Apostar por el sector inmobiliario de España ahora es fácil; hacerlo hace 50 años era de valientes o de visionarios. CBRE, la mayor empresa de servicios profesionales que tienen que ver con el sector inmobiliario del mundo, aterrizó en nuestro país en 1974. Hace sólo unas semanas que puso fin a los fastos para conmemorar su medio siglo de presencia en España y Adolfo Ramírez-Escudero ha sido testigo de buena parte de ellos. Es una rara avis del mundo empresarial y él mismo lo reconoce. Empezó como becario cuando la compañía ni siquiera se llamaba CBRE y casi 30 años después continúa en la firma; desde 2013 como presidente de la división española y desde 2023 también del área latinoamericana. "El mío es un caso bonito en el sentido de que todo cambia tan rápido que parece que tú también tienes que estar en el cambio continuo, y eso no tiene por qué ser así. Hay opciones para desarrollar una carrera dentro de una empresa. Todos estos años hemos hecho muchas cosas. Lo bonito es que si hay una buena complicidad entre la persona y la compañía eso puede dar lugar a una larga historia de amistad, como la de Casablanca". El directivo es una de esas personas capaces de reducir las cosas más complicadas a su esencia y explicarlas con los detalles más mundanos. Así, por ejemplo, puede traducir la tensión que generan los tipos de interés en el mercado utilizando el precio de los pollos en el mercado o puede analizar la crisis de vivienda del país apelando a la gripe y el ibuprofeno. "El inmobiliario es cualquier bien construido que da cobijo a cualquier actividad que haga el ser humano", se atreve a definir. "En España, CBRE está acompañando a un mercado que hace tiempo que inició una transformación interesante y, como casi todo lo que está pasando en economía, el sector inmobiliario está menos inmobiliario que nunca", dice.
- ¿Cómo es esa transformación de la que habla y en qué punto se encuentra el sector?
- Estamos viviendo tres vectores de cambio: la digitalización de la economía, que tiene mucho que ver con la digitalización de los servicios. Por otro lado, todo lo que tiene que ver con lo sostenible y con un paradigma energético distinto y menos dependiente de la energía fósil, y por último, todo lo que tiene que ver con la naturaleza de una demanda cambiante, a veces por factores demográficos, otras por factores psicológicos y otras por cuestiones sociales. Esos tres vectores están relacionados y lo que vemos es una uberización del espacio que convierte los metros cuadrados en algo más flexible.
- Me gustaría que profundizara en ese concepto de 'uberización' del espacio...
- Se trata de poder utilizar el inmobiliario de manera más flexible, lo que da lugar a nuevas versiones y nuevos productos. Algún ejemplo en un entorno más residencial sería todo lo que tiene que ver con el flex-living o con el self storage (las soluciones de almacenaje) para vivienda. También las residencias para estudiantes, que han evolucionado desde las que había antes promovidas por las universidades y organizaciones religiosas hasta un producto totalmente distinto ahora, mucho más moderno y flexible que permite adaptarlo a un momento de la vida muy concreto. Todos estos modelos de gestión del espacio se basan mucho en aplicaciones digitales que normalmente tienen una realidad en una instalación del inmobiliario digital, es decir, en los data centers, que a su vez son otro ejemplo de esta transformación de la que hablamos.
- Estos nuevos formatos que menciona como los 'coliving' o el 'flex living', ¿no implican cierta precarización de cómo vivimos en algunas ciudades? Por un lado, estas fórmulas pueden ser parte de la solución al problema de la vivienda, pero por otro lado me surge la duda sobre si pueden precarizar la forma en que vivimos.
- Las soluciones no son deterministas, que te ofrezcan cosas nunca puede ser parte del problema. Puede ser un problema que no haya alternativas o que las personas no tengan los medios adecuados para acceder a una vivienda distinta, pero que el mercado dé soluciones nunca debe ser un problema. El sector inmobiliario puede ser parte de la solución al problema de la vivienda. En España, que tiene su propio pasado, hoy es un sector muy trascendente desde el punto de vista económico y un sector que habilita muchas soluciones a algunos de los retos que tenemos. Entre ellos, el reto de hacer ciudades más competitivas en atracción y retención de talento o en atracción y retención de capital. Esto tiene mucho que ver con el inmobiliario, porque si el inmobiliario no te da la vivienda adecuada -tanto los nacionales como los migrantes que vienen de fuera- o las instalaciones de salud y de educación necesarias para esas personas, esas ciudades no prosperan igual.La solución al reto de la vivienda no se logra en dos minutos. Es un problema muy transversal y con cierta complejidad. El reto de la vivienda es un pacto de Estado, igual que el reto de la educación o de la sanidad. Obviamente, puede haber opciones políticas distintas, debe haberlas, pero hay ciertas cosas en las que todos estamos de acuerdo, como que se necesita vivienda para la población y que es un derecho constitucional que tiene que estar a un precio razonable.
- ¿Por dónde deben ir las medidas para afrontar el problema de accesibilidad que hay en el país?
