JP2002288269A

JP2002288269A - 集合住宅の不具合情報管理システム

Info

Publication number: JP2002288269A
Application number: JP2001089259A
Authority: JP
Inventors: Shinichi Doi; 慎一土井; Minoru Umeda; 稔梅田; Toshimi Kubota; 俊美久保田; Mamoru Kamiya; 衛神谷; Toru Takai; 徹高井; Tatsuhiko Yagi; 竜彦八木; Ryuichi Kubo; 隆一久保; Motohisa Ishigami; 元久石上; Yuka Kanazawa; 由香金澤; Juichi Nagahama; 寿一長濱
Original assignee: Sekisui House Ltd
Current assignee: Sekisui House Ltd
Priority date: 2001-03-27
Filing date: 2001-03-27
Publication date: 2002-10-04

Abstract

(57)【要約】【課題】集合住宅の質の高い管理を行うことを課題と
する。【解決手段】集合住宅の経年劣化による不具合点検情
報を蓄積する情報記憶手段と、該情報に基づき、該集合
住宅の立地条件、部材の取付部位等に応じた不具合の種
類や進行度合について集計・作図を算出する演算手段と
を備えた集合住宅の不具合情報管理システムを構成す
る。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、集合住宅等の建築
物を保守点検、補修および修繕の支援を行うための集合
住宅の不具合情報管理システムに関する。

【０００２】

【従来の技術】集合住宅の経年劣化において発生する不
具合は多種・多様である。また、集合住宅は多数の個人
所有者で構成されており、共用部分の維持管理について
は全般に意識が低く、管理会社任せになっているのが現
状である。経年劣化により発生する不具合は、住民や管
理人、清掃員等が発見することが多い。しかし、通常
は、重大かつ緊急を要する不具合でなければ放置され、
管理組合や管理会社に情報が提供されることは少ない。
一方で管理組合や管理サービス会社は個別に逐一対応す
るようにはなっていなかったり、対応可能であっても、
限られた管理委託費の中で、人員・費用を賄わねばなら
ないことや、ある不具合に対してどの様な処理を採るべ
きかの判断基準が無いことが多く、経験的に行ったり新
たに検討したりで、対応できないことや長時間を要する
ことが多かった。

【０００３】また、集合住宅の長期修繕計画を策定する
に際し、従来は、修繕が必要な部位を材質毎に分けて、
一様に修繕時期を決めていた。例えば、門扉（鉄部）な
ら５年毎に塗替、バルコニー手すり（アルミ）なら１５
年で取替等と一様に決め、それに従って修繕工事を実施
していくもので、集合住宅の立地条件（海浜地域、工業
地域、田園地域、部材の取付部位、外壁等の垂直部位、
軒裏等の水平かつ地面方向への露出部位、屋上床面等の
水平かつ天空方向への露出部位）等の別によって太陽
光、風雨、海塩粒子などの劣化外力の受け方が異なる
が、これら劣化環境の違いを反映したものではなかっ
た。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】従来は不具合が発見さ
れても劣化の初期であれば、放置されることが多く、耐
用寿命まで進行してから修繕されるため、高額な修繕費
がかかっていた。劣化が進行するまで不具合が放置され
るので、美観が要求される場合は特に、住民の不安・不
満が生じていた。

【０００５】集合住宅の不具合点検情報及び対処情報を
コンピュータで一元管理することにより、迅速・確実な
維持管理サービスを住民に提供することが可能となる。

【０００６】

【課題を解決するための手段】上記の課題を解決すべ
く、本発明は次のような手段を用いる。管理機構が不具
合情報を入手する手段は、多数設定されており、不具合
情報は現場を確認した上で日常点検シートに整理され
る。例えば、巡回ルートを設定し、点検者が点検を行う
ものである。これにより集められた不具合情報を、日常
点検シートに整理するものである。さらに、緊急を要す
る不具合やすぐに復旧できる不具合などは、その場で処
理され、データベースに入力されるものであり、定期点
検時に確認した後に処理した事項についてもデータベー
スに入力されるものである。そして、定期点検において
認識された事項より定期点検報告書が作成されるととも
に、組合協議の後に処理した事項についてもデータベー
スに入力されるものである。

【０００７】すなわち、請求項１に記載のごとく、集合
住宅の経年劣化による不具合点検情報を蓄積する情報記
憶手段と、該蓄積された情報に基づき、該集合住宅の立
地条件、部材の取付部位等に応じた不具合の種類や進行
度合について集計・作図を算出する演算手段とを備える
集合住宅の不具合情報管理システムを構成し、集合住宅
の維持・管理を行うものである。

【０００８】また、請求項２に記載のごとく、集合住宅
の経年劣化による不具合点検情報を蓄積する情報記憶手
段と、該情報に基づき、該集合住宅の立地条件、部材の
取付部位等に応じた不具合の種類や進行度合について集
計・作図を算出する演算手段とを備え、集合住宅の状態
情報について、場所、部位、材料、現象、原因をコード
化して入力するものである。

【０００９】さらに、請求項３に記載のごとく、集合住
宅各部の状態を画像データとして取得し、該画像データ
により、集合住宅各部の状況を判定し、該判定結果を集
合住宅の点検情報を保持する情報記憶装置に蓄積する。

