商品房销售按套内面积计价，得房率提升成常态

近年来，越来越多的城市开始卷起了“得房率”风潮。为了满足群众多样化的改善性需求，支持高品质住宅开发建设，各地出台了一系列新规，其中包括商品房销售实行套内建筑面积计价。通过减少公摊、增加赠送面积，提升项目的实得面积，从根本上改变商品房的定价规则，计价方式更直观透明，进而更公平地反映房屋的实际使用面积和价值。

除了商品房销售实行套内建筑面积计价，多地还通过优化容积率计算规则、鼓励发展第四代住宅等，推动得房率提升。在政策推动下，重点城市得房率“破百”已成为常态。根据CRIC不完全统计，今年上半年全国主要城市超100%实得率的项目达70个，其中西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上“得房率”超100%的项目频频出现。

实际上，以套内面积计价销售从根本上改变商品房的定价规则，降低公摊面积及得房率的影响，让房企定价更合理、对购房者而言房价更直观透明，进而更公平地反映房屋的实际使用面积和价值。相比于以套内面积销售，市面上出现的“高实得率”项目与城市土地供应端的政策支持密不可分，即通过放宽计容标准提高实得率。

一方面，在套内空间，广州、珠海、长沙等城市放宽阳台面积和飘窗进深限制，提高实得率。另一方面，在公共空间，通过减少公摊面积，将建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房等不计容，进而提高套内空间的得房率。此外，各大房企也通过四代宅超大尺度、外挑式露台花园等空间“赠送面积”提升“实得率”，可提升实得面积30-50平方米不等。

政策推动下，房企竞争焦点转向“得房率”，重点城市得房率“破百”已成为常态。然而，随着高实得率项目增多，项目的去化率也开始表现出明显的差异。根据CRIC数据显示，70个实得率超100%项目中，整体去化率中位数仅54.9%，去化率超60%的不足半数，去化率超八成的项目占比只有18%。

购房者将是最大的受益群体，新规将推动产品品质和得房率可以得到明显提升，新房性价比会更高，从而降低购房成本，提升市场信心。具体来看，其中商品房按套内面积计价能够降低公摊面积及得房率的影响，房价更直观透明，进而更公平地反映房屋的实际使用面积和价值。而通过将公共开放空间列为不计容，公摊面积将会降低，放宽阳台等半开敞空间的计容比例，则意味着购房者可以获得更多的“赠送面积”，两相叠加，未来100%甚至120%的得房率都将成为可能，较过去普遍8成左右的得房率将有显著提升。

政策推动下，房地产行业正朝着更加透明、公平、高品质的方向发展。商品房销售按套内面积计价、优化容积率计算规则、鼓励发展第四代住宅等一系列新规将推动得房率提升，为购房者提供更好的选择。同时，房企也将面临更激烈的市场竞争，需要通过提升产品品质和实得率来吸引购房者。

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