- Si hacemos eso que comentaba anteriormente [el pacto de Estado], empezaríamos por la parte más importante de la solución. El derecho a una vivienda digna está recogido en la Constitución y tenemos que ver que es un tema que no sólo afecta a una opción política. Es algo transversal y nuestros representantes deben de esforzarse en buscar un diagnóstico común al problema y trabajar dentro de un marco que no sea cortoplacista o que no esté sometido a las presiones de las agendas políticas. La regulación sólo en precios, que quizá a veces hay que hacerla tácticamente, es como tener una gripe y tomar un ibuprofeno: te gestiona los síntomas, pero no las causas. Las causas en economía siempre son una relación entre oferta y demanda: hay que ver cómo se puede hacer más vivienda de manera ordenada y acorde a la demanda que existe y al crecimiento de la población que habrá. Es un diagnóstico bastante técnico y el sector inmobiliario está acostumbrado a hacerlo desde hace años; habrá que preguntarse por qué no hemos conseguido dar la suficiente provisión de vivienda hasta ahora.
- El BTR ('build to rent' o vivienda construida para alquilar) era la gran esperanza hace unos años y, sin embargo, se ha desinflado. ¿Qué ha sucedido en este segmento y en qué punto está?
- Aquí hay elementos estructurales y elementos más coyunturales, y conviene separarlos. Lo que ha pasado con el BTR es que existía y existe una gran demanda, pero es un producto de inversión y si sube el coste de interés muy rápido, el coste de producción es más alto; si además te limitan el aumento de las rentas... Es como si vas al mercado y te suben el precio del pollo al tiempo que te bajan el sueldo: el resultado es que vas a comprar menos pollo. Y lo que pasa con el BTR es tan sencillo como eso: la combinación de un entorno donde el tipo de interés está más caro, como lo ha estado estos últimos años, y en el que no hay claridad de poder repercutir esos aumentos en el alquiler, no te cuadran los números. Si me preguntas si el BTR es interesante, yo te respondo que sí porque hay gente que quiere comprarlo y gente que quiere alquilarlo, ahora, también es verdad que ha habido problemáticas de corto plazo como la subida de los tipos que han influido.
- Entre esa problemática, en los últimos años hemos venido hablando mucho de inseguridad jurídica y del riesgo que esto supone para la llegada de capital extranjero a nuestro país. ¿Les preocupa la inseguridad jurídica en España a los inversores ahora?
- Sí, pero es algo que ocurre en España, en Australia y en Francia. Como casi todo en economía, existen unas reglas del juego y la legislación es una de las que está para cumplirse. La inseguridad jurídica afecta especialmente cuando tú pones un producto en el mercado que se interpreta que será para largo plazo y con unas condiciones determinadas. Cuando esas condiciones, una vez que se ha invertido dinero, cambian, al capital le genera un precedente muy malo y pondrá una prima de riesgo más alta. Al tener una prima de riesgo más alta, el precio final de la vivienda, en este caso, será más caro. Todo va unido.
- A pesar de esa inseguridad jurídica que parece más generalizada, ¿a los inversores les gusta España? ¿Cómo ven el país como destino de inversión?
- Yo no diría que la inseguridad jurídica es general en España. Hay sitios con más seguridad y sitios con menos seguridad. Lo que sí digo es que la inseguridad afecta en todos los lados por igual, en España o en otros lugares. Todo es relativo: en España no somos los peores ni tampoco los mejores. Hay sitios con más seguridad jurídica en los que el coste de operar es más barato y hay sitios con más inseguridad.
- Y en ese mapa, ¿España cómo se ubica?
- Yo creo que estamos razonablemente bien. El sector inmobiliario está creciendo y eso tiene mucho que ver con la economía, más que con la seguridad jurídica. Aprobamos el examen, pero siempre se puede mejorar. Hay algunas cosas en las que se han cambiado normativas y en las que debemos preguntarnos si ayuda o no, si es necesario o no, y cuántas veces las pueden cambiar. Así que yo diría que estamos bien, pero podríamos estar mejor.
- Hablamos mucho de vivienda, pero en el sector inmobiliario español tenemos también los hoteles, los centros de datos... vamos de 'boom' en 'boom'. ¿Eso es bueno?
- Hay que tener un poco de mesura. El inmobiliario es muy dado al tema de los boom y eso no ayuda a nadie, ni al sector ni a la economía, ni a las ciudades ni al planeta. Hay que tratar de no reaccionar siempre por impulsos y excesos porque las cosas salen peor. Es verdad que existe una demanda estructural muy fuerte en centros de datos, porque si estamos hablando de la digitalización de la economía habrá necesidad de más infraestructura instalada. Todos los datos demuestran que necesitamos el doble de lo que hay instalado para los próximos tres años, pero hay que tratar de abordarlo no desde un punto de vista descontrolado que genere tensión en los precios del suelo. Hay que planificarlo bien e ir haciéndolo de manera razonada para los próximos cinco o diez años. Luego hay cosas que se desbordan, como la evolución de ChatGPT, y tendremos unos años de sensación de aceleración en hacer más data centers. Para que no se convierta en algo no tan positivo que genere un crecimiento de precios demasiado incontrolado habrá que actuar como en la vivienda: pensar dónde está la realidad del espacio que puede servir para centros de datos y tratar de agilizar que se puedan convertir esos suelos en data centers de la manera más eficiente posible.