【００１０】

【発明の実施の形態】次に、本発明の実施の形態につい
て図を用いて説明する。図１は集合住宅の不具合情報管
理システムの全体構成を示す模式図、図２は集合住宅の
修繕計画算出システムの流を示す図、図３は管理データ
の蓄積構成を示す図、図４は外観点検シートの一例を示
す図、図５は棟名等の外観点検シートコード表を示す
図、図６場所名の外観点検シートコード表を示す図、図
７は同じく他例を示す図、図８は小部位や材料の外観点
検シートコード表を示す図、図９は現象内容や想定原因
の外観点検シートコード表を示す図、図１０は日常点検
データ入力画面の構成例を示す図、図１１は集合住宅使
用者に配信される通信文の一例を示す図、図１２は外観
点検シート集計表の一部を示す図、図１３は同じく他の
部分を示す図、図１４は外観点検シート集計表より作成
されたグラフの一例を示す図、図１５は同じく他例を示
す図、図１６は外観点検シート集計表より棟別現象内容
をグラフにより表示した例を示す図、図１７は技術者に
よる調査結果の表示例を示す図、図１８は画像評価手法
の一例を示す図である。

【００１１】次に、本発明の全体構成について、図１を
用いて説明する。本発明は、集合住宅の不具合点検情報
および対処情報をコンピュータで一元管理することによ
り、迅速・確実な維持管理サービスを住民に提供可能と
したシステムである。本発明である集合住宅の不具合情
報管理システムにおいては、集合住宅を、管理会社等の
管理システムを用いて、日常点検を行い、該日常点検に
より認識された情報をデータベースに蓄積するものであ
る。そして、蓄積された情報に基づき集合住宅の立地条
件、部材の取付け部位等に応じた不具合の種類や進行度
について集計・作図等により集合住宅の状態を視覚化す
るものである。なお、この視覚化の作業はデータベース
に接続された演算手段により行うものである。さらに、
蓄積された情報に基づき、補修・修繕の処置を提示する
ものである。さらに、補修・修繕の後においても、日常
点検を行い、該日常点検により蓄積された情報を基にし
て、集合住宅の立地条件、部材の取付け部位等に応じた
日常点検および補修・修繕を提示するものである。

【００１２】集合住宅の修繕計画算出システムの構成に
ついて、以下に一例をあげて説明する。管理機構１にお
いては、集合住宅２に対して、日常点検が行われるもの
である。点検を行う方法としては、集合住宅において、
点検ルートを設定し、該点検ルートに沿って、点検員等
が該集合住宅の点検を行うものである。このほかに、集
合住宅にカメラもしくは集合住宅２の点検を行うための
センサーを配置し、該センサーにより、日常点検を行う
ことも可能である。すなわち、集合住宅の点検情報を収
集可能であればよく、特に限定するものではない。

【００１３】集合住宅２について、点検員１１が日常点
検を行うものである。点検は、集合住宅２の所定のルー
トについて行われるものである。点検を行うルートは、
予め設定されており、設定された点検個所について点検
員１１が点検を行うものである。該点検員１１の行った
点検結果は、データベース３に送信され、該データベー
ス３において蓄積されるものである。そして、一定期間
蓄積された点検データに基づいて、該データベース３に
接続されたサーバ等の演算処理装置４により、集合住宅
４の診断結果および劣化の傾向等が算出されるものであ
る。

【００１４】この際に、蓄積されたデータを集計・作図
し、視覚化することにより、評価し易くすることも可能
である。そして、演算処理装置４において、劣化評価方
法の見直し、点検個所のおよび点検頻度の見直し、ニー
ズの確認が行われるものである。なお、データベース３
には、集合住宅２に構成、立地条件、各部の材質、使用
人数等の情報も保持されているものである。演算処理装
置において算出された結果、報告、計画案等は、管理組
合１２等に提示されるものである。

【００１５】そして、演算処理装置４より提示された計
画等に対して、管理組合１２より指示が提示されるもの
である。演算処理装置４より提示された計画等において
は、複数の計画案を提示したり、計画の組み合わせを提
示することができるものである。演算処理装置４により
提示された計画案に、管理組合１２が合意する場合に
は、計画案が点検員に提示され、計画案に沿って点検や
補修・修繕が行われるものである。管理組合１２より、
計画案に対して修正される場合には、修正案がデータベ
ース３に保存され、演算処理装置４において、修正案に
沿って再び計画案が算出され、管理組合１２に提示され
るものである。

【００１６】本発明は、１年以上の期間をかけて、その
立地の劣化環境を捉え、それを修繕計画に反映させるも
のである。そして、最も低いコストで、集合住宅等の集
合住宅の品質を維持しうる日常管理と修繕仕様を基に立
案することができるものである。例えば、２週間で一巡
する頻度で、建物の点検用のチェックリストを持った専
門の検査員が、外壁・屋上防水・金属外構部材等の各部
位の傷み具合をチェックして廻り、データを蓄積する。
この情報を基に月一回の点検パトロールを実施し、日常
管理の変更等を検討していくものである。これにより、
建物の品質維持および管理を高い品質において実現する
ことができるものである。

