שכירות

שכירות היא מצב משפטי שבו מתבצע תשלום עבור שימוש זמני במוצר, בשירות או בנכס שבבעלות אחר. בדרך כלל, הצדדים עורכים הסכם שכירות שבו צד אחד (המשכיר) מיידע את הצד השני (השוכר) בתנאי השימוש בנכס. שכירות אפשרית בנדל"ן ובמיטלטלין וכן בנכסים שאינם מוחשיים כמו שטחי פרסום. בניגוד לשְאִילָה, זכות השכירות מוקנית בעבור תמורה.

• משכיר – הוא בעל הנכס, אשר מקנה לאדם אחר זכות להחזיק ולהשתמש בנכס.
• שוכר – הוא אדם אשר מקבל את הנכס להחזקתו לשם שימושו, תמורת תשלום.
• מושכר – הוא הכינוי שנהוג להשתמש בו ביחס לנכס מושא הסכם השכירות.

בתקופה הקדם-תעשייתית, המוקד המרכזי של פעילות כלכלית היה חקלאות. בעלות על אדמה הייתה הצורה החשובה ביותר של עושר. באירופה, בעלי האדמות היו הכנסייה, אנשי ממשל וצבא. מעט מאוד איכרים עיבדו אדמה שהייתה רכושם. לרוב הם עיבדו חלקות שהיו שייכות לאנשים אחרים ונחשבו חלק מרכוש של האדונים. הכנסייה אסרה על הלוואה בריבית וכדאי לעקוף את האיסור, בעלי האדמות החלו לקנות ולמכור הסכמי חכירה על קרקעות, משנת 1500 לערך. הנוהג להעביר קרקעות בצורה נכס מוחכר מהווה את התשתית החוקית לשכירות מגורים שקיימות כיום ברחבי העולם. החכרת אדמות התרחבה לרחבי העולם באמצעות הקולוניאליזם. אדמות הופרטו באמצעות רכישות, התיישבות ותפיסת קרקעות.^[1]

באנגליה, מאז מלחמת העולם הראשונה ועד שנות השמונים סקטור השכירות הפרטי קטן. בתקופה זו שכירות איבדה את מקומה כצורת המגורים המקובלת. החל משנת 1988 ועד 2008 שוק השכירות גדל ב-75%. הגידול בשוק השכירות קשור לחקיקת חוק הדיור 1988. החוק העביר את הדיור הציבורי בבריטניה מאחריות מועצות הדיור לאחריות של ארגונים ללא מטרת רווח שטיפלו בדיור הציבורי. החוק הוביל לרגולציה בשכר הדירה, בהדרגה פגע במעמדם של הדיירים הקבועים והרחיב את שוק השכירות הפרטי.^[2]

היצע הדיור בגרמניה המערבית נפגע קשות במלחמת העולם השנייה: מספר גדול של מבני מגורים נהרסו או נפגעו במהלך המלחמה ומיליוני פליטים הגיעו לגרמניה מהמזרח. בין השנים 1953 ל-1967 נבנו דירות רבות והמחסור בדיור הצטמצם מאוד. עד סוף שנות השישים רוב הדירות להשכרה היו בבעלות המדינה ושכר הדירה היה מפוקח. במקביל לשוק הדיור הציבורי, התפתח בגרמניה, בעידוד המדינה שוק השכרה פרטי.^[2]

בהיסטוריה של ארצות הברית בעלות על קרקעות יש תפקיד מרכזי בתפיסת האזרחות המוקדמת. האליטה הפוליטית במושבות באמריקה שמרה על זכויותייה הפוליטית באמצעות הדרת קבוצות רבות שלא היה להן רכוש. בשעה שרכוש הפסיק להיות תנאי להשתתפות אזרחית, המדינה הפדרלית והמדינות בארצות הברית עודדו את צמיחת מעמד ביניים וחיזקו קבוצות מסוימות (למשל, חיילים משוחררים) באמצעות רפורמות במקרקעין ובמיסוי. שוכרים על פי תפיסה זו הם עניים ו"פחות" אזרחים. תפיסה זו בא לידי ביטוי בשוק הנדל"ן במבנה מערכת המס.^[3]

