Ehitusluba

Ehitusluba (ingl building permit) on haldusakt, millega antakse luba ehitust alustada. Sellega kontrollitakse enne ehitustööde tegemist, kas projekteeritav ehitis ja kavandatavad ehitustööd vastavad ehitusnormidele, planeeringutele, tervisekaitse-, tuleohutus-, keskkonnanõuetele ning muudele nõuetele. Seega tehakse ehitusloaga kindlaks, kas projekteeritud ehitis vastab õigusnormidele või mitte. Ehitise valmimise järel kannab ehitusluba tuvastavat funktsiooni.^[1]

Ehitusloa saamiseks tuleb esitada taotlus ehitusloa andjale. Üldjuhul väljastab ehitusloa kohalik omavalitsus. Ehitusluba võib väljastada ka Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet, näiteks kui ehitusloataotlus sisaldab ehitisi, mille ehitamise aluseks on riigi eriplaneering.^[2]

Koos ehitusloataotlusega esitatakse nõuetekohane ehitusprojekt. Kui ehitusprojekti vastavust nõuetele on kontrollitud ekspertiisi teel, tuleb esitada ka ekspertiisiakt.^[3]

Ehitusloataotlus ja sellega seonduvad dokumendid esitatakse ehitusloa andjale elektrooniliselt ehitusregistri kaudu. Kui ehitusloataotlust ei ole võimalik esitada elektrooniliselt, tuleb see esitada ehitusloa andjale, kes kannab andmed ise ehitusregistrisse.^[3] Seejuures on oluline jälgida, millist tegevust ehitisega seoses kavandatakse, näiteks ehitise püstitamist, laiendamist või ümberehitamist.^[4]

Ehitusloataotluses tuleb märkida:

• taotleja nimi, kontaktandmed, esitamise kuupäev ja allkiri;
• ehitusprojekti koostaja andmed;
• ehitusprojekti nõuetekohasuse kontrollija (ehitusprojekti koostajast sõltumatu pädeva isiku) andmed;
• ehitusloa kättetoimetamise viis;
• ehitamisega hõlmatava kinnisasja andmed ja katastritunnus;
• ehitusloa taotlemise eesmärk, sh kavandatava ehitise kirjeldus ja kasutusotstarve;
• ajutise ehitise ehitamisel ehitise kasutamiseks taotletav aeg;
• energiamärgis, kui see on nõutav;
• andmed riigilõivu tasumise kohta.^[3]

Ehitusloa taotlemisel tuleb tasuda riigilõiv iga taotluses sisalduva ehitusloakohustusliku hoone eest. Riigilõivu täpsed suurused on sätestatud riigilõivuseaduses.^[5]

Ehitusloa andja annab ehitusloa 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Ehitusluba antakse eeldusel, et esitatud ehitusprojekti vastab sellele seatud nõuetele. Eelkõige peab ehitusprojekt vastama detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele.^[6]

Ehitusloa andja keeldub ehitusloa andmisest järgmistel juhtudel:

• kavandatav ehitis ei ole vastavuses detailplaneeringu, projekteerimistingimuste, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga, ehitisele, ehitusprojektile või ehitamisele esitatavate nõuetega või muude avalik-õiguslike piirangutega;
• ehitusprojekti on koostanud isik, kellel puudub selleks õigus;
• ehitusprojekti ekspertiisi ei ole teinud selleks pädev isik;
• ehitusprojektis on eiratud ehitusuuringu tulemusi või vajalik uuring puudub;
• ehitise või ehitamisega kaasneb püsiv negatiivne mõju kinnisasja omanikele või kinnisasja mõjualas olevatele isikutele, millega rikutakse nende õigusi;
• ehitise või ehitamisega seoses esineb oluline keskkonnamõju, mida ei ole võimalik vältida ega leevendada;
• ehitise lammutamine on avalike huvidega vastuolus;
• ehitusloa eelnõu on põhjendatud juhul kooskõlastamata;
• alustatud on menetlust, et tunnistada ehitusprojekti aluseks olnud detailplaneering või projekteerimistingimused kehtetuks;
• kinnisasjale, millele ehitusluba taotletakse, on kehtestatud ajutine ehituskeeld;
• ehitusloa taotus sisaldab teadvalt esitatud valeandmeid;^[7]
• ehitamist ei juhenda või ehitusprojekti ei kontrolli piisava kvalifikatsiooniga isik.^[8]

Ülaltoodud ehitusloa andmisest keeldumise aluste loetelu on sätestatud ehitusseadustikus ning on ammendav, st muid aluseid ehitusloa andmata jätmiseks ei ole.^[9]

Ehitusluba kehtib viis aastat,^[10] mis tähendab, et ehitamist võib alustada viie aasta jooksul ehitusloa andmisest. Kui viis aastat möödub, aga ehitamist ei ole alustatud, tuleb taotleda uus ehitusluba. Kui ehitamist on alustatud, kehtib ehitusluba kuni seitse aastat ehitusloa kehtima hakkamisest. Põhjendatud juhul võib ehitusloa kehtivuseks sätestada pikema tähtaja või muuta ehitusloa kehtivust.^[10]

Ehitamine algab ehitusprojektile vastavate tööde tegemisega.^[10] Selleks võib lugeda ka pinnasetöid, kui need on seotud vundamendi rajamisega.^[11] Enamikul juhtudest kinnitab ehitise valmimist kui juriidilist fakti kasutusluba. Kui ehitisele väljastatakse kasutusluba, kaotab ehitusluba kehtivuse.^[12]

Ehitusluba on seotud kinnistuga ja jääb kehtima ka juhul, kui kinnistu vahetab omanikku.^[11]

Ehitusloa andnud asutus tunnistab ehitusloa kehtetuks järgmistel juhtudel:

• ehitusprojektis, mis oli ehitusloa taotlemise aluseks, on ehitamise käigus tehtud selliseid muudatusi, mis on märkimisväärselt mõjutanud ka ehitusloas märgitud olulisi tehnilisi näitajaid, näiteks ehitise energiatõhusust, kasutusotstarvet;
• ehitusloa taotlus sisaldab teadvalt esitatud valeandmeid,^[13] näiteks on teadvalt varjatud ehitusloa taotlemise tegelikku eesmärki.

Mõlemal juhul saab ehitusluba uuesti taotleda. Esimesel juhul tuleb esitada uus ehitusloataotlus ja lisada muudetud ehitusprojekt. Teisel juhul tuleb esitada uus ehitusloataotlus, mis sisaldab õigeid asjaolusid.^[14]

Ehitusloa andnud asutus võib ehitusloa kehtetuks tunnistada, kui:

• ehitis ise või selle ehitamine ei vasta õigusaktidest tulenevatele nõuetele, näiteks tuleohutusnõuetele;
• seda taotleb ehitusloa omaja või kinnisasja omanik, välja arvatud kui teistel isikutel on ehitusloa kehtivuse vastu õigustatud huvi.^[13]

Riigikohtu praktika kohaselt on ehitusloa kehtetuks tunnistamine range mõjutusvahend, mida tuleb rakendada viimase abinõuna üksnes ilmselgelt domineeriva avaliku huvi korral. See tähendab, et enne ehitusloa kehtetuks tunnistamist tuleb kasutada kõiki leebemaid võimalusi, et rikkumine kõrvaldada või vältida selle kahjulikke tagajärgi (ehitusluba peatada, seda muuta, teha ettekirjutus puuduse kõrvaldamiseks jms). Ehitusloa kehtetuks tunnistamine on kaalutlusotsus.^[15]

Ehitusseadustik