【００１７】この他にも、修繕・補修計画において、支
出区分の明確化を行うものである。修繕・補修計画にお
いて提示される計画および金額は、出資者に対して行わ
れるものであり、当該出資者の意向を反映する必要があ
る。このため、点検情報を蓄積し、該情報および支出区
分を端末等により、集合住宅の住民もしくは管理組合に
開示可能にすることにより、修繕・補修計画の認識を高
めることができるとともに、管理組合等の要望を取り入
れた計画とすることができるものである。これにより、
住民の要望に応じた修繕・補修計画を算出することがで
きるものである。また、鉄塗装部等においては、該塗装
部をその環境条件により細分化して、データを保持する
ものである。コミュニティフォンのバッテリーや、共用
部分のバッテリーにおける放電試験のデータを前記デー
タベースに保持しておくことにより、バッテリの点検時
における電圧等を用いて、バッテリーの寿命の把握を容
易に行うことができ、交換時期を延長することができる
ものである。

【００１８】さらに、建物上部の防水処理等、取替えで
はなく、補修において上塗り等の作業が行われる場合に
は、当該部位の耐久性が増すものであり、このことを考
慮して補修・修繕の計画および点検等の計画を立てるこ
とにより、補修・修繕の費用や、点検の手間等を省力化
することができ、管理維持にかかるコストを低減するこ
とができるものである。建物上部の防水処理が行われた
場合には、防水部の耐久性が向上したと判断し、次回の
修繕までの期間を長く想定するものである。すなわち、
データベースにおいて、補修された部材の耐久性のパラ
メータをその部位や種類、補修の方法により変化させる
ことにより実際の建物に則した補修・修繕計画の立案を
行うことができるものである。

【００１９】なお、修繕等の分類としては、リフレッシ
ュ、リプレース、補修・その他と分類することができる
ものである。リフレッシュは、塗膜の塗り替え、部材の
増貼り等がある。塗膜の塗り替えとしては、木部（ウッ
ドデッキ、外構フェンス）、鉄部（外構フェンス、門
扉、玄関扉、面格子等）、ステート板（薄板の屋根
材）、木片セメント板（サイディング材）、アルミ塗装
品（バルコニー手摺、面格子窓サッシ）等の部分の塗り
替えを行うものである。塗膜の塗替え等においては、塗
膜の耐久性のパラメータ等を初期値に戻すものである。
そして、部材の増貼りとしては、防水層（塩化ビニール
シート、アスファルト、塗膜）の重ね施行、屋根材（ス
レート板）がある。この場合には、例えば、部材の耐久
性のパラメータに増貼りされた部材の耐久性のパラメー
タ等が加算し、増貼りされた部位の耐久性のパラメータ
とすることができるものである。

【００２０】リプレースは、部材の置き換えであり、ア
ルミ部材（バルコニー手摺、面格子、窓サッシ等）、ガ
ラス（バルコニー、窓等）、樹脂部材（人工芝の変色・
折れ、バルコニーデッキ材の変色等）、窯業建材（タイ
ルの割れ・はがれ等）の置き換えもしくは取り換えを行
うものである。置き換えや取替え等の場合には、データ
ベース３における情報の処理は、各部材の耐久性が初期
設定値に戻るようにすることができるものである。そし
て、補修・その他の分類においては、コンクリート収縮
クラックの樹脂注入や、防水目地（シリコーン系ゴム、
ウレタンゴム）の切れ目の充填を行うものである。

【００２１】集合住宅の修繕計画システムにおいては、
上記リフレッシュ、リプレース、補修・その他等の分類
を行い、これらの修繕を適宜行うものである。そして、
これらの修繕が行われた場合には、データベース３にお
いて、建物各部の耐久性等に対応する情報が更新される
ものである。修繕が行われた各部の耐久性等の数値デー
タに対して、一定の値を演算処理するものである。すな
わち、集合住宅の修繕計画システムにおいては、各部に
対して、行われた修繕について、それぞれ数値化し、デ
ータベースにおいて、修繕が行われた部位に関連付け
て、記憶保持するものである。これにより、各部の修繕
履歴に応じた点検項目および、修繕予定、補修予定をデ
ータベースに保持された情報を基にして、算出すること
ができるものである。

【００２２】次に、集合住宅の修繕計画算出システムの
流れについて、図２を用いて説明する。日常点検におい
て、建物保全委員や、住民もしくは利用者より情報が集
合住宅の管理人に報告され、管理人の日常点検パトロー
ルの結果として、報告される。また、清掃員情報、中央
監視情報、植栽管理情報等も日常点検パトロールの結果
として報告されるものである。それぞれの日常点検パト
ロールの報告は、管理機構である管理部に報告され、日
常外観点検シート５に入力される。なお、アンケート
や、アフターサービス情報も管理部に報告され、日常外
観点検シート５に入力されるものである。

【００２３】集合住宅管理人の日常点検における巡回ル
ートは予め設定されており、管理人は巡回ルートに沿っ
て点検を行うものである。そして、異常を発見した際に
は、日常外観点検シート５に対応したチェックシートに
場所および部位そして、状態を記入して管理部に報告す
るものである。そして、日常外観点検シート５への入力
は、主に、上記のごとく管理人の日常点検により報告さ
れたものを入力するものである。日常外観点検シート５
への入力は、該管理部に配設されるコンピュータ等の端
末により行うものである。コンピュータにおいては、日
常外観点検シート５にデータを入力するためのプログラ
ムが保持されており、該コンピュータにより日常外観点
検シート５への入力を円滑に行うことができるものであ
る。