חוק השכירות והשאילה מגדיר בסעיף 1 את זכות השכירות:

שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן — דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות

חוק המקרקעין, תשכ"ט–1969 מגדיר בסעיף 3 מהי שכירות מקרקעין:

שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות"

נוסח החוק קובע ארבעה מאפיינים עיקריים של זכות השכירות:

• הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס – שתי הזכויות העיקריות שהשכירות מקנה הן זכות החזקה (להפעיל שליטה אפקטיבית בנכס) וזכות להשתמש בנכס (ליהנות מהתועלות שהוא מקנה ומפירותיו).
• מגבלת הזמן בשכירות – הזכות אינה ניתנת לצמיתות, אלא לתקופת זמן מוגבלת. שכירות בנכס מקרקעין לתקופה העולה על חמש שנים נקראת חכירה ושכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות.
• הקניה בתמורה – על מנת שזכות תוגדר כשכירות, יש לתת עבורה תמורה (אשר נקראת "דמי שכירות"). הקניית זכות החזקה ושימוש ללא תמורה לא תיחשב כשכירות, אלא כשאילה ויחולו עליה כללים אחרים (אשר קבועים בפרק ב' לחוק השכירות והשאילה).
• סוגי הנכסים שניתן להשכיר – ניתן להשכיר נכסי מקרקעין, מיטלטלין ואף זכויות כשלעצמן (לדוגמה: זכות לעבור במקרקעין, וזכות שימוש בתוכנת אינטרנט).

זכות השכירות פחותה מזכות הבעלות בכך שהיא אינה לצמיתות, אלא לזמן מוגבל וקצוב. הבדל נוסף הוא שזכות השכירות יכולה לחול על חלק מחלקת מקרקעין, בעוד שזכות הבעלות יכולה לחול רק על חלקת קרקע שלמה. הבדל מרכזי נוסף נעוץ ברישום הזכות. שכירות אינה צריכה להירשם במרשם המקרקעין, אולם ניתנת לרישום לבקשת הצדדים; אך חכירה וחכירה לדורות, חייבות ברישום. עם זאת, במצב שעל הנכס המושכר לא חל חוק הגנת הדייר, אזי גם בשכירות עד עשר שנים, אין צורך ברישום; זאת לפי חוק הגנת הדייר, שאליו כפופים סעיפי השכירות.

כמו כן לא דרוש מסמך בכתב לשם התחייבות לעשות עסקה של שכירות של עד 5 שנים, ואילו בחכירה וחכירה לדורות דרוש מסמך בכתב. הסיבה שהמחוקק מיעט את זכות השכירות הקצרה (שכירות לתקופה של פחות מחמש שנים) מהדרישה בחוק המקרקעין לרישום והתחייבות בכתב על כל עסקה של זכות במקרקעין, היא העובדה שעסקאות שכירות קצרת טווח רווחות ביותר. עם זאת, שכירות קצרה עם אופציה להארכתה לתקופה של מעבר לחמש שנים מחייבת רישום והתחייבות בכתב; זאת בשל החשש ששכירויות רבות יתחמקו מרישום על ידי ניצול ההיתר שלא לרשמן, בהיותן קצרות טווח, ויתבצעו כשכירויות קצרות עם אופציה להארכה.

יש הסוברים שזכות השכירות משתכללת (מתחילה בפועל) רק כאשר הנכס המושכר מוחזק בידי השוכר. יהושע ויסמן מסתייג מסברה זו והוא גורס כי השכירות החלה במועד אותו סיכמו הצדדים. לדוגמה, נשאלת השאלה מה קורה אם המשכיר מכר את הנכס המושכר לאחר החתימה על הסכם השכירות, לפני שהשוכר החזיק בפועל בנכס? לפי גישתו של ויסמן, ייתכן ולשוכר זכות קניינית בנכס, על אף שהוא עדיין לא מחזיק בו. גישה זו מעניקה לשוכר יתרון בתחרות עם הבעלים החדש של הנכס, אם הסכם השכירות קבע שהשכירות תחל לפני מועד ההחזקה בנכס.

