Dana investasi lahan yasan

Dana investasi lahan yasan atau dana investasi real estat^[1] (DIRE; bahasa Inggris: Real Estate Investment Trust atau REIT) adalah instrumen investasi berupa surat berharga yang dapat dibeli oleh investor dari perusahaan lahan yasan yang menerbitkan REITs. Surat berharga ini mirip dengan surat saham yang mencerminkan kepemilikan atas sebuah perusahaan tertentu. Salah satu keunggulan REITs adalah perlakuan khusus perpajakan, di mana disejumlah negara, instrumen REITs ini bebas dari pajak penghasilan.

Struktur REITs ini adalah mirip dengan reksadana namun penempatan asetnya adalah pada instrumen properti.

Sebagaimana layaknya sebuah perusahaan, maka REITs ini dapat bersifat "terbuka" yaitu dapat ditawarkan / diperdagangkan di bursa saham ataupun bersifat "tertutup".

Namun, untuk menikmati perlakuan khusus tersebut, REITs diharuskan membatasi kegiatan operasional dan investasinya. Chan, Ericksob & Wang (2003) dalam bukunya mengelompokkan ke dalam empat kelompok besar REITs, yaitu pembatasan atas: struktur kepemilikan, jenis pendapatan yang dapat dihasilkan dan jenis aset yang dapat dimiliki, struktur manajemen, dan kebijakan keuangan.^[2]

REITs disahkan oleh Kongres Amerika pada tahun 1960 dengan tujuan untuk memberikan kesempatan bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk berinvestasi di properti dengan cara menggabungkan stabilitas dalam investasi properti dengan likuiditas pasar surat berharga. Pada dasarnya REITs adalah sebuah perusahaan yang modalnya merupakan gabungan modal dari beberapa investor Amerika maupun di luar Amerika untuk membeli aset berupa properti maupun surat hutang dengan jaminan properti. REITs ini pada dasarnya adalah reksadana yang menempatkan dana investasinya pada properti.^[3]

REITs di Amerika tidak dikenakan pajak penghasilan federal asalkan memenuhi persyaratan sebagaimana diatur dalam peraturan perpajakan (Internal Revenue Code^[4]) salah satunya adalah adanya persyaratan untuk mendistribusikan sekurang-kurangnya 90% dari keuntungan dalam bentuk dividen kepada pemegang saham. Pemegang saham REITs tetap harus membayar pajak penghasilan sesuai dengan dividen yang diperolehnya.

Pada awal tahun 2005 telah tercatat sebanyak 200 REITs yang diperdagangkan di Amerika dengan total aset senilai 500 triliun US Dollar di mana 2/3 nya diperdagangkan di bursa sedangkan jumlah REITs yang tidak terdaftar pada Securities Exchange Commission (SEC) adalah sekitar 800 REITs.

Konsep REITs ini diperkenalkan di Australia pada tahun 1971. REITs yang pertama kali diperdagangkan di Australian Securities Exchange - ASX (Bursa Efek Australia) adalah "General Property Trust". Di Australia dikenal 2 jenis REITs yaitu REITs publik atau yang dikenal dengan nama Listed Property Trusts (LPTs)dan REITs privat atau dikenal di Australia dengan nama Unlisted Property Trusts. Pada saat ini telah terdapat sebanyak 60 REITs publik yang terdaftar pada Bursa Saham Australia dengan nilai kapitalisasi pasar mencapai 100 triliun Dollar Australia (AUD)

REITs di Bulgaria diperkenalkan pada tahun 2003 dengan undang-undang yang disebut "Special Purpose Investment Companies Act" (undang-undang tentang perusahaan investasi dengan tujuan khusus). REITs di Bulgaria mendapatkan perlakuan pajak perusahaan secara khusus, di mana REITs tersebut tidak dikenakan pajak perseroan namun dengan beberapa pembatasan.

REITs Bulgaria tidak diperkenankan mengelola secara langsung properti yang dibelinya, kewajiban pengelolaan tersebut harus dialihkan kepada satu atau lebih perusahaan pengelola. Pada saat ini di Bulgaria terdapat 17 perusahaan pengelola aset REITs.^[5]

REITs di Kanada didirikan pada tahun 1993 dan diperlakukan sebagaimana halnya reksadana serta tidak dikenai pajak dengan ketentuan apabila penghasilan bersih kena pajaknya didistribusikan kepada pemegang saham. REITs di Kanada tidak dimasukkan dalam peraturan perpajakan reksadana yang diajukan pada tahun anhggaran 2007 oleh pemerintah. Kebanyakan REITs Kanada ini berbentuk perseroan terbatas.