【００２４】なお、日常外観点検シート５へ入力された
情報において、早急に対処を必要とするものについて
は、優先的に処置が成されるものである。そして、成さ
れた処置はデータベース３に情報として蓄積されるとと
もに、定期点検報告書６に入力されるものである。

【００２５】日常外観点検シート５の情報は、建物保全
データベース３に記憶され、該データベース３において
蓄積されるものである。蓄積された日常外観点検シート
５の情報は、コンピュータなどにより処理、集計される
ものである。そして、この集計結果に基づき、管理部へ
の報告がなされるものである。この際に、集計表や集計
結果のグラフが作成されるものであり、管理部への報告
は、前述のデータベース３に記憶されるものである。管
理部への報告において、再点検が必要と判断された事象
については、再点検が行われるものである。すなわち、
再点検が必要と判断された事象については、管理人によ
り、再点検が行われる。

【００２６】再点検の結果、早急に処置が必要と判断さ
れる場合には、管理組合への報告がなされた後に、必要
な処置がとられるものである。成された処置については
定期点検報告書６に入力されるものである。なお、再点
検の結果、早急な処置が必要とされない場合には、定期
点検・保守点検において判断がなされるものである。定
期点検・保守点検において、処置が必要と判断された場
合には、処置がなされ、施された処置は、データベース
３に蓄積されるものである。また、定期点検・保守点検
の結果は定期点検報告書６に入力されるものである。定
期点検報告書６はデータベース３において蓄積され、必
要に応じて、出力可能となっているものである。

【００２７】次に、建物診断７について説明する。建物
診断７は専門の技術者により行われるものである。この
際に、定期点検報告書６などを参照することにより、集
合住宅の状況を技術者に的確に伝えることが可能であ
り、建物診断７にかかる時間を短縮することができるも
のである。建物診断７の際に、早急に処置を必要とする
部位が見つかった場合には、管理組合に報告された後
に、必要な処置がとられるものである。建物診断７が行
われると、建物診断報告書８が作成されるものである。
なお、ここにおいて、行われた処置は、建物診断報告書
８とともに、データベース３に入力され、蓄積されるも
のである。

【００２８】そして、建物診断報告書８に基づき、建物
・施設・設備保全計画が作成されるものである。この際
に、前述の定期点検報告書６および日常外観点検シート
５に蓄積された情報も参考とされるものである。建物・
施設・設備保全計画においては、中長期建物修繕計画が
提示されるとともに、建物保全のための予防保全処置が
提示されるものである。予防保全処置は日常管理におい
て行われるものであり、補修・修繕ではなく、掃除など
により、建物の劣化や腐食をおさえるものである。修繕
の実施に当たっては、劣化程度が科学的に判断され、修
繕時期と修繕方法の検討が行われるものである。また、
修繕の手段として、清掃が位置づけられており、劣化を
緩やかにする手段としての清掃も行われるものである。
これにより、補修・修繕を行う期間を長くし、維持管理
にかかる費用を低減するものである。さらに、処置が適
切であったかどうかの情報も蓄積されるため、ノウハウ
をフィードバックして同様の不具合に対する処置に活用
し易くなる。提示された中長期建物修繕計画は、管理組
合の組合総会承認を受けた後に、大規模修繕等が行われ
るものである。なお、行われた大規模修繕等について
は、データベース３に記憶されるものである。

【００２９】次に、日常点検の流れについて、図３を用
いて説明する。日常点検は、点検員等の点検手段によ
り、行われるものである。そして、点検手段により日常
パトロールが行われ、その結果により外観点検シート５
が作成されるものである。外観点検シート５の情報は、
一定量蓄積され、管理部報告が行われるものである。管
理部は、外観点検シート５の情報に対して一定の判断を
行うものである。

【００３０】管理部報告の段階において、蓄積された外
観点検シート５の情報が検討され、必要に応じて、再検
査もしくは、専門業者への指示が行われるものである。
管理部より補修などの指示がなされた場合には、該指示
の確認がなされた後に、指示による結果などは、定期外
観点検・保守点検等において参照されるものである。再
点検が指示された場合には、管理人などにより再点検が
行われた後に、再点検の結果によっては、管理部より指
示がなされるものである。再点検の結果異常が無い場合
には、その旨がデータベース３に記録される。定期外観
点検・保守点検等が行われ、異常が発見された場合に
は、補修・修繕などの指示が出され、指示の結果が管理
部により確認される。そして、結果がデータベース３に
記憶されるものである。

【００３１】次に、日常点検において用いられる外観点
検シートの一例について、図４および図５を用いて、説
明する。外観点検シートには、点検日時、点検範囲、点
検記入者、確認者および確認日時を記入（入力）する欄
が設けられている。そして、各項目に対して、場所と部
位そして、現象（状態）について記入（入力）する欄が
設けられているものである。そして、外観点検シートに
は、場所および部位の一覧と、現象の一覧と、対処策の
一覧が設けられているものである。これにより、点検に
おいて、一定の正確性を維持することができるものであ
り、点検時においての判断を容易にするものである。外
観点検シートへの記入される、もしくは入力される場
所、部位、現象、対処策は数値化されたコードにより行
われるものである。