חובתו העיקרית של המשכיר היא להעמיד את הנכס לרשות השוכר, אשר מחויב בראש ובראשונה לשלם בתמורה את דמי השכירות. נוסף על כך קיימות חובות נוספות מכוח הדין:

• על המשכיר מוטלת חובה למסור נכס פנוי ומתאים לשימוש.
• המשכיר מחויב לתקן פגמים במושכר או להחליפו.
• אסור למשכיר להפריע לשימוש בנכס המושכר. כאשר מדובר בנכס מקרקעין, המשכיר מחויב לאפשר גישה למושכר, אחרת השוכר יהיה פטור מדמי השכירות.
• השוכר מחויב לקבל את הנכס לרשותו.
• השוכר נדרש לאפשר למשכיר לבדוק את הנכס בתקופות סבירות.
• חובה על השוכר לשמור על הנכס, להימנע מלפגוע בו, ולהחזירו במצב תקין.

הצדדים נוהגים להוסיף חובות נוספות ולעגן אותן בהסכם השכירות ביניהם^[4][5].

יש סיבות מגוונות בגינן קונים מחליטים לשכור נכס ולא לרכוש אותו:

• משקיעים בעלי נזילות פיננסית מוגבלת, אשר לא מסוגלים לממן רכישת בית מגורים, עשויים לבחור לשכור נכס ולא ללוות את הכסף הדרוש לרכישה.
• השוכר נושא בפחות סיכונים פיננסיים (דוגמת ירידת ערך, תוחלת החיים והתחזוקה של הנכס) ביחס לבעלים.
• כאשר השימוש המבוקש הוא חד פעמי או קצוב בזמן, אין צורך ברכישת בעלות לצמיתות (למשל שכירת סרט קולנוע לשם צפייה בו או שכירת מכונית בעת חופשה בחו"ל).
• במדינות מסוימות (דוגמת ארצות הברית, ספרד, אוסטרליה והודו) דמי שכירות לשימושים עסקיים הם הוצאה מוכרת לצורך ניכוי מס, דבר המהווה תמריץ לבעלי עסקים לשכור נכסים ולא לקנות אותם.
• השכרת פריט עוזרת לאיכות הסביבה בגלל השימוש החוזר שנעשה בפריט.

באירופה ובצפון אמריקה השימוש בשכירות נפוץ בעסקאות מגוונות, לרבות השכרת נכסי מקרקעין. בשוק האירופאי לבדו תעשיית השכירות לטווח קצר (למעט נדל"ן ויחידות נופש) עומדת על 160 מיליארד דולר לשנה. בשנים האחרונות ניתן לאתר שתי סיבות למגמת הצמיחה של תעשיית השכירות. הראשונה היא השימוש הגובר באינטרנט לעסקים ולרכישות, והשנייה היא משברים כלכליים. בעת משבר כלכלי קיימת העדפה לבחור בשכירות הן מפאת החשש לירידת ערך הנכס והן מכיוון שלאנשים יש פחות כסף נזיל מאשר נדרש לרכישת בעלות מלאה בנכס. כך המשבר הכלכלי של 2007–2009 הרחיב עוד יותר את השימוש בשכירות הן בישראל^[6] והן בעולם.^[7]

בשנת 2013, מיזם משותף של מספר עיריות ברחבי ישראל הקים מערכת שיתוף מכוניות, אשר הרחיב את השימוש בשכירות בעיקר במרכז הארץ.^[8] בשנים שלאחר מכן החלה תופעה נרחבת של השכרות בעזרת רשת פייסבוק בקבוצות מיועדות ובשנת 2015 הוקם האתר Rentitb אשר בו מבוצעות השכרות מקוונות במגוון רחב של מוצרים ושירותים.

