上海市闵行区西街小区选聘物业服务企业方案的公告

西街小区服务合同示范文本

（2023 版包干制）

制定部门：****管理局、****管理局

使 用 说 明

1. 本合同适用于采取包干制物业服务计费方式的住宅以及同一 物业管理区域内非住宅的物业服务的示范文本。房屋交付后加装电 梯使用过程中的相关费用不属于本示范合同约定范围 。合同双方当

事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。

2. 本示范文本所称的甲方为业主大会 ，乙方为物业服务人。经 双方当事人协商确定 ，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内

容、填写空格部位的内容）进行选择、修改。

3. 在签订合同时，合同双方应出示签约主体资格的证书、证明

文件。

4. 本合同示范文本自 2023 年 7 月 1 日起使用，今后在未制定新 的版本前 ，本版本延续使用 。本合同条款遇法律法规、政策规定等

调整的，按调整后的法律法规、政策规定等执行。

**市物业服务合同示范文本

（2023 版包干制）

甲 方（业主大会）：**市**区西街小区业主大会

【备案证编号】：

乙 方（物业服务人）：****

【统一社会信用代码】：913********3016579

根据《中华人民**国民法典》《物业管理条例》《**市住宅物业管理规

定》的规定， 甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。

第一条 本合同所涉及的物业基本情况

物业名称：西街小区

物业类型： 多层住宅 座落位置： **区马桥镇西新路58弄等

****管理部门核定的物业管理区域四至范围：

** 西新路小区围墙 ，西至 青年路小区围墙 ， 南至俞塘河，北至北松公路小区围墙，

以上范围不包括 。

总建筑面积：71684平方米，其中住宅面积71074.64平方米， 商业面积 609.36平方米 。

物业构成见附件一 ，物业规划平面图见附件二。

第二条 本合同服务期限为 5年， 自 2024 年 9 月 19 日起至2029年9月 18日止。（2024年9月1日至2024年10 月31日期间乙方继续提供服务，按原合同标准履行）。

本合同期限届满前 3个 月 ，甲、乙双方就合同续期问题再行协商 ；乙方不同意续聘的 ，乙方应当在合同期限届满前九十日书面通知甲方。

本合同期限届满后， 甲方没有依法作出续聘或者另聘物业服务人决定的且 乙方继续提供物业服务的，本合同继续有效，但是服务期限为不定期。甲、乙双

方可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第三条 本项目采用包干制物业费计费方式。业主根据下述约定按照建筑面

积向乙方支付物业费：

（ 一 ）业主支付

1 、住 宅：

多层 0.4 元/平方米﹒月 ，可收费面积71074.64㎡，

2、商业用房、非居住房屋 0.8 元/平方米﹒月， 可收费面积609.36㎡；

本条约定的物业费不含应当在专项维修资金、公共收益中列支的物业共用部分的维修、更**改造的费用。

（二） 零星修理人工费，每工时按本市当年小时工资标准计收

（三） 非生活垃圾清运收费，按现行规定执行（按建筑面积每平方米计收）

非居住用房装修垃圾清运费，按住宅收费标准的二倍计收。由乙方代收代付，****管理部门有调整的，按新规定、指导性文件或业委会决定执行。

（四）其它经与业委会协商约定的收费项目，及政府部门规定委托的收费项目，

（****政府部门或业委会对第十一条收费项目另有规定的，按新规定执行。

第四条 本合同履行过程中 ，物业费标准按照下列第 种方式按签约年度调整：

（ 一 ） 自 年 月起 ，每 年按照 （递增或减少）的调整：

（ 二 ）其它调整方式

第五条 本合同生效之日起发生的物业费，由业主承担；业主应依照本合同第三条、第四条约定的标准向乙方支付物业费。

业主的物业费应按 季 （月或季）支付。

业主应在 每季首月 （每次缴费的具体时间）履行支付义务。

业主逾期支付物业费、本合同约定的其它应付费用的，应按以下标准向乙方 支付违约金 ：每逾期一 日，业主支付应付未付金额的万分之 3 的违约金；违约金累计不超过应付未付金额的 20 %。