【００３２】図５乃至図９に示すごとく、入力される場
所、部位、現象、対処策は細分化されるともに、対応す
るコードが設定されているものである。例えば、図５に
示すごとく、地区、棟、場所、部位がコード化され、受
付者および、管理区分、経費区分、修繕時期、責任元に
対応するコード記載されているものである。図６および
図７においても集合住宅の該当箇所の細分化され、コー
ド化されているものである。次に、図８に示すごとく、
該当箇所は、さらに細分化され、その材料および仕上状
態についてもコード化されているものである。さらに、
異常が発生している部分に対して発生している現象の内
容、想定原因、対処策が細分化され、コード化されてい
るものである。

【００３３】場所および状態、発生している現象、対処
に至るまでコード化し、図５ないし図９に示すようなコ
ード表を作成し、該コード表に基づき、外観点検シート
へ記載することにより、記載の手間を省力化でき、入力
作業を簡便に行うことができるものである。次に、日常
点検データ入力を行う際の表示画面の構成について、図
１０を用いて説明する。日常点検データ入力において
は、外観点検シートに記載されたコードを入力するもの
である。日常点検データ入力はコンピュータなどの端末
を用いて行うものであり、該端末には前述のコード表に
対応するデータが保持されているものである。

【００３４】図１０に示す、日常点検データ入力画面に
おいて、対応する欄に、コードを入力すると、該コード
に対応する項目が各対応欄に表示されるものである。こ
れにより、入力作業を簡便にするとともに、コードの記
載ミスおよび入力ミスを回避できるものである。一定の
コード（場所や部位等のコード）については、一定の現
象や対処策に関連付けがなされており、特定部位に発生
し得ない現象のコードが入力された場合には、コードの
入力ミスを示す表示を行い、コードの入力ミスを指摘で
きる構成となっている。

【００３５】集合住宅の修繕計画算出システムにおいて
は、日常点検データ以外にも、建物の居住者に対して、
建物保全のためのアンケート等を回収して、その結果を
データベースに保持し、該アンケート等の結果をも、修
繕・補修計画のためのデータとして、日常点検のための
データ用いるものである。アンケートには、図７に示す
ごとく、日付、氏名、電話番号等を記入（入力）する欄
が設けられている。そして、建物や施設の傷んだ箇所に
ついての調査を行うものである。アンケートに記載（も
しくは入力された）情報は、前述の日常点検シートと同
様に、データベース３に入力されるものである。これに
より、住民の要望を反映させた、修繕・補修計画を作成
することができ、住民の要望に応じた日常点検を行うこ
とができるものである。

【００３６】また、集合住宅の図面情報をデータベース
３に取り込み、仮想空間上で不具合発生部分の位置を特
定することも可能である。仮想空間上における位置の特
定は、蓄積された不具合情報の表示だけでなく、日常点
検情報の入力を行う際にも利用することができるもので
ある。これにより、不具合情報の入力を容易に行うこと
が出来ると共に、技術員が定期点検時に、点検箇所を認
識し易くなるものである。

【００３７】外観点検シートや、アンケート等により得
られた情報は、前述のごとく、データベース３に集積さ
れ、保持されるものである。そして、建物の情報は、デ
ータベース３において、集計され、修繕・補修計画、定
期点検、日常点検の作成および修正に利用されるもので
ある。その集計データの表示構成について、図１２乃至
図１６を用いて説明する。データベース３には、日常点
検の情報が蓄積されており、該情報をデータベース３に
接続した演算手段により、建物状態を認識しやすい形式
に加工することが可能である。すなわち、データベース
３に蓄積された情報に基づき、集合住宅の立地条件、部
材の取付部位等に応じた不具合の種類や進行度合につい
て集計・作図を算出することが可能である。

【００３８】次に、日常点検情報の評価方法について説
明する。これは、補修・修繕を行う上での優先順位評価
を行う方法であり、劣化評価と、機能影響評価と、見栄
えの評価とにより判断されるものである。これらの評価
は、日常点検の情報と共にデータベース３に入力され、
集計表などにおいて表示されるものである。

【００３９】まず、劣化評価は３段階に分けられてい
る。第一に早急に修繕措置をとる必要がある（劣化が著
しい）状態、第二に部分修繕を要する箇所が広範囲にあ
る（劣化が目立つ）状態、第三に初期水準にほぼ等しく
修繕措置は不要であるが経過観察する必要がある（少し
劣化が進んだ）状態である。劣化評価においては、第一
の状態はと判断されるものには処置として取替・更新が
関連付けられ、第二の状態には補修、第三の状態には調
査・清掃が関連付けられるものである。

【００４０】機能影響評価においては、第一に人間の生
面の安全を脅かすおそれがある（放置すると危険）状
態、第二に人間の活動や生活に重大な師匠を生ずると共
に財産を損傷する恐れがある（放置すると劣化を促進し
日常生活に支障をきたす）状態、第三に快適で衛生的な
環境が保持できなくなる恐れがある（日常管理）状態の
３段階に分類されるものである。

【００４１】見栄え評価においても３段階に分かれてお
り、第一に要求水準の向上による建物の陳腐化、第二に
社会秩序の乱れを生ずる恐れがある、第三に毎日のこと
で気になる生活上のストレスを感じる、となっている。
なお、劣化評価と、機能影響評価と、見栄えの評価にお
いては、それぞれの部材の特性が考慮されるものであ
る。例えば、塗装部分においては、さびが出ると周辺の
さびの程度を早くすることから、早期にさびの除去とタ
ッチアップ塗装をするように優先的な評価を行うことが
可能である。

