投资房产怎样预判市场的变动情况？

假如房价要跌，那么它的前半年会有什么预兆吗？

作为房地产业内人士，经历过数次房地产起伏，普通人如何判断房价市场走势，个人说一些浅见。宏观因素：
1、看经济走势。房地产是一个资金密集型的行业，房价的走势也和经济走势密切相关。2008年的房价下降就是源于当年全球范围内的经济危机对经济的影响。经济下行，房价必然进入下降通道。经济下行可观察的指标很多：PMI\CPI\利率等等。
2、看开发商拿地。开发商对市场预判掌握的信息量远远高于普通消费者。开发商的后市预测最直接就反应在拿地上。当然这里主要观察成熟的开发商，那些刚入行的土豪和国企，如当年的中化方兴和远洋，仗着干爹有钱，拿了多少地王，后来的事情就呵呵了。拍地的信息都是公开的，各种房地产网站一查就知道。地王频出、楼面价不断上扬肯定要涨。但如果有流拍、起拍价拿地、低价拿地，开发商显示出谨慎态度，房价极度有可能下跌。
3、看本地市场房地产库存量、本年度开工量和和年度去化量。这个是衡量某个区域最直接的指标，如果这个比比较悬殊的话，一般库存达到1.5年以上，价格战在竞争比较激烈的热点区域一触即发。
4、看股市、黄金等市场。的房价有很大一部分原因是民间资本缺乏正规合适的投资渠道，房地产作为资本配置的一部分一直在市场上表现良好，吸引了大量资金。如果股市和黄金市场红火，相关资金就会抽离房地产行业，房价可能就会下降。
微观因素：1、本地政府政策。这个就不细说了，各种调控政策、基建投入都有可能影响房价。2、政府规划和投入，这个也不细说。利好和利空就是一体两面。3、本地人口流入流出量，人口净流出的话，如东北地区，房价长期是看空的。4、银行发放贷款态度，央行可能会有发文，大部分情况下会有风声，但各个地方会有差别。如果要有一些现象的话：1、突然发现房地产促销广告多起来了2、接到的买房电话、短信多了3、街头派单的人多了4、身边的亲戚大妈们突然给你介绍楼盘了5、房地产中介不招人了#对房地产行情最有把握、最有研究的非银行莫属，只要当银行不愿意贷款给房地产企业了，说明房地产真的要下行了。此时资金实力比较弱的小型房企会转而求助于民间借贷，你到一个城市里去他们市中心的投资公司或者借贷公司里咨询一下，问问他们的投资标的。如果有很多房产项目就说明这个地方的房地产企业真的要撑不住了。

以上内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对看房网的支持，祝您购房愉快！

房地产开发项目敏感性分析

房地产投资项目敏感性分析（一）房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。一、敏感性分析步骤敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分

盲目投资房地产不划算，买房前做好功课

6月13日，银保监主席郭树清在陆家嘴论坛上的发言引发了外界的关注，其中关于房地产的内容表述体现了高层对楼市的最新态度。这也表现了盲目投资房地产不划算，买房前做好功课，下面小编做了一些梳理，还请大家看看。
必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
根据央行的数据，前5月，以房地产贷款为主的居民中长期贷款新增2.26万亿，居民户的新增总贷款为3万亿。也就是说，今年全国老百姓的所有新增贷款中，约75%或都用于买房。更让人意外的是，这个数字还是连续两年下滑后又出现回升的比重。年这个比例达到了近90%，当年老百姓的贷款基本都去买房了，进入老百姓的买房热情又有所抬头。
而贷款买房，也需要老百姓至少要首付三成才可以。老百姓如果有了积蓄就去买房，把房子作为唯一的投资渠道，有可能导致银行总的存款资源紧张，银行可以用来贷款到其他行业的钱被房地产吞噬，引发实体经济失血。这种危局高层必须提前预判并做好防范。
当你买一套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔等额的市场租金收入，同时有一笔等额的消费支出，也意味着你的住房生产出等额的增加值;如果你再买一套住房出租，同样有收入和产出;但是当你买了房子只用于投资或投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。
买了房就省了房租，或者买了房用于出租也赚到了一笔收入，这个是容易理解的。贷款都是有利息的，假设房贷利率是6%，现在买房如果不出租，那么房价必须每年涨8%才能保本，因为当你卖出的时候还有中介费和税费等等费用。这堆闲置的钢筋水泥和砖头，在房价跑不过买房成本的时候，每年面临的就是固定损失。
房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌都很正常。但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。
全国所有城市的房价统一上涨和下跌的时代已经过去了，前段时间黑龙江鹤岗的房价刷屏，让很多资源枯竭型城市又重新回到了公众视野，只不过这些城市的命运并不会因为成为了“网红城市”而出现逆转。
房地产肯定是经济的重要组成部分，至于经济是不是过度依赖房地产，我认为还是需要根据结果去评判。根据目前国内的情况，房地产投资对GDP增速的拉动是越来越差，目前基本消失了。
典型的2008-2009年，房地产开发投资完成额明显带动GDP下滑和反转，可以说当年就是靠房地产把中国经济带出了国际金融危机的泥潭，实现“V”型反转。所以，当年的房地产是投入就有效，依赖房地产是正确的选择。但近两年明显看到房地产已经无法带动GDP了，甚至在开始还出现了房地产开发投资额上行却无法阻止GDP下行的情况。未来如果强行靠地产带动经济反弹，则无疑是损失其他行业的发展机会，对整个国家而言“事倍功半”。
所以，郭树清主席说的难以持续：一方面是房地产对国内经济的贡献度越来越低，另一方面是居民的贷款的债务水平已经很高了。至于过度依赖房地产的国家，当年的日本肯定是第一个想到的。而盲目的投资投机房地产，容易选错城市或者选错地段，导致跑输购房成本，最终发现很不划算。无论刚需还是投资，买房前都应该做好功课，多去实地考察了解。