تعامل مفهومی و تاثیر متقابل تئوریهای اقتصادی قرارداد ناقص و هزینه معاملاتی با سیستم ثبت ثانویه املاک

از منظر تحلیل اقتصادی حقوق، یکی از اهداف نهاد حقوقی ثبت معاملات املاک، کاهش و اصلاح قراردادهای ناقص و هزینه معاملاتی جهت استفاده بهینه از منابع کمیاب یعنی املاک است. توجها به اینکه املاک یکی از مهمترین دارایی های افراد بوده و معاملات آن با ریسک حقوقی و اقتصادی مواجه میباشد و اینکه معامله املاک ثبت نشده از مهمترین مصادیق قرارداد ناقص است، لذا تحلیل ارتباط و تاثیر متقابل تئوری های اقتصادی قرارداد ناقص و هزینه های معاملاتی با سیستم حقوقی ثبت ثانویه املاک، در جلوگیری از نقص قراردادی و عدم کارآیی اقتصادی این قراردادها، اهمیت دارد. از طرفی، کارآمدی سیستم ثبتی و ثبات وضعیت-حقوقی املاک نیز مستلزم توجه به مبانی اقتصادی این سیستم (از جمله تئوری های فوق) در وضع یا اصلاح مقررات مربوطه است. لذا این مساله مطرح میشود که وجود سیستم ثبت ثانویه، چگونه به اصلاح قراردادهای ناقص و کاهش هزینه های معاملات املاک کمک می کند؟ این پژوهش، نظری- کاربردی بوده و روش تحقیق در آن، کتابخانه ای و روش بررسی مسله و تجزیه و تحلیل داده ها نیز، توصیفی- تحیلی میباشد. نهایتا، این نتیجه حاصل شد که فقدان سیستم ثبت ثانویه املاک یا وجود سیستم ثبتی ناقص، منجر به انعقاد قراردادهای ناقص از منظر حقوق و سبب افزایش هزینه معامله می گردد. مطلوب اینست که قرارداد املاک بصورت ناقص مطلق از منظر اقتصاد نداشته باشیم و برای این هدف، وجود اصل الزامی بودن ثبت معاملات با ضمانت اجرای عدم پذیرش-معاملات با سند عادی ضروریست. در واقع، یک سیستم ثبت ثانویه با اثر کامل حقوقی (حاوی ضمانت اجرای موثر برای ثبت معامله-املاک و یگانگی سیستم حقوقی در شناسایی مالک)، موجب انعقاد قرارداد کامل از منظر حقوق و قرارداد ناقص نسبی از منظر اقتصاد و سبب کاهش هزینه های معاملاتی املاک میشود.