【００４２】さらに、見栄え評価の評価基準は、居住者
の利用頻度・ストレス（不快感）の２点で区分し、見栄
えについての総合評価を行うことも可能である。利用頻
度評価基準は、第一に常時居住者が通行・利用する。第
二に不定期に居住者が通行・利用する。第三にほとんど
居住者の通行・利用がない。以上の３段階になってい
る。そして、ストレス評価基準は、第一に不快感を感
じ、快適な生活に多大な影響がある。第二に日々を積み
重ねることで、居住者の不快感になるおそれがある。第
三に客観的に見て、あまり不快感にならない。以上３段
階となっている。

【００４３】見栄え評価の評価基準は、この利用頻度お
よびストレスの評価基準を両方利用することも可能であ
り、一方のみを利用することも可能である。また、利用
頻度およびストレスの評価基準を見栄え評価のみなら
ず、他の評価に利用することも可能である。例えば、利
用頻度評価基準を採り入れた場合について説明する。利
用頻度の多い箇所は、劣化の程度が少ない場合において
も、日常点検もしくはアンケートにより多くの情報がデ
ータベース３に入力されることとなる。このため、集合
住宅全体の劣化状態を客観的に判断しにくくなる場合が
ある。この際に、利用頻度に応じて、データベースに入
力される情報の割合を判断もしくは演算することによ
り、集合住宅全体の劣化状態を客観的に判断し易い表や
作図を行うことができるものである。

【００４４】優先順位評価のは、上記劣化評価および機
能影響評価を主な基準として評価されるものであり、見
栄えが重視される部位においては見栄え評価を採り入れ
るものである。優先順位は、３段階に分けられており、
第一に緊急を要する修繕である状態、第二に次年度に修
繕が必要である状態、第三に３年以内に修繕が必要であ
る状態である。これらの優先順位が、上記の評価に基づ
き設定されるものである。さらに、補修・修繕にかかる
費用の原資に区分が設定されており、団地修繕積立金、
棟別修繕積立金、経常修繕費、保険のいずれが利用され
るかについても、設定が行われるものである。

【００４５】上記の蓄積された日常点検情報およびこれ
らの評価は、管理部において行われるものである。そし
て、管理部においては、例えば、図１２および図１３に
示すごとく、データベース３に蓄積された情報を一覧表
とし、検討を行うものである。また、これらの表は、棟
毎に表示したり、部材の取付部位に応じて作成すること
が可能である。さらに、図１４乃至図１６に示すごと
く、円グラフや、棒グラフ、折れ線グラフとして表示す
ることも可能である。このように、細部に至る日常点検
のデータを視覚的に認識可能とするので、容易に建物状
態を把握することが可能であり、建物診断を専門家に依
頼する際においても、異常の生じ易い部分を予め指摘す
ることができるものである。

【００４６】専門技術者に調査を依頼する際には、デー
タベース３を用いて、蓄積された日常点検情報を評価し
て、調査対象となる部位を指定するものである。調査依
頼の様式は、データベース３に接続された端末より出力
することが可能である。例えば、図１７に示すごとく、
調査表を作成し、調査結果を記入もしくは入力してもら
い、その結果をデータベース３に蓄積することができる
ものである。これにより、調査依頼時の効率化を図るこ
とができるとともに、調査を必要とする部位の調査を確
実に行うことができるものである。

【００４７】次に、画像を利用した点検の構成について
説明する。日常点検、定期点検等において点検部の撮影
を行い、画像により、各部位の状態を判断することが可
能である。各部の点検に際して、所定箇所の撮影を行
い、撮影された映像を指標となる映像を比較するもので
ある。これにより、記述し難い状態を的確に認識するこ
とができ、点検による建物の診断を略正確に行うことが
できるものである。チョーキング、クラッキング、チェ
ッキング、塗膜のふくれ、さび等を画像により判定する
ものである。

【００４８】チョーキング、クラッキング、チェッキン
グ、塗膜のふくれ、さび等の点検を行う各部位において
は、点検時に撮影が行われるものである。撮影の手法と
しては、撮影を行う箇所を設定しておき、該当箇所の撮
影を行うものである。例えば、点検部位にマーキングを
施し、該マーキングとともに、各部の撮影を行うもので
ある。これにより、確実に点検部の撮影を行うことがで
きるものである。なお、撮影を行う波長域としては、可
視光域、紫外域、赤外域において撮影を行うことが可能
である。これらの波長域は、点検の態様に応じて選択す
るものである。

【００４９】画像を保持する媒体としては、フィルムを
用いた写真、デジタルカメラ等を使用することができる
ものである。この他にも、表面の状態を認識可能な手段
であれば、特に限定しないものである。粘着性のフィル
ムを壁面等に貼りつけ、壁面の剥離物が付着した粘着性
フィルム自体を画像とすることも可能である。撮影され
た画像は、前述のデータベース３に保持されるものであ
る。画像をデータベース３に導入する場合には、該画像
をスキャナ等により読み取り、画像データとしてデータ
ベース３に入力することが可能である。デジタルカメラ
を用いた場合には、該デジタルカメラに保持されている
画像データを直接データベース３に入力することができ
るものである。