业主逾期不支付上述费用的 ，双方约定按照下列第（二）种方法处理：

（ 一 ****委员会督促业主支付；

（ 二 ****法院提起诉讼；

（三）乙方向仲裁机构申请仲裁。

第六条 乙方按包干制物业服务计费方式确定物业费，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。

乙方应当在调整物业费标准前，将经审计的物业费用收支情况或者经第三方

机构评估的收费标准向甲方报告，并在本项目内公告。

第七条 甲方向乙方提供位于西新路58弄16号102室124.58平方米建筑面积作为物业服务办公用房。合同履行期间，乙方无偿使用物业服务办公用房，但不得改变其用途。

第八条 本合同签订之日起 30 日内，甲方或其指定第三方应将承接查验中的相关资料、财物等移交给乙方，具体内容详见附件十。

第九条 乙方提供的下列服务事项应符合约定的物业服务内容和标准：

（ 一 ）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护，详见附件三；

（ 二 ）物业共有绿化的维护，详见附件四；

（三）物业共有区域的保洁，详见附件五；

（四）物业共有区域的秩序维护，详见附件六；

（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施和应急预案，详见附件七；

（六）综合管理服务，详见附件八；

（七）其他明示承诺内容，详见附件九；

（八）物业承接查验和资料移交确认书，详见附件十。

乙方将前述专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就

该部分专项服务事项向业主负责。

第十条 停车位租赁费标准分别按以下约定：

（ 一 ）停车位属于全体业主共有的，车位使用人应向乙方支付停车位租赁费，

（一） 停车收费分别采取以下方式

机动车包月停放：露天地面停放，每月收费150元/辆，乙方代为收取。租赁户按二倍计收。（祥见《机动车停放管理专项规约》）

机动车临时停放：停放时间2小时内不收费，超过2小时至8小时，收费每辆5元/次，超过8小时至24小时的，收费每辆10元/次。二吨（含）以上卡车和黄牌照汽车临时停放的按前述标准的二倍收取。

车库非机动车停放（无人看管）：自行车6元/辆/月；助动车15元/辆/月；摩托车25元/辆/月。

停车费不是看护保管费，乙方对车辆损坏或失窃不承担任何责任。业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定。

停车位租赁费扣除税费后的收益归全体业主共有，并按本合同第十八条第四

款的约定公告。业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定

（ 二 ）停车位属于建设单位所有的，乙方受建设单位委托收取停车位租赁费 并与建设单位单独结算。停车位租赁费需要调整的，建设单位应与甲方按照公平、合理的原则，通过业主大会会议协商调整停车位租赁费，并在本项目内公告。

