1. 狠抓项目审查关,严格按揭贷款额度审批制度。 为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额,又确保银行信贷资金安全,必须狠抓开发商项目审查环节,严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度,在源头...上努力把握风险,力争做到3个万无一失:即开发商资质信誉万无一失;按揭项目各项必备手续万无一失;抵押登记程序万无一失。 首先,必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权,如:已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次,在进行项目初审时,尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书(须经省市建委年检)、财务报表、法人证明(或授权委托书)等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间,有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后,还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查,包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证,即我们通常所说的“5证”,以确保项目资料的完整性与合法性。 人民银行于近期发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范,自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾,从而最终被淘汰出局。因此,按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键,也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。 2.加强内部管理,努力防范金融风险。 在个人住房贷款中,银行扮演着十分重要的角色,它既是贷款的债权人,也是抵押物的抵押权人,还是贷款资金的筹集人,因而加强银行内部信贷管理,是防范个人住房贷款风险的重点所在。(1)加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。(2)完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时,要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续,加强贷款合同、档案等基础管理工作。(3)重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪,对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理;对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度,特别要注意诉讼时效的问题。(4)提高住房信贷业务人员素质,强化其责任感,亦是防范风险的重要方面。 3. 加强房屋交易价格的监督与管理,减少抵押物价格风险,健全抵押物处理制度。 在房屋交易价格管理中,不仅要对商品房实行价格管理,而且对二手房交易价格,上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值,以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。 [详情]