Husleieloven

Husleieloven regulerer rettsforholdet mellom den som får et husrom stillet til sin disposisjon mot å betale et vederlag og den som stiller husrommet til disposisjon.

Uttrykket husleie brukes både om selve rettsforholdet og også om den pengesum som betales.

Den gjeldende husleielov (per 2024) er lov 26. mars 1999 nr. 17 som trådte i kraft 1. januar 2000. Den avløste en tidligere lov fra 16. juni 1939. Loven gjelder ikke for hoteller, pensjonater, og tilsvarende. Videre så gjelder heller ikke loven for husrom tilknyttet ferie og fritidsbruk.^[1]

Husleieloven skiller mellom to typer avtaler:

1. Leie av bolig: Leieren har rett til å bruke husrommet til boligformål, selv om det også brukes til andre formål så lenge boligbruken ikke er ubetydelig.

2. Leie av lokaler: Omfatter alle husleieavtaler som ikke gjelder boliger.

De fleste reglene i husleieloven gjelder både for boliger og lokaler, men det er forskjeller. Ved leie av lokaler er det større frihet til å avtale unntak fra lovens bestemmelser, mens det ved leie av bolig er begrensninger på hvilke regler som kan fravikes til leierens ugunst.

Det er ikke nødvendig med skriftlig husleieavtale etter norsk lov. Muntlige avtaler er like bindende som skriftlige, i tråd med hovedprinsippet i norsk avtalerett. Partene har likevel rett til å kreve en skriftlig avtale for å sikre bevisbarheten av avtalens innhold, slik det er beskrevet i lovens paragraf 1-4. Skriftliggjøring er vanligvis relevant ved avtalens inngåelse, men kan også kreves senere hvis det ikke ble krevd ved avtalens opprinnelige inngåelse.

Husleieloven kapittel 2 regulerer utleiers plikter ved leieforholdets start og leierens rettigheter ved brudd på disse pliktene. Kapittel 3 omhandler leierens plikt til å betale leie.

Ved de sentrale aspektene i en leieavtale – hva som leies, når leieforholdet starter og leiebeløpet – er avtalefrihet grunnprinsippet. Loven fokuserer på konsekvensene av kontraktsbrudd.

Hvis ikke leieforholdets start er avtalt, kan leieren etter § 2-1 overta boligen ved tredje månedsskifte etter avtaleinngåelse, altså mellom tre og fire måneder senere, når leieren har fått nøkler og adgang til boligen.

Leieobjektets egenskaper avtales vanligvis, som møblering eller tilpasning til leierens bruk. Ved befaring uten innsigelser, godtas boligen som den er. Hvis ikke befaring har funnet sted og ingen kvalitetsangivelse foreligger, må boligen være ryddet, ren og i god stand (§ 2-2). Det er også viktig at boligen egner seg for leierens formål; for eksempel må lokaler for restaurantdrift være egnet til dette.

Hvis utleieren ikke stiller boligen til disposisjon eller den er mangelfull, gir loven leieren rett til:

• Kreve retting eller utbedring av mangler.
• Holde tilbake leie helt eller delvis.
• Heve leieavtalen ved langvarig forsinkelse eller vesentlige mangler.
• Kreve erstatning for økonomisk tap, enten utleieren har skyld i bruddet eller ikke, med mindre det skyldes forhold utenfor utleierens kontroll.

Når det gjelder leiers plikter, er betalingen av husleie den viktigste. Det er vanlig å avtale beløpet og betalingsbetingelsene på forhånd.

Ved leie av lokaler er det stor avtalefrihet, for eksempel kan leien være basert på en prosentandel av leiers omsetning (omsetningsbasert leie), eller leieren kan avtale å dekke en del av utleiers kostnader som vaktmester eller renhold.

Ved boligleie er det mer begrensninger; husleieloven krever at leien avtales som et bestemt beløp og kan ikke inkludere andre kostnader som eiendomsskatt eller driftsutgifter. Unntaket er kostnader som brensel, strøm, vann og avløp, som kan baseres på faktisk forbruk. Leieren kan også avtale å betale depositum, begrenset til maksimalt seks måneders husleie, og det skal holdes på en separat bankkonto.

Husleieloven gir full avtalefrihet når det gjelder leiens nivå, men leien kan kreves nedsatt til markedsleien hvis avtalt leie er urimelig høy. Leien kan indeksreguleres årlig med konsumprisindeksen med mindre annet er avtalt. Etter tre år kan begge parter kreve justering til gjengs leie, en gjennomsnittsleie for lignende leieforhold, fastsatt av takstnemnd ved uenighet.

