Desafiuzamento

Desafiuzamento^[1], tamén coñecido como despexo^[2], é o aviso da obriga de abandonar unha propiedade que tomou en arrendo ou hipotecou alguén, en particular por orde dun xuíz.^[3]

Segundo datos do Consello Xeral do Poder Xudicial (CGPJ) entre xullo e setembro de 2014 contabilizáronse en territorio galego 439 desaloxamentos, 1,4% máis que no mesmo período de 2013, ano desde o que se dispón de datos homoxéneos sobre esta problemática. O número de verán é, con todo, inferior ao do segundo trimestre. Daquela rexistráronse 722 desaloxamentos, cun incremento interanual do 8,9%. No primeiro trimestre o cómputo foi de 614, o que implicaba unha caída do 4,5% a respecto do mesmo trimestre do ano anterior.^[4]

Gráfico de desasfiuzamentos en Galiza (2013-2014)^[4]

En España, o termo xurídico desafiuzamento utilízase cando se procede a privar o inquilino da posesión (uso do inmóbel) mediante unha resolución xudicial por un incumprimento do contrato de arrendamento (falta de pagamento da renda ou calquera outro incumprimento contractual).

En ocasións, desafiuzamento é utilizado como sinónimo de desaloxamento ou da indemnización por despedimento, dado que unha orde xudicial de desafiuzamento ten como finalidade o desaloxamento dos arrendatarios dunha vivenda. En España, o termo desafiuzamento utilízase para facer referencia en exclusiva ao desaloxamento dos inquilinos dunha vivenda ou local comercial por orde xudicial.

O acto que consiste en desaloxar fisicamente os ocupantes da vivenda ou local chámase desaloxamento. A el acoden o propietario xunto cunha representación do xulgado e un cerralleiro, para volver a tomar a posesión do inmóbel, procedendo a entrar no inmóbel (se é necesario pola forza) e mudar a pechadura ou o cadeado.

En novembro do 2009 entrou en vigor en España o desafiuzamento exprés, unha modificación da Lei de Arrendamentos Urbanos e a Lei de Procesamento Civil. A nova lei creouse co obxectivo de promover o alugamento nun contexto de crise inmobiliaria creando mecanismos máis rápidos e efectivos en caso de morosidade ou falla de pagamento do alugueiro do inmóbel. As modificacións do desafiuzamento exprés son:

• O tempo de espera desde que o caseiro fai o requirimento fiábel do pagamento ao inquilino (mediante burofax) até a presentación da demanda baixa de dous meses a un mes.
• O caseiro pode incluír na súa demanda de desafiuzamento por falta de pagamento ou expiración do contrato o seu compromiso de perdoar toda ou parte da débeda e custos en troques do desafiuzamento voluntario. O prazo mínimo que se pode dar para que sexa abandonada a vivenda desde a notificación da demanda é de 15 días, mentres que antes era dun mes.
• Facilítase a notificación da demanda. Se non se pode entregar ao inquilino a demanda de desafiuzamento por impagamento ou expiración do contrato ou reclamación de rendas ou cantidades debidas, procederase, sen máis trámites, a anunciar a citación no xulgado.
• A reclamación de rendas ou cantidades debidas segue os trámites do xuízo verbal sen ter que unila á petición de desafiuzamento.
• A sentenza de desafiuzamento por impagamento ou expiración do contrato fixará a data de desaloxamento e será suficiente para desaloxar no día e hora sinalados na sentenza ou na data fixada na citación a persoa demandada. Antes había que pór unha demanda executiva para facelo efectivo.
• Antes o caseiro só podía reclamar o piso antes de cumprir os cinco anos de alugamento se o necesitaba para uso propio, agora tamén o pode pedir para os seus pais, fillos ou excónxuxe en caso de divorcio ou nulidade matrimonial. Debe facerse constar no contrato.

As principais solucións ofrecidas para evitar o desaloxamento da vivenda son, entre outras, acordo de refinanciamento, acordo de carencia, dación en pagamento e suspensión do prazo procesal de desaloxamento.^[5]

Ao longo do ano 2011 en Portugal foron devoltas ao banco 6900 casas pola falla de pagamento dos seus propietarios, o que supuxo unha suba do 17,9% en comparación co ano anterior, segundo datos divulgados pola Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). As áreas metropolitanas de Lisboa e o Porto concentran os 45,2% do número total de inmóbeis devoltos ao banco ao longo do ano pasado.^[6]

A finais de 2012, o goberno luso aprobou que, en caso extremo, a familia en cuestión pode optar pola dación en pagamento da súa vivenda. A nova lexislación permite que a entrega da casa ao banco extinga totalmente a débeda cando a suma do valor da taxación actual do inmóbel sexa igual ou superior ao crédito.^[6]