November dan Desember 2005 adalah awal dari kebangkitan pasar REITs di Hongkong yaitu dengan masuknya The Link REIT (pertokoan dan perparkiran di Hongkong), GZI REIT (bangunan perkantoran di Guangdong,Tiongkok) ke bursa saham Hongkong.

REITs tersebut adalah REITs pertama yang masuk ke bursa saham Hongkong sejak REITs diperkenankan berdasarkan peraturan Komisi Perdagangan Saham dan Perdagangan Berjangka ( Securities and Futures Commission - SFC ) pada bulan Agustus 2003.^[6]

The Link REIT^[7] memiliki 180 properti berupa pusat perbelanjaan dan tempat parkir yang sebelumnya dimiliki oleh Otoritas Perumahan Hongkong ( Hongkong Housing Authority) yaitu suatu badan milik pemerintah Hongkong yang dibentuk untuk privatisasi properti tersebut.

Dunia pasar modal Indonesia memang belum sepenuhnya mengenal wahana investasi REITs. Di negara lain REITs pada umumnya dikenal sebagai reksadana tertutup yang dibentuk secara khusus untuk memiliki aset properti, hak tanggungan ataupun keduanya.

REITs adalah konsep bentuk hukum trust, yang memang tidak dikenal di Indonesia, tetapi di Indonesia dikenal suatu bentuk yang sepadan atau menyerupai trust yaitu Kontrak Investasi Kolektif (KIK) yang merupakan bentuk formal dari skema investasi kolektif seperti REITs. Reksadana adalah salah satu bentuk KIK yang dikenal di Indonesia, disamping itu masih ada pula KIK Efek Beragun Aset (EBA),^[8][9] walaupun saat ini belum ada satupun wahana investasi EBA yang diperdagangkan.

Sampai saat ini (Juli 2007) masih ada beberapa peraturan yang harus dievaluasi oleh karena merupakan suatu kendala bagi penerbitan REITs di Indonesia seperti pajak penjualan, pajak pertambahan nilai (PPn), pajak penghasilan (Pph), dan pajak balik nama tanah dan bangunan.^[10]

Perusahaan Indonesia yang pertama kali menerbitkan REITs adalah PT Lippo Karawaci Tbk dengan unit investasi propertinya yaitu First Real Estate Investment Trust (First REIT) di bursa saham Singapura. "First Reit" memiliki aset berupa tiga rumah sakit dan sebuah hotel di Indonesia berjumlah sekitar 257 juta dollar Singapura, setelah itu "First Reit" juga mengakuisi tiga properti di Singapura senilai 38,2 Juta dollar setelah perusahaan ini masuk bursa saham Singapura pada bulan Desember 2006.

Dasar hukum pedirian REITs di Inggris adalah berdasarkan Undang-undang Keuangan 2006 (Finance Act 2006) yang mulai diberlakukan pada Januari 2007 sewaktu sembilan perusahaan properti di Inggris diubah statusnya menjadi REITs.

REITs Inggris mewajibkan perusahaan REITs mendistribusikan 90% dari penghasilan mereka dan harus berupa instrumen reksadana tertutup dan hanya boleh dimiliki oleh penduduk Inggris serta diperdagangkan di pasar modal yang diakui oleh Otoritas Keuangan Inggris.

REITs di Jepang mulai diizinkan pada demeber 2001 2001 yang dikenal dengan nama "J-REIT dan diperdagangkan pada Bursa Saham Tokyo ( Tokyo Stock Exchange^[11] ) di mana perusahaan penerbit REITs kebanyakan adalah perusahaan konglomerat Jepang serta bank asing.

Sejak "meledaknya" pasar properti pada tahun 1990, harga properti di Jepang terus menerus mengalami penurunan hingga tahun 2004 dan harga properti sedikit lebih stabil bahkan meningkat pada tahun 2005 dan 2006. Beberapa pihak meyakini bahwa J-REITs adalah suatu cara guna meningkatkan minat investasi pada sektor properti. Bentuk J-REITs adalah suatu perusahaan tersendiri ataupun dalam bentuk perjanjian dengan perantaraan bank sebagai wali amanat.