Alternativt til depositum kan leieren stille garanti, men summen av depositum og garanti kan ikke overstige seks måneders husleie.

Hovedregelen, som beskrevet i kapittel 7, er at en leier ikke kan overføre sine rettigheter etter en leieavtale, verken permanent ved å la andre overta bruken av husrommet eller midlertidig ved å la andre bruke det mens man selv er fraværende, både ved boligleie og leie av lokaler. Det finnes imidlertid viktige unntak fra denne regelen.

Ved boligleie kan overføringsrett avtales, men dette er sjelden. Ifølge husleieloven kan leieretten likevel overføres til ektefelle eller nære slektninger ved leierens død, eller ved separasjon eller skilsmisse, samt til personer som har hatt felles husstand med leieren.

Ved leie av lokaler er det vanligere med avtalt overføringsrett. Selv uten avtale har leieren rett til å overføre leieretten hvis virksomheten overdras samtidig. Utleieren må godkjenne overføringen, men kan bare nekte med saklig grunn.

Fremleie innebærer midlertidig overføring av leieretten til en annen. Utleierens samtykke er normalt nødvendig, med mindre det gjelder å la andre bo sammen med leieren, som er tillatt med utleiers godkjenning. Ektefeller eller nære slektninger kan tas inn i husstanden uten godkjenning. Fremleie av enkelte rom er tillatt med mindre utleier har saklig grunn til å nekte, eller det gjelder spesifikke situasjoner regulert av husleieloven.

Husleieloven regulerer hvordan leieavtaler opphører i kapittel 9, og partenes rettigheter og plikter ved avslutningen av leieforholdet i kapittel 10. I tillegg finnes viktige regler om tvangsfravikelse i lov om tvangsfullbyrdelse.

En tidsbestemt leieavtale avsluttes automatisk ved avtalens utløp uten oppsigelse eller varsel. Hvis leieren fortsetter å bruke boligen eller lokalet etter utløpsdatoen, må utleieren innen tre måneder sende et flyttevarsel. Hvis ikke, blir avtalen tidsubestemt, og utleieren må deretter gi en oppsigelse for å få husrommet frigjort.

Ved manglende frivillig fraflytting kan utleieren kreve fravikelse (utkastelse) med namsmannens hjelp. Mange leieavtaler inneholder en klausul som tillater fravikelse uten søksmål og dom.

Både tidsubestemte og tidsbestemte leieavtaler kan sies opp av begge parter. For leiers oppsigelse gjelder ingen spesielle formkrav, men oppsigelsen må være mottatt av utleieren. Leieren må betale leie ut oppsigelsestiden og returnere husrommet i samme stand som ved overtakelse, med unntak av normal slitasje.

Utleiers oppsigelse har strengere krav. Det må være en saklig grunn, og oppsigelsen må være skriftlig og oppfylle spesifikke formkrav. Leieren har rett til å protestere, og oppsigelsen kan overprøves av retten hvis den ikke er saklig begrunnet eller virker urimelig.

Uavhengig av avtaletype kan leieavtalen heves ved vesentlig mislighold fra den andre parten. Det kan være at boligen ikke er i brukbar stand ved overtakelse eller at lokalene ikke er godkjent for avtalt bruk.

Etter den tidligere husleieloven kunne leieren avtale å yte et lån som betingelse for å leie bolig, sikret med pantobligasjon i eiendommen, kjent som obligasjonsleiligheter eller innskuddsleiligheter. Dagens husleielov forbyr slike avtaler, og dersom innskudd er betalt i strid med denne regelen, har leieren rett til å kreve beløpet tilbake med forsinkelsesrente. Avtaler inngått før 1. januar 2000 reguleres fortsatt av kapittel 9 i den tidligere husleieloven fra 1939.

• Kobbe-Berle-Pind, Kobbes kommentar til husleieloven, Oslo 2000, ISBN 82-02-19697-3
• Line A. Parelius og Sverre Bragdø-Ellenes, Husleieavtaler, 2. utgave, Bergen 2010, ISBN 978-82-450-1094-7
• Vigdis Knutsen Magistad, Leie av lokaler, Oslo 2008, ISBN 978-82-02-21813-3
• Christian Fr Wyller, Boligrett, 5. utgave, Stavanger 2009, ISBN 978-82-991251-2-3

• (no) Husleieloven hos Lovdata
• (no) Husleietvistutvalget
• (no) Leieboerforeningen
• (no) Huseierforbundet
• (no) Huseiernes Landsforbund