し、当該返戻金に関する情報である返戻金情報を出力する。

＜処理の流れ＞
図９は、本実施形態の物件取得支援システムにおける処理の流れの一例を示す図である。同各図の処理の流れは以下のステップからなる。最初にステップＳ０９０１では、不動産物件の提供者を識別する情報である提供者識別情報と、当該提供者が取り扱う不動産物件の取得時に必要な手付金に関する情報である手付金情報とを紐づけて取得する（提供者識別情報取得ステップ）。その後ステップＳ０９０２では、所定の不動産物件に関する情報の入力があったかどうかを判断する。ここでの判断結果が入力ありとの内容である場合には、ステップＳ０９０３以降の処理に移行する。入力なしとの判断結果である場合には、その後の処理を行わない。

ステップＳ０９０３では、不動産物件の取得価格と、取得希望者を識別する情報である取得希望者識別情報と、当該不動産物件の提供者識別情報と、引渡予定日とをともに紐づけて取得（物件価格取得ステップ）し、ステップＳ０９０４では、前記所定の不動産物件に応じた保証金額を算出し、前記取得希望者に対して出力する（保証金額算出ステップ）。

その後ステップＳ０９０５において、取得希望者から、出力した保証金額に対応する承諾情報の出力があったかどうかを判断する。ここでの判断結果がありとの内容である場合には、ステップＳ０９０６以降の処理に移行する。なしとの内容である場合には、その後の処理を行わない。そしてステップＳ０９０６では、保証金額算出ステップでの算出結果に応じて、前記取得希望者から保証金支出を承諾する旨の情報である承諾情報を取得する（承諾情報取得ステップ）とともに、ステップＳ０９０７において、取得した承諾情報と前記所定の不動産物件に関する手付金情報とに応じて、前記提供者に対し、当該不動産物件取得にかかる手付金に対応した保証に関する情報である保証情報を、保証金額算出ステップにおける保証金額算出処理に基づく与信に関する情報である取得希望者与信情報と、引渡関連保証情報とともに出力する（保証情報出力ステップ）。

なお、特に図示しないが、ステップＳ０９０４の処理の前後で、返戻金算出処理を行ったり、ステップＳ０９０７のあと引渡予定日の到来に応じて、返戻金情報を出力するような処理を行う構成も考えられる。返戻金情報の出力タイミングは、返戻金算出処理以降であれば、特にその処理の順番に限定はない。

＜効果＞
本実施形態の物件取得支援システムを用いることにより、実施形態１や２の物件取得支援システムを用いる場合に比べ、不動産物件の提供者、取得希望者の双方にとり、迅速な取引を促進する環境整備を行うことが可能となる。

０２００・・・物件取得支援システム、０２０１・・・提供者識別情報取得部、０２０２・・・物件価格取得部、０２０３・・・保証金額算出部、０２０４・・・承諾情報取得部、０２０５・・・保証情報出力部

Claims (6)

1. 不動産物件の提供者を識別する情報である提供者識別情報と、当該提供者が取り扱う不動産物件の取得時に必要な手付金に関する情報である手付金情報とを紐づけて取得する提供者識別情報取得ステップと、
   所定の不動産物件の取得価格と、取得希望者を識別する情報である取得希望者識別情報と、当該不動産物件の提供者識別情報とをともに紐づけて取得する物件価格取得ステップと、
   前記所定の不動産物件に応じた保証金額を算出し、前記取得希望者に対して出力するための保証金額算出ステップと、
   前記算出結果に応じて、前記取得希望者から保証金支出を承諾する旨の情報である承諾情報を取得する承諾情報取得ステップと、
   取得した承諾情報と前記所定の不動産物件に関する手付金情報とに応じて、前記提供者に対し、当該不動産物件取得にかかる手付金に対応した保証に関する情報である保証情報を出力する保証情報出力ステップと、
   をコンピュータにて実行する物件取得支援方法。
2. 保証情報ステップは、保証金額算出ステップにおける保証金額算出処理に基づく与信に関する情報である取得希望者与信情報をも出力する与信情報出力サブステップをさらに有する請求項１に記載の物件取得支援方法。
3. 物件価格取得ステップは、前記不動産物件の取得希望者への引渡予定日の情報をも取得する予定日取得サブステップをさらに有し、
   保証情報出力ステップは、前記引渡予定日に応じた保証に関する情報である引渡関連保証情報を出力する引渡日依存情報出力サブステップをさらに有する請求項１又は２に記載の物件取得支援方法。
4. 前記引渡予定日に応じた返戻金を算出する返戻金算出ステップと、
   前記取得希望者に対し、前記引渡予定日の到来に応じて、算出された返戻金に関する情報である返戻金情報を出力する返戻金情報出力ステップと、
   をさらに有する請求項３に記載の物件取得支援方法。
5. 不動産物件の提供者を識別する情報である提供者識別情報と、当該提供者が取り扱う不動産物件の取得時に必要な手付金に関する情報である手付金情報とを紐づけて取得する提供者識別情報取得ステップと、
   所定の不動産物件の取得価格と、取得希望者を識別する情報である取得希望者識別情報と、当該不動産物件の提供者識別情報とをともに紐づけて取得する物件価格取得ステップと、
   前記所定の不動産物件に応じた保証金額を算出し、前記取得希望者に対して出力するための保証金額算出ステップと、
   前記算出結果に応じて、前記取得希望者による保証金支出を承諾する旨の情報である承諾情報を取得する承諾情報取得ステップと、
   取得した承諾情報と前記所定の不動産物件に関する手付金情報とに応じて、前記提供者に対し、当該不動産物件取得にかかる手付金に対応した保証に関する情報である保証情報を出力する保証情報出力ステップと、
   をコンピュータにて実行するための物件取得支援プログラム。
6. 不動産物件の提供者を識別する情報である提供者識別情報と、当該提供者が取り扱う不動産物件の取得時に必要な手付金に関する情報である手付金情報とを紐づけて取得する提供者識別情報取得部と、
   所定の不動産物件の取得価格と、取得希望者を識別する情報である取得希望者識別情報と、当該不動産物件の提供者識別情報とをともに紐づけて取得する物件価格取得部と、
   前記所定の不動産物件に応じた保証金額を算出し、前記取得希望者に対して出力するための保証金額算出部と、
   前記算出結果に応じて、前記取得希望者による保証金支出を承諾する旨の情報である承諾情報を取得する承諾情報取得部と、
   取得した承諾情報と前記所定の不動産物件に関する手付金情報とに応じて、前記提供者に対し、当該不動産物件取得にかかる手付金に対応した保証に関する情報である保証情報を出力する保証情報出力部と、
   を有する物件取得支援システム。
   
   

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