绿城北京沁园

项目当前售价： 

绿城北京沁园均价6.5万元/平，是朝阳区较为少见的刚需＋改善临铁盘，楼面价约5.7万元/平，面积段为55-150㎡一至四居。

周边新房：

朝阳区整片新房均价8.84万元/平。绿城北京沁园相比于五环线，价格相对便宜：树村的学府壹号院均价8.95万元/平、朝阳崔各庄三项目指导价格8.8万元/平、石景山板块的长安悦玺均价8万元/平、张郭庄板块的熙悦晴翠指导价6.8万元/平。

从朝阳区2021年土拍情况来看，首次集中土拍供出10个地块，很多项目走改善路线，产品面积偏大，总价也高。二批土拍中只出让了十八里店地块，销售指导价7.5万元/㎡。

而绿城北京沁园把小户型做到了普宅，可低门槛上车，在朝阳实属稀缺，并且，绿城北京沁园是今年朝阳稀缺的刚需地铁盘，东北侧距离地铁7号线黄厂站仅300米。 

朝阳崔各庄板块的三兄弟（望京养云、龙樾合玺、和光悦府）都是改善盘，以中、大户型为主，而豆各庄和王四营的项目则更偏向刚需和刚改，且都在地铁7号线站点附近，交通便利。豆各庄板块目前没有新房在售，但不远处的王四营有三个新项目，分别是保利·锦上（建面114㎡-155㎡）、朝阳壹号（建面110㎡-170㎡），还有一个未公布案名。三项目均为15-20层小高层产品，限价均为7.1万元/平，都需要配建人才公寓或公租房。 

豆各庄比起王四营，虽在五环外，但相较于王四营更为成熟，社区、商业与教育配套更为完善，城市界面好，价格还便宜了6000元/平。

相比之下，绿城北京沁园有商业配建，没有公租房，周边配套较为完善，对比五环里新房，有价格优势，再加上绿城的口碑，是一个值得入手的项目。

周边二手房：

整体来看，朝阳二手房均价7万元/平。区域内来看，豆各庄二手房均价5万元/平，在朝阳区价格较低。

项目周边为居住密集区，二手房多为房龄15年以上的老房。东侧最大的社区是富力又一城，富力又一城A区5万元/平（2006年建成），B区5.2万元/平（2008年建成），C区5.6万元/平（2010年建成）。此外，还有朝丰家园、恒大御景湾以及建设中的共有产权房梧桐港等，价格4万+。

新房相比于二手房，胜在楼龄新，且绿城的产品和物业更为期待。

绿城中国深耕北京19年，之前开发的项目有昌平区东小口的奥海明月，通州台湖的明月听蘭、大兴旧宫镇的和锦诚园以及石景山的西府海棠，在2021年绿城联合金茂打造了绿城沁园。

首次集中供地多集中在五、六环，而五环内的仅有4宗，北京新房基本进入6万+时代，六环成为分界线，刚需小户型上车门槛逐渐提高。项目紧邻东五环，均价6.5万元/平，多小户型，实为刚需群体上车朝阳的首选。 

从项目自身来说，绿城北京沁园所在大区域内北侧属于大型混居板块，东侧为大型住区，南侧为马家湾湿地公园，西侧紧邻东五环，项目没有配建公租房，居住环境较为纯净，是稀缺的地铁盘和公园地产，未来发展潜力充足。