במקומות רבים בעולם, יש פיקוח על שכר דירה, המגביל את יכולת המשכיר להעלות את שכר הדירה לדייר. בין היתר, בעיר ניו יורק יש יותר ממיליון יחידות דיור הכפופות לסוג כלשהו של פיקוח על השכירות. ^[9] בברלין העירייה הגישה בשנת 2019 הצעת חוק לפיה תיאסר באופן גורף העלאת שכר דירה לחמש שנים.^[10] בשנת 2021, החוק נפסל על ידי בית המשפט בטענה שהוא סותר את חוק השכירות הפדרלי אשר פיקח על השכירות.^[11] החוק נועד להטיב עם הדיירים.

לפיקוח על שכירות כמה השפעות עקיפות, שקיים להן תיעוד נרחב בעולם:

• חלק מבעלי הדירות יימנעו מלהשכיר את הדירות שכן לא יוכלו לשלוט על שכר הדירה שהם יקבלו. בכך מספר הדירות המוצעות לשכירות בהכרח יקטן.
• במקרים רבים דמי השכירות המפוקחים לא יצדיקו את תחזוקת הנכס ברמה שהייתה שוררת לולא הפיקוח. בכך האיכות של מלאי הדיור לשכירות תקטן.
• נוצר תמריץ לאפליה פסולה, שכן בהינתן מספר רב של דיירים פוטנציאליים בשכר דירה זהה, אין כל הפסד למשכיר שירצה לבחור דייר על פי קריטריונים מפלים (לאום, גיל, אורח חיים וכו').
• עשוי להיות מצב בו, השוכרים יציעו תשלום בשחור ובכך יעקפו את החוק.
• הצדדים יחפשו מבנים משפטיים שונים כדי לעקוף את החוק, דוגמת דמי מפתח.

ההשפעה השלילית של פיקוח על שכר דירה היא בין הנושאים בעלי ההסכמה הרחבה ביותר בקרב כלכלנים. בסקר שנערך בשנות התשעים בקרב חברי האיגוד האמריקאי לכלכלה, יותר מ-90% הביעו הסכמה עם האמירה: "פיקוח על שכר דירה מקטין הן את הכמות והן את האיכות של הדיור הזמין".^[12]

חרם שכירות היא צורה של מחאה קולקטיבית ישירה.^[13] קבוצה של דיירים מחליטה לסרב לשלם את שכר הדירה עד שרשימת דרישות שלהם מתקבלת ידי בעל הבית. היסטורית, פעמים רבות חרם שכירות קשור לשכר דירה גבוה, תנאים ירודים בנכס או דרישות בלתי סבירות מהשוכרים; עם זאת, היו מצבים בהם סוגיות רחבות יותר הובילו לחרם.

ערך מורחב – שוכר

הלכות שכירות מופיעים במשנה במסכת בבא מציעא פרק ה' ובתלמוד הבבלי במסכת בבא מציעא בדפים רבים למשל דף ק"א.

הרמב"ם מתייחס להלכות שכירות ב'משנה תורה'^[14] וכך גם הטור והשולחן ערוך חושן משפט (סימנים ש"כ–ש"ל, הלכות חכירות).^[15]

לערכים, תחומים ומושגים נוספים ראו פורטל חוק ומשפט.

• שכר דירה
• חכירה
• חזקה (קניין)
• דיני קניין
• דמי פינוי
• מיסוי הכנסה משכר דירה
• שוכר

• מיכאל ויגודה, שכירות ושאילה, בתוך סדרת חוק לישראל, דיני שכירות ושאילה במשפט העברי, הוצאת משרד המשפטים ומורשת המשפט בישראל, ירושלים תשנ"ח
• שלום לרנר, שכירות נכסים, תש"ן 1990.
• מיגל דויטש, קניין – כרך א, תשנ"ז 1997.
• יהושע ויסמן, דיני קניין – החזקה ושימוש, תשס"ו 2006.
• אברהם וינרוט, דיני קניין – פרקי יסוד, הוצאת נבו, 2020, פרק ז – שכירות, עמ' 77–104.

• יהושע ויסמן, שכירות, רישיון, זיקת הנאה, ומה שביניהם המשפט יד, 2010
• מאמרים על שכירות באתר מידע משפטי לאזרח
• פסקי דין רבניים בדיני שכירות, אתר פסקי דין רבניים