【００５０】画像データの入力手法における他の例とし
ては、画像データを一端、データベース３に通信網など
により接続された端末に入力するものである。該端末と
しては、表示部、演算処理部、および情報保持部を有す
る物であればよい。画像データをスキャナなどにより、
端末に一端取り込み、該端末において、画像をデータベ
ース３において、保持し易い形式に変換もしくは圧縮し
た後に、データベース３に入力することが可能である。

【００５１】画像データの変換方法としては、入力され
た画像の必要部分のみを取出すものである。これによ
り、不必要な画像データを削減でき、データベース３に
かかる負担を軽減できるものである。例えば、撮影箇所
にマーキングを行い、該マーキングが規定の状態になる
ように、画像の変換を行うものである。すなわち、マー
キング間の距離が規定値になるように、もしくはマーキ
ングが水平・垂直になるように画像データを変換するも
のである。これにより、データベース３における処理を
容易に行うことができる。さらに、画像データにおい
て、前回と異なる部分のみを抽出して、点検の画像デー
タとして利用することも可能である。このように変化部
分のみを保持することにより、保持されるデータ量を減
少でき、データベース３にかかる負担を軽減できるもの
である。

【００５２】上記の画像処理は、データベース３に接続
された端末において行うことにより、該データベース３
の演算における負担および、情報保持量の負担軽減を行
えるものである。また、これらの画像処理は、データベ
ース３に接続された演算処理装置において行うことも可
能である。この場合には、データベース３に接続される
端末の負担を軽減でき、端末を簡易なものとすることが
できるものである。

【００５３】次に、画像の評価手法について、図１８を
用いて説明する。画像の評価は、点検により取得された
画像と、指標とを比較し、判定するものである。評価手
法の一例としては、図１８に示すごとく、表示部におい
て、点検により取得された画像と、該画像を評価するた
めの指標を表示し、点検により取得された画像の評価を
行うことができるものである。データベース３に接続さ
れた端末の表示部には、画像の判定を行うための指標を
表示する指標表示欄１５が設けられており、点検により
撮影された画像を表示するための画像表示欄１６が設け
られているものである。そして、画像を撮影した場所お
よび日時を入力する入力欄１８、および点検部位の状況
を入力する状況欄１９、判定結果を表示する判定欄１７
が設けられているものである。

【００５４】判定は、端末の表示部を点検員が認識し、
該点検員が判定を行うことも可能である。この場合に
は、取得した画像データと判定結果、そして、入力欄１
８および状況欄１９に入力された情報がデータベース３
に配信され、該データベース３において保持されるもの
である。同一の表示部に指標をよび判定を行う画像を表
示するので、画像の判定を容易にすることができ、電子
化され保持される画像データにより判定を行うので、指
標画像の劣化の心配がない。また、上記の判定は、演算
処理により行うことができるものである。取得された画
像データの輝度や色合いより、指標画像のいずれのサン
プルに近いか等を判定することができるものである。こ
の場合には、点検員が判定を行う必要がなく、画像評価
の統一化を行うことができるものである。

【００５５】このように、点検結果を画像データとする
ことにより、集合住宅の住民が住宅の状況を視覚により
容易に認識できるものである。さらに、画像データが蓄
積されることにより、劣化の進行を、容易に可視化で
き、ひびの進行速度の算出や、文書化しにくい劣化状況
についても把握し易くなるものである。

【００５６】集合住宅における鉄部塗装は、管理員によ
りまず劣化診断がされるものであり、その診断手法につ
いて説明する。鉄塗装部の評価は３つの項目について、
３段階でポイント付けされる。３つの項目はさび、変退
色、ハガレである。さびについては、『さびていない』
は０ポイント、『ぽつぽつさびが見える』は１ポイン
ト、『さびが表面を被う、著しいさび』は３ポイントと
なっている。変退色については、『変色・退色がない』
は０ポイント、『元色と違いがはっきり解る』は１ポイ
ント、『白い粉が出ている』は３ポイントとなってい
る。そして、ハガレについては、『ハガレ・メクレがな
い』は０ポイント、『表面に亀裂がありそうメクレそ
う』は１ポイント、『ぱらぱらとめくれる』は３ポイン
トとなっている。さらに、項目ごとに重み付けがされて
合計点により劣化状態が評価されるものである。重み付
けは『さび』は０．８、『変退色』が０．１、『ハガ
レ』が０．１である。

【００５７】例えば、鉄部塗装の状態として、管理員が
ぽつぽつさびが見え、元色と違いがはっきり解り、ぱら
ぱらとめくれると判断した場合には、さびのポイントが
１、変退色のポイントが１、ハガレのポイントが２とな
る。そしてこれらのポイントに重み付けをして合計点を
算出する。合計点は、（１×０．８）＋（１×０．１）
＋（２×０．１）＝１．１となる。この合計点に基づい
て劣化の状態が診断されるものである。例えば、合計点
が０．８未満は『劣化状態は進んでおらず良好な状
態』、０．８〜１．３は『劣化が進んでおり、塗装の準
備が必要』、１．３より大きい場合には『劣化が著し
く、早急に塗装が必要』と診断されるものである。この
場合、合計点が１．１であるため鉄塗装部は『劣化が進
んでおり、塗装の準備が必要』と診断されるものであ
る。