- ¿Hay riesgo de burbuja en este segmento?
- A nivel estructural yo diría que no, pero si me dices que hay gente que ha comprado caro o que hay operaciones que están disparadas, pues te digo que sí. A nivel general no veo el riesgo porque para que haya burbuja tiene que darse por una combinación de al menos dos de estos tres factores: un problema de falta de demanda (que aquí no lo hay), un problema de exceso de oferta (que tampoco lo hay) o un problema de exceso de apalancamiento (y tampoco lo hay).
- ¿Y en los hoteles, que es otro sector que también está creciendo mucho a raíz del Covid?
- España es un cluster de excelencia en temas de servicios turísticos, somos un país muy atractivo y si va bien el sector hotelero, va bien España. Hay más visitantes y más gasto por visitante, así que quizá el reto es el de la sostenibilidad. Es decir, hay que desarrollar los hoteles de manera sostenible y respetando el medio ambiente.
- Si hablamos de oficinas, donde empieza a resurgir la demanda después de unos años a la baja, ¿podemos dar por muerto el teletrabajo?
- No sé si alguna vez estuvo tan vivo como se le presuponía. De nuevo hablamos de lo coyuntural y lo estructural. Si tienes una pandemia, no vas a trabajar a la oficina durante un tiempo, pero cuando aíslas el elemento pandemia, que es un elemento exógeno, pasa lo que viene pasando desde hace cientos de años: que a la gente le gusta trabajar en grupo y tener relaciones y afiliaciones con sus equipos. Hacerlo desde casa es antinatural, quizá no para todos los trabajos ni para todas las situaciones, pero sí para la mayoría y para la mayor parte del tiempo. Todo esto no va en contra de la flexibilidad. Lo que dicen todos los estudios es que las oficinas nunca estuvieron muertas, otra cosa es que durante unos años hubiese un efecto reacción, pero nunca estuvieron muertas las oficinas y nunca lo estarán. Tampoco creo que se pueda decir que el teletrabajo ha muerto; el trabajo en remoto es un complemento a un trabajo flexible.
- ¿En qué segmento veis ahora oportunidades?
- Hace 10 años nos propusimos especializarnos en nuevos sectores, lo que nosotros llamamos océanos azules, como los estadios o los data center. Ahora vemos oportunidades en todos los sitios: en educación y en salud, a las que se les da más importancia cada vez; por otro lado, si tenemos una sociedad que está digitalizándose, hay interés también por los data center. Tenemos un nuevo paradigma energético y todo lo que tenga que ver con la electrificación del consumo de energía en inmuebles se verá afectado, además hemos entrado en un sector que se llama agribusiness, que supone la profesionalización del sector agrícola.
- ¿Ser el primero pone las cosas más fáciles, porque está todo por hacer, o más difíciles, precisamente por esa misma razón?
- Creo que ha sido una historia de aplicar tendencias con cierta anticipación con las que luego hay que saber aguantar. Con los data center empezamos hace 8 o 9 años, pero ha sido en los últimos tres cuando realmente han acelerado. Nosotros cuando empezamos algo no lo hacemos con la necesidad de que salgan bien en un año, nos valen también planes de negocio a tres años o en plazos más largos.
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- ¿Qué previsiones de inversión manejan para este año?
- Vamos a cerrar alrededor del 15% por encima de la inversión de este año, lo cual tiene que ver con una expectativa de tipos de interés más estables y con una economía que lleva creciendo bastante y que se prevé que crezca también en 2025. Este crecimiento situaría el volumen total de inversión en el entorno de los 16.000 millones, frente a los 14.000 millones de 2024
- CBRE ha celebrado el año pasado su 50 aniversario en España. ¿Cuáles son sus focos estratégicos para el año 51?
- Nuestros planes son seguir, como dice Simeone, partido a partido. El año 51 intentaremos que sea mejor que el 50 porque hay muchas cosas por hacer, contamos con la confianza de los clientes que nos acompañan y a los que acompañamos en la transformación del sector, y reconociendo que la naturaleza de la demanda está cambiando mucho y eso requiere expertos. Pensamos que nuestro conocimiento y las economías de escala y de alcance nos permiten dar buenas propuestas de valor a nuestros clientes, a las ciudades donde operan y a las personas. Somos muy optimistas, independientemente de lo que pueda venir con la coyuntura.
- Hace dos años también se hizo cargo del negocio de CBRE en Latinoamérica, ¿qué valoración hace de esta etapa?
- Estoy muy contento de lo que para mí ha supuesto también un nuevo estímulo y un nuevo aprendizaje. Me siento muy integrado en los equipos y también tenemos un plan estratégico de 1.000 días con el que estamos creciendo mucho. Una de las cosas de las que me he dado cuenta es que existía poca conectividad en el sector inmobiliario entre Latinoamérica y España porque las empresas como la nuestra no estamos trabajando lo suficiente como puente a esa realidad. Así que hemos montado un área de crossborder entre Latinoamérica y Europa, sobre todo Iberia, que está funcionando fenomenal.