地下机动车停车位租赁费 / 元/个﹒月；

本条约定的停车位租赁费的支付时间同本合同第五条的约定。

业主或使用人对车辆有保管要求的 ，与乙方另行约定。

第十一条 本项目内全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理的，

经营管理收费约定如下：

（一）健身房 / ；

（二）棋牌室 / ；

（三）网球场 / ；

（四）游泳池 / ；

（五）其他 快递柜 、广告费等 。

前述经营管理收入按下列方式分配 ：收入部分甲方提取60%，乙方提取40%。 本项目内建设单位或第三方所有的会所及相关设施，其经营管理收费由建设

单位或第三方与乙方另行约定。

第十二条 业主应当按照以下约定筹集、使用和管理专项维修资金：

（ 一 ）业主应当按照相关规定补建或者再次筹集专项维修资金，详见本物业业主大会依法通过的管理规约、专项维修资金管理规约；

（ 二 ）专项维修资金的账务由 乙方 （乙方或代理记账机构）代管；

（三）业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机

构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证；

（四）按照法律法规及相关规定使用和管理专项维修资金。

业主未按照业主大会决议交纳专项维修资金的，甲方有权按照有关规定或约

定依法提起诉讼，所造成的法律后果由业主承担。

第十三条 按有关规定编制的专项维修资金、全体公共收益使用方案，经甲方同意后实施；未经甲方同意或授权，乙方不得动用专项维修资金、公共收益。

专项维修资金使用方案经甲方同意后，乙方未按专项维修资金使用方案实施的，应赔偿甲方所受经济损失并承担相应法律责任。

第十四条 当本项目发生非房屋质量问题引发的下列危及房屋安全等紧急 情况 ，乙方应当立即采取应急防范措施。需要对建筑物及其附属设施进行维修、 更新的，由乙方****委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主 委员会审核同意后组织实施。业主委员会对紧急维修申请未在七日内审核同意 的，乙方可先予实施维修。维修费用经具有相应资质的审价机构核定后，费用由甲方或相关责任人承担。

（ 一 ）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的（ 二次供水设施已移交供水企业的除外）；

（ 二 ）电梯故障， 电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

（三）火灾自动报警系统、 自动喷淋系统、消防栓系统损坏 ，消防部门出

具整改通知书的；

（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险 ，经有资质的鉴定机构出具证

明的；

（ 五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用 ，经有资质的鉴定机构出具证明的。

第十五条 利用本项目全体共有部分获取的收入扣除税费后的公共收益，归全体业主所有 ，由全体业主决定用于 按季度补充专项维修资金、物业管理活动的审计费用、****委员会工作 经费或者物业服务方面的其他需要。

全体共用部分或部分共用获取的收入的40%****公司服务管理成本，剩余部分的收益再按照不低于50%的比例用于补充专项维修资金。

小区共用部分公众责任保险由全体业主按其专有部分建筑面积比例承担投保费用，甲方委托乙方进行投保，由公共收益列支。

第十六条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、使用人可以 向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。

第十七条 甲方的权利义务：

（一）监督业主、使用人遵守管理规约中业主的各项权利与义务、公共收益

收支管理制度，专项维修资金筹集及紧急维修等事项；

（ 二 ）监督业主、使用人遵守管理规约中房屋装饰装修管理要求、按时支付物业费等事项；对业主、使用人违反管理规约的行为予以劝阻、制止；

（三）审查和批准物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划，监督、检查乙方各项方案和计划的实施；

（四） ****委员会****政府依法实施的突发公共卫生、 公共安全等事件的应急处置措施和其他管理措施，并应承担由此增加的必要费用；

（五）授权乙方对业主、使用人违反管理规约的行为，依照管理规约的约定

进行劝阻、制止。

第十八条 乙方的权利义务：

（ 一 ）委派项目经理负责本物业日常物业服务，并委派符合下列岗位条件的人员履行本合同；

1. 持有物业经理初级证书以上 ；

2. 大专（含）以上学历 。

（ 二 ）遵守相关法律、法规及政策 ，****管理部门和其他行政 管理部门的监督管理，不得侵害业主、使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；

（三）根据相关法律、法规的规定和本合同的约定 ，向业主收取物业费，通过合法有效的方式解决拖欠物业费的问题；

（四）定期将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准以及履行情况在本

项目内公告并向甲方、业主委员会报告；

（五）结合本项目实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修

养护计划；

（六）及时向业主报告本项目内重大物业服务事项 ；每 6 个月公布一次 专项维修资金收支账目 ；每 3 个月公布一次公共收益收支账目 ；每年公布专项维修资金、公共收益****委员会工作经费年度审计结果；

（七）按规定履行装修管理职责，主动、及时与业主、装修实施单位签订符

合管理规约的装饰装修管理协议；

（八）对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，乙方应当及时采取

合理措施****管理部门报告并协助处理；

（九）按照物业相关法律法规规定、行业规范和本合同约定，提供与物业费

相符的服务质量；

第十九条 本合同履行期间，甲方依照法定程序提前解除合同的，应当提前 九十日书面通知乙方；因甲方提前解除合同造成乙方损失的，除不可归责于业主的事由外， 甲方应当赔偿乙方损失。