【００５８】上記の合計点の計算は、コンピュータなど
の端末を用いて行うことが可能であり、管理委員が各項
目について３段階の評価を行い、入力することにより、
診断結果が表示されるものである。または、前述のごと
く、映像の評価を演算処理に行い、診断を行うことも可
能である。

【００５９】

【発明の効果】コンピュータを利用した本システムを使
うことにより、集合住宅の不具合情報を一元管理するこ
とができ、いつ、どの部位に、どんな不具合が発見さ
れ、どのような処置をとったかが、詳細にデータベース
に記録され、適宜その不具合情報を集計・図示した結果
を引き出すことができるものである。そして、発生した
不具合に対し、比較的初期の段階で対応でき、かつ綿密
に取りこぼし無く確実に処置をとることができる。さら
に、処置が適切であったかどうかの情報も蓄積されるた
め、ノウハウをフィードバックして同様の不具合に対す
る処置に活用し易くなる。これにより、住民への質の高
い維持管理サービスを提供することができる。

【００６０】請求項２に記載のごとく、集合住宅の経年
劣化による不具合点検情報を蓄積する情報記憶手段と、
該情報に基づき、該集合住宅の立地条件、部材の取付部
位等に応じた不具合の種類や進行度合について集計・作
図を算出する演算手段とを備え、集合住宅の状態情報に
ついて、場所、部位、材料、現象、原因をコード化して
入力するので、入力作業を容易に行うことができ、集合
住宅の不具合情報を細部にわたるまで確実に認識するこ
とができる。さらに、記載ミスを容易に発見することが
でき、データベースの確実性を向上できる。

【００６１】請求項３に記載のごとく、集合住宅各部の
状態を画像データとして取得し、該画像データにより、
集合住宅各部の状況を判定し、該判定結果を集合住宅の
点検情報を保持する情報記憶装置に蓄積するので、壁部
や塗装部の劣化判断を容易に行うことが可能であり、集
合住宅の維持管理における省力化を実現できるものであ
る。また、補修・修繕業者および管理組合において客観
的な判断を行うことができるものである。

【図面の簡単な説明】

【図１】集合住宅の不具合情報管理システムの全体構成
を示す模式図。

【図２】集合住宅の修繕計画算出システムの流を示す
図。

【図３】管理データの蓄積構成を示す図。

【図４】外観点検シートの一例を示す図。

【図５】棟名等の外観点検シートコード表を示す図。

【図６】場所名の外観点検シートコード表を示す図。

【図７】同じく他例を示す図。

【図８】小部位や材料の外観点検シートコード表を示す
図。

【図９】現象内容や想定原因の外観点検シートコード表
を示す図。

【図１０】日常点検データ入力画面の構成例を示す図。

【図１１】集合住宅使用者に配信される通信文の一例を
示す図。

【図１２】外観点検シート集計表の一部を示す図。

【図１３】同じく他の部分を示す図。

【図１４】外観点検シート集計表より作成されたグラフ
の一例を示す図。

【図１５】同じく他例を示す図。

【図１６】外観点検シート集計表より棟別現象内容をグ
ラフにより表示した例を示す図。

【図１７】技術者による調査結果の表示例を示す図。

【図１８】画像評価手法の一例を示す図。

【符号の説明】

３データベース５日常外観点検シート６定期点検報告書７建物診断８建物診断書

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (72)発明者久保田俊美大阪府大阪市北区大淀中１丁目１番88号積水ハウス株式会社内 (72)発明者神谷衛大阪府大阪市北区大淀中１丁目１番88号積水ハウス株式会社内 (72)発明者高井徹西宮市西宮浜４−14−３−101 エスジーエム・オペレーション株式会社内 (72)発明者八木竜彦西宮市西宮浜４−14−３−101 エスジーエム・オペレーション株式会社内 (72)発明者久保隆一西宮市西宮浜４−14−３−101 エスジーエム・オペレーション株式会社内 (72)発明者石上元久西宮市西宮浜４−14−３−101 エスジーエム・オペレーション株式会社内 (72)発明者金澤由香西宮市西宮浜４−14−３−101 エスジーエム・オペレーション株式会社内 (72)発明者長濱寿一大阪府大阪市北区大淀中１丁目１番88号積水ハウス株式会社内 (72)発明者那俄性一志大阪府大阪市北区大淀中１丁目１番88号積水ハウス株式会社内Ｆターム(参考） 2E176 BB00 BB38

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】集合住宅の経年劣化による不具合点検情
報を蓄積する情報記憶手段と、該情報に基づき、該集合
住宅の立地条件、部材の取付部位等に応じた不具合の種
類や進行度合について集計・作図を算出する演算手段と
を備えることを特徴とする集合住宅の不具合情報管理シ
ステム。
【請求項２】集合住宅の経年劣化による不具合点検情
報を蓄積する情報記憶手段と、該情報に基づき、該集合
住宅の立地条件、部材の取付部位等に応じた不具合の種
類や進行度合について集計・作図を算出する演算手段と
を備え、集合住宅の状態情報について、場所、部位、材
料、現象、原因をコード化して入力することを特徴とす
る集合住宅の不具合情報管理システム。
【請求項３】集合住宅各部の状態を画像データとして
取得し、該画像データにより、集合住宅各部の状況を判
定し、該判定結果を集合住宅の点検情報を保持する情報
記憶装置に蓄積することを特徴とする集合住宅の補修・
修繕計画策定支援システム。