Pada akhir Juni 2006 jumlah J-REITs telah meningkat 73% dalam setahunnya menjadi 4,5 triliun Yen dan jumlah REITs yang diperdagangkan meningkat menjadi 36 REITs.^[12]

Jerman juga merencanakan untuk memperkenalkan REITs yang disebut G-REITs dalam rangka membentuk suatu sarana investasi dibidang properti. Pemerintah Jerman khawatir bahwa kegagalan Jerman untuk memperkenalkan REITs akan berakibat pada mengalirnya modal ke negara lain. Tampaknya Jerman REITs ini akan mengadopsi aturan REITs di Inggris Undang-undang yang mengatur keberadaan REITs Jerman ini direncanakan akan diterbitkan pada pertengahan 2007

REITs di Korea diperkenalkan pada April 2001 berdasarkan "undang-undang perusahaan investasi properti" (real estate investment company act) yang bertujuan untuk menstimulasi restrukturisasi ekonomi dan merevitalisasi pasar properti setelah terjadinya krisis pada tahun 1977. Karakteristik REITs Korea ini adalah menyerupai REITs Amerika yang terdiri dari:^[13]

• K-REITs

Adalah merupakan perusahaan yang memiliki properti dalam arti kata sesungguhnya yang berintegrasi sepenuhnya dalam mengoperasikan, mengelola dan mengembangkan properti yang biasa disebut "perusahaan lahan yasan". Jadi aset dalam K-REITs dikelola sendiri oleh perusahaan K-REITs.

• Cr-REITs

Adalah merupakan perusahaan non operasional dengan jangka waktu yang terbatas. Manajemen aset Cr-REITs dikelola oleh perusahaan aset manajemen independen. Dengan melihat struktur ini maka Cr-REITs dapat disamakan dengan perusahan reksadana.

Komisi Pasar Modal Malaysia telah mengeluarkan petunjuk pelaksanaan REITs pada bulan November 2002 di mana peraturan tersebut akhirnya diperbarui ^[14] pada tanggal 3 Januari 2005.

Dalam peraturan tersebut diatur tentang pembatasan peminjaman dana yang tidak boleh melebihi 35% dari total harta bersih perusahaan. Penyewaan aset harus didaftarkan dan pada saat dilakukan akuisis maka semua properti tersebut harus dalam keadaan bebas dari beban hutang kecuali beban hutang yang timbul terhadap institusi keuangan, wali amanat, perusahaan manajemen dalam kaitannya dengan perpanjangan fasilitas pinjaman.

Modal yang dipersyaratkan minimum RM100 juta dengan minimum penawaran adalah RM25 juta. REITs diperkenankan memiliki / membeli properti di luar Malaysia sepanjang telah memperoleh izin untuk itu dari Securities Commision ( badan pengawas pasar modal ). Perusahaan pengelola aset REITs haruslah merupakan anak perusahaan dari sebuah perusahaan berbadan hukumk Malaysia atau perusahaan pengembang properti ataupun perusahaan induk dari perusahaan investasi properti namun pengalihan wewenang pengelolaan diperkenankan sepanjang disetujui oleh Securities Commision.

Di Singapura persyaratan pencatatan REITs antara lain:

1. Harus dimiliki sedikitnya 500 pemodal dengan kewajiban mencatatkan dan memperdagangkan unit penyertaan/sahamnya di bursa efek.
2. Minimal 70 persen dananya diinvestasikan di aset properti.
3. Membagikan 90 persen pendapatan kena pajak kepada pemodal pada setiap semester.
4. Tidak boleh meminjam lebih dari 35% dari nilai aset propertinya.

Dalam data Bloomberg per 26 April 2007, terlihat dividen yield REITs ingapura mencapai 4,37% lebih tinggi dibandingkan surat utang yang jatuh tempo 10 tahun yaitu 3,08%.

REITs di Taiwan diperkenalkan pada tahun 2003 yaitu dengan diundang-undangkannya "undang-undang sekuritisasi properti" (Real Estate Securitization Law - RESL). REITs Taiwan adalah kumpulan dana yang diperoleh dengan cara penerbitan sertifikat (beneficiary certificate) kepada publik atau kepada investor perorangan untuk tujuan investasi pada properti yang dapat menghasilkan pemasukan guna pengembalian nilai investasi ditambah dengan keuntungan yang diharapkan.^[15]

Hingga akhir bulan Februari 2005 2005 tercatat hanya 1 REITs yang telah memenuhi persyaratan serta terdaftar pada Komisi Pengawas Keuangan Taiwan (Taiwan's Financial Supervisory Commission-FSC) yaitu perusahaan bernama Fubon No 1 yang mengalami kelebihan permintaan pasar sebesar 5 kali lipat.

• Reksadana
• Pasar modal
• Bursa saham
• Efek Beragun Aset