第二十条 本合同终止之后、新的物业服务人接管本项目之前，乙方有义务 继续为甲方处理物业服务事项 ，甲方、业主、使用人也应继续按本合同第三、四条支付相应的物业费。

第二十一条 本合同依据约定或法律法规规定终止的，乙方应当至迟于新的 物业服务人接管本项目之后 30 日内，将物业及全部档案资料、物品（详见 附****委员会或甲方选聘的物业服务人；乙方应当协助甲方做好物业服务的承接查验移交和善后工作，否则乙方应当按照每日 / 元支付违约金。

第二十二条 本合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付约方 50000 元作为赔偿金。

第二十三条 甲方违反本合同约定，致使乙方的服务无法达到本合同第九条 约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。甲方逾期未解决且造成本项目物业费亏损等后果的 ，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。

第二十四条 在物业服务过程中发生下列事由 ，乙方不承担责任：

（ 一 ）因不可抗力导致物业服务中断的；

（ 二 ）乙方已履行本合同约定义务，但因本项目本身固有瑕疵造成损失的；

（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主、使

用人 ，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

（四）非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他 共用设施设备运行障碍造成损失的 ；非因乙方责任且乙方已尽安全保障义务，出现共用部位、共用设施设备老化、腐朽、损毁、脱落、坠落等造成人身财产损 失的，乙方****委员会提出列支专项维修资金使用申请，****委员会未审核同意的。

第二十五条 发生漏电、火灾、煤气泄露、水管破裂、救助伤患、协助公务 执行等紧急情况的，乙方因采取必要措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第二十六条 乙方提供的服务事项不符合本合同第九条约定的服务内容和

标准的 ，乙方承担下列第 （一） 种方式的违约责任：

（ 一 ）退还或减免违约事项相应的物业费；

（ 二 ）甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿损失；

（三） 。

第二十七条 乙方和项目经理因本项目的物业服务过程中违规违约行为导

致失信信息绝对分值之和达到 18 分的， 甲方有权解除本合同。

第二十八条 乙方违反本合同约定擅自提高收费标准的，对超出标准的部

分，业主有权拒绝支付 ；已经支付的，业主有权要求乙方 1 倍返还。

第二十九条 违约责任的其他约定：

（一）

（二）

第三十条 甲、乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、 资料，均以双方确认的地址或通讯方式以邮寄、email 或递送方式送达至双方的

以下地址。如一方联系方式发生变化的，应当及时告知另一方。

甲方地址： 西新路58弄16号102室 收件人 马雪华 邮编 20111 传真 email

乙方地址： **路63弄3号 收件人 方明

邮编 200240 传真 email ****@qq.com

第三十一条 甲方就本合同准备的招标文件、乙方投标文件及明示承诺响应均为本合同不可分割的组成部分 ，与本合同具有同等法律效力。

第三十二条 本合同中下列词语的定义是：

（ 一 ）物业服务人，是指物业服务企业和其他管理人。

（ 二 ）业主，是指本项目的所有权人。

（三）使用人，是指本项目的承租人和实际使用物业的其他人。

（四）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性 ，由业主独立使用、处分的物业部位。

（五）共用部位，是指一幢住宅内部 ，由整幢住宅的业主、使用人共同使用 的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面 / 等部位。

（六）共用设施设备，是指 ：1. 一幢住宅内部， 由整幢住宅的业主、使用 人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、 电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具 / 等设备；2. 物业管理区域内 ，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房） / 等设施。

（七）公共区域，是指一幢住宅内部 ，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。

第三十三条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行以书面形式签订补充协议。 本合同补充协议、附件均与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议不一致的 ，以补充协议为准。

本合同及其附件、补充协议有关条款遇法律、法规、规章和技术标准调整的，按调整后法律、法规、规章和技术标准执行。

第三十四条 本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方可以通过协商方式解决；协商不成的，采取下列第 （二） 种方式解决。

（ 一 ）向 仲裁机构申请仲裁；

（ 二 ）向 ****法院提起诉讼。

第三十五条 本合同自甲、乙双方均签名、盖章之日起生效。

第三十六条 本合同正本连同附件共 35 页，一式 叁份， 甲、乙双方各执 一份，乙方在本合同签订后三十日内提交街镇备案。

甲方（业主大会）： 乙方（物业服务人）：

业主委员会主任： 法定代表人：

联系地址： 联系地址：

联系电话： 联系电话：

年 月 日 年 月 日

附件一：物业构成

**区马**街小区：

1、西新路58弄1号 24、西新路58弄54-56号-

2、西新路58弄2-3号 25、西新路58弄57-59号

3、西新路58弄4-6号 26.商铺

4、西新路58弄7-9号

5、西新路58弄10-11号

6、西新路58弄12-13号

7、西新路58弄15-16号

8、西新路58弄17-18号

9、西新路58弄19号

10、西新路58弄21-22号

11、西新路58弄23-26号

12、西新路58弄28-29号

13、西新路58弄30-31号

14、西新路58弄32号

15、西新路58弄33号

16、西新路58弄34-36号

17、西新路58弄38-40号

18、西新路58弄41号

19、西新路58弄42-43号

20、西新路58弄44-47号

21、西新路58弄48-50号

22、西新路58弄51-52号

23、西新路58弄53号

附件二：物业规划平面图

附件三：物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护

附件四：物业共有绿化的维护

附件五：物业共有区域的保洁

附件六：物业共有区域的秩序维护

附件七：物业使用中对禁止性行为的管理措施和应急预案

业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。

禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：

（一）损坏房屋承重结构或者房屋外貌，包括擅自封闭阳台；

（二）擅自改变房屋设计用途、功能和布局；私自改变共用部位的水、电、煤气、电话线路；变更、破坏公用部位的管道井、电线（电缆）、吊顶等共用设施；

（三）装修施工期间，未经管理方同意或监督擅自动用明火；

（四）占用或损坏房屋共用部位、共用设备、公共设施或移装共用设备；非法安装独立讯号收发装置；

（五）在天井、庭院、平台、露台、屋顶以及道路，或者其他共用场地搭建建筑物、构筑物；

（六）擅自改变物业的使用性质；

（七）在指定位置以外处安装空调钻机；空调滴水管（冷凝水管、化霜水管）不插入下水管；

（八）随意丢弃垃圾、高空抛物；

（九）在共用部位、共用设备、公共设施处堆放杂物、家具、安装设施设备；

（十）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，或者存放、铺设超负载物品；

（十一）排放有毒、有害物质；

（十二）未按统一规定擅自安装防盗网、防盗窗/防护栅栏；

（十三）利用物业从事危害公共利益、侵害他人合法权益的活动；

（十四）发出超过规定标准的噪声，干扰他人正常生活、工作和学习；

（十五）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十六）随意停放车辆、不按规定交纳停车费；

****政府部门的有关规定，擅自饲养家禽、无证豢养宠物或散养宠物；

（十八）损坏绿化、占用绿化或向绿地、水景内排放丢弃杂物污物、抛掷杂物污物；

（十九）未经许可在公共场所举行宗教活动；在共用部位设立神座、灵堂、燃烛烧纸、焚烧花圈等；

（二十）未发生火警擅自动用消防设施、设备、器材，堵塞消防通道等；

（二十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。

附件八：综合管理服务

附件九：其他明示承诺内容

附件十：物业承接查验和资料移交确认书

业主方（甲方） **市**区西街小区业主大会

物业服务人（乙方） ****

见证方（丙方）街镇

专业机构（丁方）

根据《中华人民**国民法典》《**市住宅物业管理规定》等相关规定，甲、乙、丙、丁方于 2024 年 月 日至 月 日，就甲方项目进行物业承接查验和资料财物移交等事宜。现共同确认下列内容：

一、原始基础相关资料的移交情况

二、共用部位和共用设施设备查验情况

备注：本项目各门牌幢的具体查验情况可自行备表核查，本表仅汇总最终检查结果和问题。

甲方（签章）： 乙方（签章）： 丙方（签章）： 丁方（签章）：

负责人（签字）： 法定代表人（签字）： 负责人（签字）： 负责人（签字）：

年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日